Trib. Latina, sentenza 02/01/2025, n. 6

N. R.G. 2494/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2494/2018 promossa da:
LAZIO VELA CLUB VELICO RIVA AZZURRA - ASSOCIAZIONE SPORTIVA
DILETTANTISTICA (c.f. 91004980594), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Battaglia Pamela ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via Latina n. 18, giusta procura in atti;

ATTRICE
Contro
ES RL (c.f. [...]), TO MM (c.f.
[...]) e TO LO (c.f. [...]), rappresentati e difesi dall'avv. Vittucci Antonio ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via
Serafino Gualtiero n. 8, giusta procura in atti;

CONVENUTI
Nonché
RI NA (c.f. [...]), rappresentata e difesa dall'avv. Marco Ferraro e dall'avv. Stefano Giove ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, Viale Regina
Margherita n. 278, giusta procura in atti;

CONVENUTA
Oggetto: nullità contrattuale.
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note sostitutive di udienza in atti da intendersi integralmente pagina 1 di 19

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riportate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, la Lazio Vela Club Velico IV RR –
Associazione Sportiva Dilettantistica conveniva in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale,
ON EM, ON OR, ES AR e LO NA, esponendo che: 1) in data 17 gennaio 2018, con atto di compravendita a rogito del notaio NA LO di Roma, Repertorio n.
3332/2316, le signore ON EM e ON OR, “ciascuna per i propri diritti e precisamente in ragione di un terzo indiviso ciascuna e solidalmente vendevano per una quota di comproprietà indivisa pari a due terzi (2/3), al signor ES AR che accetta ed acquista del seguente immobile sito nel Comune di Terracina, Via Badino Vecchio, k, 5,400, località Badino,
Residence IV RR e precisamente: “piccolo manufatto di forma circolare (della superficie di circa mq. 11,33) con annessi wc (della superficie di mq. 2) e piccola corte, il tutto della superficie, tra coperto e scoperto, di circa metri quadrati 194 (centonovantaquattro), confinante con strada interna al Comprensorio per tre lati e ragioni della particella 1017 del foglio 122, salvo altri, censito al Catasto Fabbricati di Terracina al foglio 122, particella 3175 (già 1539), intera,
Via Badino piano T, zona unica, categoria C/2, classe 3, consistenza mq. 12, superficie catastale totale mq. 27, rendita Euro 44,00”;
2) all'articolo 1 del suddetto contratto veniva allegata una planimetria dell'immobile compravenduto, il notaio dichiarava e la parte venditrice confermava,
“che i dati di identificazione catastale, come sopra riportati, riguardano l'immobile oggetto dell'atto e che la planimetria depositata in Catasto, come sopra allegata, si riferisce all'immobile stesso, come individuato in atto e che l'intestazione catastale è aggiornata alle risultanze dei
Registri Immobiliari”;
3) ancora all'art. 1, la parte venditrice dichiarava, e la parte acquirente ne prendeva atto, che i dati catastali e la predetta planimetria erano conformi allo stato di fatto e in particolare che non sussistevano difformità tali da influire sul calcolo della rendita e/o tali da dar luogo all'obbligo di presentazione di nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa;

4) sempre all'articolo 1, il signor ES dichiarava espressamente di destinare l'immobile oggetto dell'atto a servizio e, quindi, a pertinenza della casa di sua proprietà sita nel Comune di
Terracina, Via Badino Vecchio, km 5,400, nello stesso Residence IV RR, distinta con il numero 19/A, censita al Catasto Fabbricati al foglio 122 particella 809 sub 2 e particella 812 intera graffate;
5) all'articolo 3 la parte venditrice dichiarava e garantiva “di avere la piena titolarità dei diritti immobiliari oggetto dell'atto, ad essa pervenuta in forza di sentenza del pagina 2 di 19

