Trib. Grosseto, sentenza 02/01/2025, n. 3

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Grosseto
CONTENZIOSO CIVILE
R.G. 516/2015
Il Tribunale di Grosseto, in persona del dott. Giulio Bovicelli ha pronunciato la
seguente
SENTENZA
nella causa civile
instaurata dal
CONDOMINIO IL PORTO, BLOCCHI DENOMINATI AA-AB-AE-AF-AC-AD
(C.F. 92056940536), assistito e difeso dagli Avv.ti Paolo Emilio Falaschi,
Salvatore Anastasi e Luca Di Paola
attore
nei confronti
del COMUNE DI CASTIGLIONE DELLA PESCAIA (c.f. e p.i. 00117100537),
assistito e difeso dagli Avv.ti Daniele Falagiani e Stefania Falini;

e
del CONDOMINIO IL CASTELLO B.D. (C.F. 92033550531), rappresentato e
difeso dagli avv.ti Francesco Gulina e dall'Avv. Paolo Golini.
convenuti
CONCLUSIONI
per parte attrice: “Piaccia al Tribunale di Grosseto, contrariis reiectiis, in
accoglimento delle ragioni di fatto e di diritto di cui in atti, - riassunti dinanzi a sé,
quale Giudice Ordinario dichiarato munito di giurisdizione dal T.A.R. Toscana, Sezione
Prima, con la sentenza n. 639/2014, i procedimenti riuniti nn. 1843/2003, 1939/2005 e

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290/2010 T.A.R. Toscana promossi dal Condominio Il Porto odierno attore, il quale ha
inteso, con l'atto di citazione, riassumere e/o proseguire detti procedimenti dinanzi
all'intestato Tribunale per far valere tutti i diritti, le situazioni giuridiche, le domande,
le azioni, le eccezioni, istanze, i motivi aggiunti, conclusioni e difese comunque esperite
e formulate nei suddetti procedimenti, a mezzo degli atti processuali e scritti difensivi
ivi versati, da intendersi qui integralmente richiamati e trascritti;
- ordinata
l'acquisizione dei fascicoli d'ufficio dei procedimenti riuniti nn. 1843/2003, 1939/2005 e
290/2010 T.A.R. Toscana;

- accertare e dichiarare l'esistenza di un diritto, di servitù di parcheggio, o diritto reale
d'uso, per legge e/o in virtù degli atti di cui in atto di citazione, in favore del
Condominio “il Porto”, Blocchi Denominati AA-AB-AE-AF-AC-AD, sulle particelle
1269 e 1402 del Foglio 77 del N.C.T. del Comune di Castiglione della Pescaia in
relazione a n. 95 posti auto riservati ai condomini AA-AB e AE-AF ed a n. 56 posti
auto ai condomini denominati AC-AD, per un totale di 151 posti auto;
- in ipotesi,
accertare e dichiarare l'esistenza di un diritto, di servitù di parcheggio, o diritto reale
d'uso, in favore del Condominio “il Porto”, Blocchi Denominati AA-ABAE-AF-AC-
AD, sulle particelle 1269 e 1402 del Foglio 77 del N.C.T. del Comune di Castiglione
della Pescaia per usucapione, ai sensi dell'art. 1158 C.C., alla stregua del pacifico
possesso continuo ed ultraventennale maturato in capo al Condominio dal 1987 in
avanti, quantomeno con riferimento all'area, posta “sul retro dei fabbricati i Boboli BD
al porto di Punta Ala” con 51 posti-auto, per la quale, in data 20 febbraio 1990, il
Sindaco del Comune di Castiglione della Pescaia, sentiti i pareri della Commissione
Edilizia, aveva rilasciato l'autorizzazione edilizia “per l'installazione di n. 2 sbarre”;
-
accertare e dichiarare che dette particelle 1269 e 1402 sono state illegittimamente
acquisite dal ridetto Comune di Castiglione della Pescaia per preteso uso pubblico o
altro, senza riconoscere tale servitù di parcheggio, a mezzo gli atti di cui in atto
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introduttivo del presente giudizio e, segnatamente, con delibere del Consiglio Comunale
n. 48 del 10/06/2003 e delibera n. 43 del 27/11/2009, salvo se altre, e con tutti gli atti
conseguenti e presupposti - disapplicare gli atti amministrativi illegittimi di cui in
premessa e, segnatamente, le delibere del Consiglio Comunale del Comune di
Castiglione della Pescaia n. 48 del 10/06/2003 e n. 43 del 27/11/2009, salvo se altre, e
tutti gli atti conseguenti e presupposti;

