Trib. Latina, sentenza 05/12/2024, n. 2310

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE in persona del giudice dott. AN Fava ha emesso la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6069/2020 del
R.G.A.C., decisa nell'udienza cartolare del 5 dicembre 2024 nei termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. e vertente
TRA
-EF S.r.l. rappresentata e difesa dall'Avv. RUOCCO Alfonso, elettivamente domiciliata in Latina, al Viale Mazzini 7 presso il suo studio;

PARTE RICORRENTE-INTIMANTE
E
OV SC rappresentata e difesa dall'Avv. COLUZZI FR ed elettivamente domiciliata in Latina, Via Carducci n. 7 presso il suo studio;

PARTE RESISTENTE- INTIMATA
CONCLUSIONI
Per l'udienza del 5 dicembre 2024 parte ricorrente depositava note scritte in data 3 dicembre 2024 e parte resistente in data 3 dicembre 2024 da intendersi richiamate.

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PREMESSO IN FATTO

Con atto di citazione del 15 dicembre 2020 la EF S.R.L. S.r.l. intimava a OV
SC lo sfratto per morosità e chiedeva la convalida di sfratto come sopra intimato, ovvero, in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio, deducendo:
a) la TT OV SC, conduceva in locazione l'immobile adibito ad uso diverso dall'abitativo, sito in Latina (04100) alla Via Isonzo n. 197-199-201-203, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Latina al Foglio 173, particella 58, sub 80, Categoria C/1 classe 3, in virtù di contratto registrato presso l'Ufficio
Territoriale di Latina dell'Agenzia delle Entrate il giorno 8 luglio 2015, N. 5416 - serie 3T codice identificativo n. TJK15T005416000GG e ai sensi dell'art. 18 del contratto di locazione dichiarava di essere domiciliata anche ai fini della notifica degli atti esecutivi presso tale l'immobile;

b) il canone annuale di locazione, comprensivo di oneri condominiali, dovuto dal conduttore era dapprima di € 42.720,00, da corrispondere in 12 rate mensili di €
3.560,00, ciascuna entro il giorno 5 di ogni mese e che, per effetto della variazione
Istat dell'indice dei prezzi al consumo, come contrattualmente previsto, il canone mensile ammontava poi ad € 3.684,33;

c) l'invio alla locatrice da parte della conduttrice di regolare disdetta per giusta causa il cui preavviso contrattuale, fissato in mesi 6, scadeva il giorno 15 febbraio 2021;

d) la richiesta di restituzione dell'immobile da parte della locatrice stante
l'interruzione da parte della conduttrice dei pagamenti dal mese di ottobre 2020, in relazione al quale risultavano corrisposti solamente € 173,02, e pertanto essa era debitrice della somma di € 7.195,65, oltre ad € 36,05 per interessi calcolati, come previsto nel contratto di locazione all'art. 7;

Concludeva pertanto chiedendo: “Piaccia all'Ill.mo IG. Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: convalidare l'intimazione di sfratto per morosità relativamente all'immobile suindicato, ordinando al Cancelliere l'apposizione della formula esecutiva e fissando la data per
l'esecuzione;
dichiarare, in ogni caso, il contratto di locazione risolto per il grave inadempimento perpetrato dal conduttore;
ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 664 c.p.c., emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo in favore della società EF S.R.L. S.r.l. per il complessivo importo di € 7.231,70, oltre agli ulteriori canoni maturandi, e interessi sino all'effettivo soddisfo, oltre a spese e competenze legali;
in via gradata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ai sensi dell'art. 665 c.p.c., fissando la data per l'esecuzione;
condannare, parte resistente al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio. Con riserva di ogni altro diritto ed azione.”
Con comparsa del 10 dicembre 2020 si costituiva in giudizio La TT VE CI deducendo:
a) la TT VE CI e la EF S.R.L. Srl stipulavano un primo contratto di locazione, avente ad oggetto gli immobili oggetto dello sfratto in causa, in data 4 novembre 2010. La decorrenza del predetto contratto veniva stabilita a partire dall'1 gennaio 2011 per terminare in data 31 dicembre 2016. Tale contratto veniva risolto per mutuo consenso prima della predetta scadenza, e quindi contestualmente sostituito da un secondo contratto, quello per cui è causa, con decorrenza dal 1 luglio 2015 e scadenza in data 30 giugno 2021. I due contratti erano sostanzialmente identici, eccezione fatta per il canone di locazione che parte locatrice pretendeva aumentasse da € 3.100,00 (il primo contratto) ad € 3.560,00 (il secondo contratto) mensili. Medio tempore, la TT VE CI sottoscriveva con la proprietà un ulteriore contratto di locazione, avente ad oggetto un locale limitrofo a quelli già locati (Via Isonzo 205), con decorrenza dall'1 gennaio 2016 e scadenza al 31 dicembre 2021, per un canone mensile di € 1.100,00. In conseguenza di ciò la TT
VE contrattualmente corrispondeva mensilmente alla proprietà la complessiva somma di € 4.660,00, poi € 4.813,00 (per il primo dei due locali -civico 197/203- la
IG.ra VE corrispondeva il canone mensile di € 3.684,00 e per il secondo -civico
205-€ 1.129,00). Per esercitare la propria attività, in entrambi i locali, la VE aveva effettuato un'importante opera di ristrutturazione, ratificata dalla proprietà all'atto della sottoscrizione del secondo contratto, poiché i locali si trovavano in pessimo stato conservativo, con impianti completamente obsoleti e privi di sicurezza e ciò poteva essere provato sia documentalmente, sia escutendo a testimoni non solo i precedenti conduttori ma anche i tecnici che seguivano i lavori di ristrutturazione necessari affinché la VE potesse ottenere dalle autorità competenti ogni necessario permesso e/o autorizzazione per svolgere in essi la propria attività di somministrazione di servizi di parrucchiera destinati al pubblico;

