Trib. Gorizia, sentenza 17/12/2024, n. 287

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Gorizia
SEZIONE CIVILE in persona del giudice dr.ssa Laura Di Lauro ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 47 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2022, avente ad OGGETTO: risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso albergo
TRA
GIEFFE SVILUPPO S.R.L. (c.f. – P. I.V.A. 02477560300), in persona del legale rappresentante p.t., elett.te dom.ta in Udine, alla piazza XX Settembre n. 23, presso lo studio dell'avv. MAGRINI FRANCESCO, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

RICORRENTE
E
G-HOTELS S.A.S. DI NI CI (c.f. – P. I.V.A. 02635920305), oggi
G-Hotels s.r.l., in persona in persona del legale rappresentante p.t. LU LL
(C.F. [...]), elett.te dom.ta in Udine, alla via Piave n. 23, presso lo studio dell'avv. PASCOLO ALESSANDRA, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno discusso come da note scritte depositate il 17.12.2024.
Decisa in data 17/12/2024 con il deposito del dispositivo e della relativa motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, Gieffe Sviluppo s.r.l. conveniva in giudizio la società G-HOTELS s.a.s. di LL LU, intimando sfratto per morosità dell'immobile adibito ad uso albergo, denominato “Hotel Rialto”, sito in Grado, al viale
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del Turismo n. 2, concesso in locazione alla società resistente, con contratto stipulato in data 2.2.2011, regolarmente registrato, della durata di sei anni, tacitamente rinnovato alla scadenza per un egual periodo, stante l'omesso pagamento dei canoni per l'importo complessivo di € 144.233,93, di cui “€ 55.810,00 scaduti da tempo ed €88.423,93.= scaduti il 31 ottobre 2021” (v. pag. 4 dell'atto di intimazione).
Si costituiva nel procedimento ex art. 658 c.p.c. la società G-Hotels, la quale, senza contestare l'omesso pagamento dei canoni di locazione, ha inteso opporsi allo sfratto, esponendo:
- di aver verificato, dopo la stipula del contratto di locazione, la presenza di gravi vizi nell'immobile locato e di aver stipulato, con l'odierna ricorrente, il successivo accordo del 28.2.2011, in virtù del quale aveva assunto l'obbligo di eseguire, a propria cura e spese, “tutti i lavori e gli interventi per la tenuta in pristino della struttura interventi di riparazione e manutenzione straordinaria del fabbricato, l'ottenimento della certificazione di Prevenzione Incendi e di tutti gli altri interventi tecnici di rilievo, necessari per la regolare conduzione dell'attività”, con il riconoscimento, in proprio favore, di un rimborso forfettario di € 20.000,00 all'anno (oltre IVA di legge, se dovuta), da parte della società locatrice, a partire dal terzo anno di locazione, “a ristoro delle spese straordinarie di rilevante entità”, fatta salva la facoltà di richiedere a quest'ultima il rimborso delle maggiori spese sostenute per detti interventi straordinari, ove superiore all'importo concordato, o “lo sgravio dal canone di locazione”, ove ne sia dimostrata la necessità “per la regolare conduzione dell'attività alberghiera”, e la correlata facoltà della società locatrice di eseguire direttamente o far eseguire da terzi detti lavori, a sua cura e spese (v. doc. 1 depositato dall'intimata);

- che al predetto accordo integrativo sarebbe stata data regolare esecuzione sino al
2015, mentre nulla sarebbe stato versato dalla società locatrice per gli anni successivi, rendendosi debitrice dell'importo complessivo di € 120.000,00, oltre
IVA;

- che, sotto un diverso profilo, nonostante la riduzione del canone concordata tra le odierne parti per il 2020, a seguito della diffusione della nota pandemia, la società ricorrente avrebbe tenuto un comportamento contrario a buona fede per
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non aver accordato alcuna riduzione del canone per l'anno successivo, nel corso del quale sono state adottate nuove misure di contenimento del contagio, ponendovi a fondamento la riduzione dei ricavi conseguente all'emergenza sanitaria, che nel 2019 erano pari ad € 723.299,00 (al netto dell'IVA), ridottisi ad € 337.279,00 nel 2020 e ad € 528.613,00 nel 2021;

