Trib. Milano, sentenza 02/01/2025, n. 21

N. R.G. 47041/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ssa Jessica ARni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 47041/2022 promossa da:
IO RN (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. LEOMBRUNI GIANLUCA RAFFAELE e dell'avv. SANDRINI ANGELO ([...]), elettivamente domiciliato in VIALE AMBROGIO VILLA, 36 20066 MELZO presso il difensore avv. LEOMBRUNI
GIANLUCA RAFFAELE
ATTORE contro
OR RI OD (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. DE MAIO
ROBERTO elettivamente domiciliata in Corso di Porta Vittoria n.32 MILANO presso il difensore avv.
DE MAIO ROBERTO
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati
Per IO RN
In via principale e nel merito:
- accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare, datato 10/06/2021, concluso tra il Sig. RI NE e la Sig.ra AR RI IO per inadempimento della promittente venditrice;

- per gli effetti, accertare e dichiarare il diritto del Sig. RI NE ad ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata ed incassata dalla Sig.ra AR RI IO pari ad € 20.000,00.= (ventimila/00) come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave della convenuta e per l'effetto
- condannare la Sig.ra AR RI IO al pagamento a favore del Sig. RI NE della somma di € 20.000,00.=;

- condannare la convenuta ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi d'ufficio in via equitativa. Con vittoria di spese e compensi del presente procedimento.
In via istruttoria:
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La scrivente difesa, ritenendo che nessuna prova è stata fornita da controparte nel presente giudizio a fondamento delle proprie eccezioni, ritiene che la presente vertenza, del tutto documentale, non necessiti di alcuna attività istruttoria ai fini della sua decisione, chiedendo che la causa sia dichiarata matura per la decisione. In ogni caso, qualora l'Ill.mo Giudice adito ritenga necessario svolgere un'attività istruttoria, si chiede ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli di prova, e di essere ammessi a prova contraria su quelli eventualmente formulati da controparte: 1) Vero che al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, l'attore versava nelle mani del promittente venditore la somma di € 10.000,00.= (diecimila/00), tratto sulla Banca Unicredit, n. 4500144191-10, a titolo di caparra confirmatoria;

2) Vero che parte promittente venditrice si impegnava a procedere alla divisone dell'immobile e del sottotetto oggetto della vendita, ed all'accatastamento degli stessi;

3) Vero che parte promissaria acquirente era nell'immediata necessità di reperire una nuova abitazione per sé e per la propria famiglia, in quanto l'abitazione presso la quale risiedevano, sita in Bareggio (MI), Via S. Stefano n. 19, doveva essere rilasciata in tempi brevi, in quanto di proprietà del datore di lavoro del Sig. NE, Impresa Percassi Spa, presso la quale l'attore aveva cessato la propria attività di custode ed era stato assegnato alla nuova mansione di gruista;

4) Vero che il Sig. NE veniva altresì immesso nella detenzione delle chiavi dell'immobile di proprietà della Sig.ra IO, e ciò al fine di consentirgli di svolgere i lavori di manutenzione degli impianti ivi presenti, lavori di manutenzione che, però, non venivano effettuati, cosicchè le chiavi venivano restituite alla proprietà;

5) Vero che la Sig.ra IO riferiva al Sig. NE che l'importo richiesto a titolo di caparra confirmatoria sarebbe stato dalla stessa utilizzato per i costi necessari ad ottenere la divisione catastale dell'immobile oggetto di compravendita ed alla sua successiva regolarizzazione catastale, al fine di procedere al successivo atto di rogito;

5) Vero che il Sig. RI NE ha richiesto più volte alla Sig.ra IO di provvedere alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile oggetto di compravendita, ricevendo sempre risposta negativa;

6) Vero che parte promissaria acquirente sollecitava numerose volte la Sig.ra IO a procedere alle opere di divisione dell'immobile, ed alla successiva regolamentazione in ordine all'esatto accatastamento, ricevendo per tutta risposta comunicazioni meramente dilatorie e prive di significato sostanziale;

7) Vero che la Sig.ra IO, in spregio ai propri impegni contrattuali, evitava di procedere alla divisione dell'immobile oggetto di compravendita impedendo così l'esatto adempimento degli impegni contrattuali assunti.
Per OR RI OD
Voglia il Tribunale, contrariis rejectis:
- In via principale: respingere tutto quanto dedotto e richiesto nella domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto;

- In subordine: accertato l'inadempimento per esclusivi fatto e colpa del sig. NE, respingere la domanda attorea di restituzione della somma percepita dalla sig.ra IO, da considerarsi quale risarcimento dei danni patiti a seguito di mancato perfezionamento del contratto di compravendita;

- In via istruttoria: escutere quale testimone il sig. LO RD, titolare di Mediolanum
Casa già Tecnorete, sita a Bareggio in Piazza Cavour, su tutti i seguenti capitoli di prova:
1) vero che Tecnorete, oggi Mediolanum Casa, nella persona del teste, nel 2021 ebbe mandato per la vendita dell'immobile della sig.ra AR RI IO sito in Bareggio, via Ticino n. 22?
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2) vero che la sig.ra IO, nel giugno 2021, chiese al teste di sospendere l'offerta del suo appartamento a terzi in quanto aveva ricevuto una proposta da parte del sig. NE?
- In ogni caso: con vittoria di spese documentate e onorari di lite determinati ai sensi del D.M. n.
55/2014, oltre al rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% (art. 2 D.M. 55/2014), C.P.A.
4%, I.V.A. 22% se dovuta e successive spese occorrende.
Motivazione
FATTO E DIRITTO


1. Allegazioni delle parti e trattazione del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. RI NE ha convenuto in giudizio la sig.ra
AR RI IO per sentir dichiarare ed accertare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare, datato 10.06.2021 per inadempimento della promittente venditrice
e per gli effetti accertare e dichiarare il diritto dell'attore ad ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata ed incassata pari ad Euro 20.000,00, condannando la sig.ra IO al pagamento di suddetta somma.
L'attore ha affermato di aver formulato in data 10.06.2021 una proposta di acquisto alla sig.ra IO per l'acquisto della porzione di immobile sito in Bareggio (Mi) via Ticino n. 22. (doc.1)
Al momento della sottoscrizione della proposta è stata versata alla promittente venditrice la somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (cfr doc.3).
Parte promittente venditrice sottoscrivendo la proposta del sig. NE si era impegnata a
“…procedere alla divisione dell'immobile e del sottotetto oggetto di vendita, ed all'accatastamento degli stessi, nei tempi che verranno concordati con l'acquirente, valutando quanto necessario per le pratiche che entrambe le parti devono portare a compimento…”
Al fine di consentire alle parti di addivenire ad un accordo definitivo in ordine alle tempistiche del rogito, parte attrice ha inviato alla promittente venditrice una bozza di contratto preliminare che non è stata condivisa dalla convenuta.
Inoltre l'attore ha affermato che nonostante i numerosi solleciti per le opere di divisone di accatastamento, la sig.ra IO non vi avrebbe provveduto.
Stante il comportamento osservato dalla sig.ra