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b) la situazione emergenziale creatasi con l'emergenza epidemiologica da COVID-19, a marzo 2020 e per i successivi due mesi aveva imposto la chiusura degli esercizi che, come quelli della intimata fornivano servizi e prodotti ritenuti non essenziali precludendo così la possibilità di svolgere la propria attività di impresa e, con essa, di trarre i proventi con cui pagare i propri debiti. Per tale ragione, con PEC del 20 aprile 2020, la conduttrice riscontrava la comunicazione della EF S.r.l. la quale, nel rilevare il mancato pagamento della mensilità di marzo, suggeriva la possibilità di usufruire dell'aiuto statale relativo al credito di imposta pari al 60% del canone di locazione versato;
diluendo in rate mensili il residuo 40% ma la IO rifiutava tale proposta giacché il problema della stessa risiedeva nella possibilità di reinventare e rimodulare la gestione della propria attività lavorativa in modo coerente alle prescrizioni imposte a causa della crisi pandemica. Conseguentemente la conduttrice non aveva la possibilità di continuare a corrispondere, per i due locali, la complessiva somma di € 4.813,00 mensili, così chiedeva espressamente alla proprietà di valutare, la modifica equa delle condizioni economiche dei due contratti di locazione in essere, ripristinando l'equilibrio sinallagmatico in origine esistente e venuto meno per causa non imputabile alla conduttrice, ovvero la riduzione degli attuali canoni locatizi relativi alle due unità immobiliari condotte in locazione.
c) la VE aveva sofferto del contraccolpo economico dovuto alla pandemia ma mai era venuta meno alle proprie obbligazioni, tanto che non aveva neanche voluto sfruttare le agevolazioni che la proprietà aveva ipotizzato per i canoni relativi ai mesi del lockdown, che anzi aveva faticosamente onorato prendendo in data 25 maggio 2020 un prestito presso la Banca Popolare di Fondi pertanto la conduttrice non aveva avuto altra scelta se non quella di comunicare con PEC del 4 agosto 2020
l'anticipato recesso dai contratti di locazione garantendo che li avrebbe riconsegnati liberi e vuoti da persone e cose a far data dal 15 febbraio 2021. Nella predetta comunicazione, la conduttrice richiamava il contenuto della precedente PEC del 20 aprile 2020 rimasta priva di riscontro e tentava di ottenere dalla proprietà una riduzione complessiva e duratura dei canoni contrattualmente previsti, divenuti eccessivamente onerosi.

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d) l'infondatezza della richiesta di parte ricorrente di pronuncia dichiarativa dell'inadempimento contrattuale giacché essa, non rivestiva il carattere della gravità tenuto conto che il rilascio dei locali in perfetto stato manutentivo, dava diritto alla conduttrice di ottenere indietro il deposito cauzionale, all'epoca versato in una somma ben al di sopra di quella prevista dagli usi pari a € 21.453,00 per il primo locale e di € 6.600,00 per il secondo locale, per un totale di € 28.053,00;

e) formulava domanda riconvenzionale del riconoscimento di migliorie ed addizioni agli immobili locati in termini di indennizzo economico corredata di documentazione fotografica, tenuto conto dell'avvenuta ratifica di EF S.r.l. in sede di stipula del secondo contratto, dopo cinque anni dal precedente, di fatto accettandone ex post la loro realizzazione. La ristrutturazione dei locali oggetto di locazione era costata oltre € 100.000,00 di questi importi, € 24.202,00 erano stati spesi per vetrine, tende a bracci semicassonate con argano, tende da sole, ed €
31.500,00 spesi per la fornitura, il montaggio degli impianti di climatizzazione canalizzato nelle controsoffittature, pagate a parte.
Concludeva pertanto chiedendo: “Piaccia all'on. Tribunale adito respingere ogni avversa richiesta e segnatamente piaccia: respingere la convalida dell'intimato sfratto per morosità perché vi
è nella fattispecie, comunicazione di anticipato recesso da parte della conduttrice la quale, come riconosciuto ed attestato nella narrativa dell'avversa intimazione, rilascerà l'immobile libero da persone e cose non oltre il 15.02.2021;
respingere la dichiarazione di risoluzione del contratto, già oggetto di anticipato recesso, per “grave” inadempimento della conduttrice (…);
respingere la richiesta