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Tribunale Civile di Latina in data 21 luglio 2016, n. 1524/2016, pubblicata in data 22 luglio 2016,
RG n. 112/2016, Rep. N. 2564/2016 del 22 luglio 2016, trascritta a Latina il 23 settembre 2016 al n. 14335 di formalità e successiva trascrizione in rettifica eseguita in data 8 novembre 2016 al n.
16727 di formalità, sentenza dichiarativa di usucapione dell'immobile oggetto dell'atto in favore delle predette signore ON EM e ON OR, nonché del signor ON UL nato a
Roma il 4 agosto 1951”;
6) sempre all'articolo 3 le parti si davano atto “che l'immobile oggetto dell'atto era libero da pesi, censi, canoni, vincoli, privilegi anche di natura fiscale, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e che l'immobile risultava essere occupato in forza di un contratto di locazione per il quale non è stato pagato più il canone di locazione ed è in corso una causa di sfratto per morosità che sarà proseguita a cura e spese del nuovo acquirente, restando a carico di quest'ultimo tutte le spese legali”;
7) all'articolo 8 la parte venditrice, dichiarava, “a norma dell'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, anche ai sensi degli articoli 21 e
47 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, consapevole delle responsabilità penali derivanti da dichiarazioni mendaci, di cui all'art. 76 del predetto DPR n. 445/2000, che la costruzione del fabbricato di cui la porzione immobiliare oggetto del presente atto è parte, è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967” e dichiarava “altresì “che l'immobile è in regola con la vigente normativa urbanistica e che contro l'immobile stesso non sono stati adottati provvedimenti sanzionatori ai sensi della predetta legge n. 47/85 e successive proroghe e modificazioni”;
8) sempre all'articolo 8 inoltre dichiaravano le parti e il notaio ne prendeva atto “di avere provveduto all'accertamento della regolarità urbanistica sopra dichiarata per il tramite di tecnici di propria fiducia, esonerando me notaio da qualsiasi responsabilità in merito”.
Ciò posto, esponeva l'attrice che tutte le dichiarazione sopra riportate non corrispondevano a verità. In particolare, all'atto di compravendita era necessario allegare la planimetria della particella 3175 del foglio 122 e non quella della particella 1539, che era sempre stata intestata alla NE dei Proprietari di IV RR di Badino, ex Consorzio di IV RR di
Badino;
ed invero, poco tempo prima, esattamente in data 16 novembre 2017, era stata presentata all'Agenzia delle Entrate di Latina – Direzione Provinciale di Latina – Ufficio provinciale –
Territorio Servizi Catastali, l'istanza prot. n. LT 148728, con la quale veniva richiesta la soppressione della particella 1539 e la creazione della particella 3175 che il Catasto provvedeva erroneamente a sostituire senza accorgersi che la particella 3175 era già stata soppressa dal
Catasto stesso in data 18 novembre 2015 con protocollo n. LT0219740 per duplicazione di pagina 3 di 19

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mappale. Assumeva l'attrice che tale operazione era stata opportunamente posta in essere affinché si creasse una corrispondenza tra il titolo, ovvero la sentenza n. 1524/2016, pubblicata in data 22 luglio 2016, che aveva attribuito alle venditrici la proprietà della particella 3175, e quanto risultava al Catasto, laddove dalla visura storica della particella 3175, emergeva che in data 18 novembre 2015, quindi anche prima che la sentenza fosse emessa, il Catasto aveva soppresso detta particella per duplicazione di mappale perché corrispondeva con la particella 1539.
Le signore ON, quindi, avevano cercato in più occasioni e con varie operazioni di intestarsi il chiosco con il terreno circostante, sicché, dopo aver costituito appositamente la particella 3175, non essendo riuscite a raggiungere un accordo con la NE per l'usucapione della detta area (con una mediazione instaurata nell'anno 2015 conclusasi con verbale negativo), avevano proposto un giudizio di usucapione nei confronti degli eredi di NT ER i quali, costituitisi in giudizio, riconoscevano quanto richiesto dagli attori e sopra descritto.
Rappresentava altresì che la particella 3175, oggetto dell'atto del 17 gennaio 2018, non poteva essere considerata pertinenza dell'abitazione in quanto non rientrante nell'area pertinenziale dell'immobile residenziale identificato catastalmente con “graffatura”: essa era al di fuori della sede cortilizia dell'unità residenziale e separata dalla strada consortile, quindi non collegata in alcun modo. Nel caso in oggetto l'area pertinenziale era solo ed esclusivamente la particella 812, cioè l'area su cui sorgeva il villino acquistato dal signor ES nel 2016 .
Ancora, la sentenza n.1524/2016 era stata trascritta dalle ON con nota in data 23 settembre
2016 al n. 14335 di formalità, e la trascrizione aveva ad oggetto non quanto stabilito dalla sentenza, ovvero la particella 3175 del foglio 122, ma la particella 1539. Per tali motivi, visto che riportava erroneamente trascritto il terreno distinto al Catasto Terreni al foglio 122 particella
1539, e il fabbricato distinto al Catasto fabbricati al foglio 122 particella 1539, cat. C/2, rispetto al titolo prodotto, appunto la sentenza n.1524/2016, riguardante invece terreno censito al Fg. 122
Part. 3175, a seguito di richiesta di chiarimenti, la Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Latina, in data 08.11.2016, accertandosi dell'errore, emetteva una Nota di Trascrizione di
Rettifica – R.G. n° 23521 – R.Part. n°16727, intestando il terreno, oggetto di Sentenza, in conformità con il titolo prodotto, ovvero alle ON. Dopo ripetute richieste della NE, già Consorzio, anche su indicazione del Conservatore dei Registri Immobiliari di Latina, di rettifica catastale riguardo il terreno e il fabbricato di sua proprietà ( Fg.122 – Part. 1539 e foglio
122 particella 1539 cat. C/2) in quanto erroneamente intestato ad altri in forza di suddetta pagina 4 di 19

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sentenza che invece riguardava un terreno identificato con la part. 3175, con variazione del 6 marzo 2017, protocollo