L'intimata chiedeva, dunque, il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione, per insussistenza della morosità o comunque per la mancanza dei requisiti dalla gravità e dell'imputabilità dell'inadempimento, nonché, in via riconvenzionale, la riduzione del canone di locazione, per l'anno 2021, nella misura del 30% o in quella diversa ritenuta di giustizia e, previo accertamento del proprio controcredito, quantificato in € 120.000,00, oltre IVA, o nel diverso importo ritenuto di giustizia,
“compensarsi fino a concorrenza ogni eventuale posta creditoria accertata in capo a ciascuna delle parti, dichiarandosi per l'effetto che nulla deve G-Hotels di LL
LU & C. s.a.s. alla società attrice, con riserva di separata azione per l'eventuale residuo credito dell'odierna convenuta” (v. pag. 8 della comparsa di costituzione del procedimento di convalida di sfratto).
Rigettata l'istanza di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito, nella memoria integrativa depositata in data 1.3.2022, per quanto rilevante nella presente sede, la ricorrente ha chiarito, in relazione alla morosità, che
l'importo di “€144.233,93.= deriva da mancati pagamenti che trovano origine a partire dal periodo di locazione febbraio 2016-febbraio 2017 sino alla data odierna” e più precisamente dall'omesso o parziale pagamento delle fatture n. 6/2016 del 22 settembre 2016, n. 7/2016 del 30 dicembre 2016, n. 1/2017 del 1 agosto 2017, n. 2/2017 del 3 ottobre 2017, n. 1/2018 del 3 settembre 2018, n. 2/2018 del 5 novembre 2018, n.
1/2019 del 8 luglio 2019, n. 2/2019 del 2 dicembre 2019, n. 1/2010 del 13 novembre
2020, n. 1/2021 del 31 luglio 2021 e n. 2/20121 del 23 settembre 2021.
Con riferimento all'accordo del 28.2.2011, la ricorrente ne ha contestato la validità e
l'opponibilità, deducendo, sul punto, che:
- la predetta scrittura privata risulterebbe priva di data certa e sarebbe stata sottoscritta dalle parti in data antecedente alla registrazione del contratto di locazione;

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- l'accordo, in ogni caso, prevede un “rimborso” a ristoro delle spese straordinarie sostenute dalla conduttrice, in quanto tale subordinato alla prova, da parte di quest'ultima, dell'esecuzione di detti interventi, atteso che, diversamente opinando, la predetta somma si sostanzierebbe in uno sconto sul canone di locazione;

- per gli anni successivi al 2015 e sino al 2021, alcun rimborso sarebbe stato richiesto dalla conduttrice, neanche per l'anno 2020, in relazione al quale è stata accordata la riduzione del canone di locazione, e di conseguenza alcun rimborso forfetario è stato versato, stante l'omessa esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, ad eccezione del 2018, nel corso del quale è stato “accettato
l'addebito forfettario” regolarmente pagato (v. pag. 10 della memoria integrativa);

- sul presupposto di ritenere ormai “superato” l'accordo del 28.2.2011, “stante la nuova gestione della GIEFFE SVILUPPO”, la conduttrice avrebbe chiesto
l'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, come emerge dal verbale di mediazione, senza far riferimento al rimborso forfetariamente determinato.
La Gieffe Sviluppo s.r.l. ha, inoltre, eccepito la risoluzione dell'accordo integrativo del
28.2.2011 per mutuo consenso, per non aver, la conduttrice, inviato la documentazione attestante l'esecuzione di lavori e/o interventi, né emesso fatture per il relativo addebito
e per aver richiesto espressamente, ad ella locatrice, di dare esecuzione a tali lavori, nonché, in via subordinata, la risoluzione del contratto per inadempimento, non avendo la conduttrice, quanto meno dal 2019, eseguito lavori di straordinaria manutenzione.
La ricorrente ha, inoltre, variamente contestato l'idoneità della documentazione depositata dalla controparte a dimostrare la fondatezza del controcredito, eccepito in compensazione, e ha dedotto, sul punto, che “anche ove si ritenessero rilevanti i documenti dimessi, le somme dei costi asseritamente sostenuti dalla conduttrice ammontano a imponibili €37.401,59” (v. pag. 15 della memoria integrativa).
In relazione alla domanda di riduzione del canone di locazione per l'anno 2021, la
Gieffe Sviluppo s.r.l. ne ha chiesto il rigetto, richiamando, in particolare, l'orientamento del Tribunale di Roma, secondo cui “né i doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto né il dovere di solidarietà sociale di cui al menzionato precetto costituzionale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un
4 obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili, e un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di là delle ipotesi espressamente previste dalla legge”.
In ogni caso, secondo la difesa della ricorrente, non sussisterebbe, nel caso di specie, alcuna violazione dei doveri di correttezza e buona fede, essendo stata concordata tra le parti una riduzione del canone di locazione, nella misura del 60%, per l'anno 2020.
La ricorrente ha, inoltre, da un lato, contestato l'idoneità delle scritture contabili, depositate dalla controparte, a dimostrare la riduzione dei ricavi nel corso del 2021, e, per l'altro verso, la resistente non avrebbe allegato né tantomeno provato il nesso di causalità tra la lamentata riduzione dei ricavi e l'adozione misure governative di contrasto alla diffusione del Covid-19.
Parte ricorrente, stante la gravità dell'inadempimento della conduttrice, ha dunque, chiesto accertarsi l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione stipulato in data 02.02.2011, in virtù della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 5 del regolamento contrattuale, nonché la risoluzione dell'accordo integrativo stipulato in data 28.2.2011, per mutuo consenso o per grave inadempimento e, per l'effetto, che nulla è dovuto alla resistente in virtù del predetto accordo, con la condanna di quest'ultima al pagamento dell'importo di € 144.233,93, per i canoni scaduti e non pagati, cui vanno aggiunti i canoni che andranno a scadere sino alla data di esecuzione del rilascio, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali, dalle singole scadenze al saldo, con il rigetto delle domande riconvenzionali e delle eccezioni proposte della controparte.
Nella memoria integrativa depositata 21.3.2022, la società G-Hotels ha, innanzitutto, contestato l'avvenuto “superamento” dell'accordo integrativo a partire dal 2016, atteso che, in