- condannare il Comune di Castiglione della Pescaia, in persona del Sindaco legale
rappresentante pro tempore, ad adottare gli atti e provvedimenti necessari e conseguenti
al riconoscimento del suddetto diritto, di servitù di parcheggio o diritto reale d'uso,
nonché ad astenersi dall'ostacolarne l'esercizio;

- ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Grosseto di trascrivere
l'emananda sentenza, ponendo ogni relativa spesa, imposta e tassa a carico del Comune
di Castiglione della Pescaia ed esonerando il suddetto Conservatore da ogni
responsabilità al riguardo;

- condannare i convenuti od opponenti alle spese e compensi del giudizio, compresa la
fase della mediazione obbligatoria. Con rigetto delle avverse domande ed eccezioni in
quanto inammissibili ed infondate.”;

per il convenuto Comune di Castiglione della Pescaia: “1. Preliminarmente
dichiari la nullità, in parte qua, dei contratti di compravendita del 30 settembre 1982
tra soc. Punta Ala s.p.a. e NA s.p.a. e del 22 marzo 1991 tra soc. NA s.p.a. e soc.
Pre.fin s.r.l.;

2. Nel merito respingere le domande ex adverso proposte perché infondate in merito e in
diritto;

3. Con vittoria di spese, compensi e oneri accessori come per legge”;

per il convenuto Condominio il Castello B.D.: “l'On.le Tribunale voglia: dichiarare
inammissibili le domande nuove formulate dal Condominio attore nella prima memoria
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ex art. 183 c.p.c.;
dichiarare la carenza di legittimazione ad agire del Condominio Il
Porto e/o del suo amministratore in ordine a tutte le domande formulate nel presente
giudizio;
in ogni caso, nel merito – previa se occorrenda, in parte qua, dichiarazione di
nullità dei contratti di compravendita del 30 settembre 1982 tra Punta Ala s.p.a. e
NA s.p.a. e del 22 marzo 1991 tra NA s.p.a. e Pre.fim s.r.l. - rigettare tutte le
domande attrici;
con vittoria delle spese di lite”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente controversia è stata riassunta dal Condominio il Porto, blocchi
denominati AA-AB-AE-AF-AC-AD, dinanzi a questo Tribunale ordinario di
Grosseto a fronte della sentenza n. 639/2014 del Tribunale Amministrativo
Regionale per la Toscana, che ha dichiarato il proprio difetto di giurisdizione.
Di seguito, per chiarezza espositiva si riportano le valutazioni in fatto e diritto
svolte dal provvedimento citato:
“Il condominio Il Porto occupa le prime costruzioni edificate nella località Il Porto di
Punta Ala.
La società Punta Ala ha iniziato la lottizzazione nei primi anni '60, sulla base di due
convenzioni stipulate con il Comune di Castiglione della Pescaia in applicazione
dell'art. 28 della legge n. 1150/1942.
Parecchi anni dopo la costruzione degli edifici del predetto condominio (comprendenti i
blocchi AA, AB, AC, AD, AE, AF), in data 22.4.1982 il Comune ha rilasciato alla
predetta società la concessione edilizia n. 4300/4427 (documento n. 4 prodotto in
giudizio dal Comune in data 23.12.2013), con la quale sono stati autorizzati, nella zona
di completamento B6 del comparto Il Porto, alcuni parcheggi pertinenti ai singoli
fabbricati ed altri adibiti alla pubblica sosta (quest'ultimi avrebbero dovuto essere ceduti
al Comune).
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Il suddetto titolo edilizio prevedeva tra l'altro la realizzazione di ulteriori edifici (blocchi
BA, BB, BC, BD, AH), costituenti il completamento del comparto urbanistico Il Porto
di Punta Ala (realizzato per stralci successivi, dapprima mediante convenzioni di
lottizzazione datate 1960 e 1964, e poi mediante rilascio di concessione edilizia diretta).
La società Punta Ala, con contratto del 30.9.1982, ha venduto ad NA s.p.a. tutta
l'area oggetto della citata concessione edilizia;
in particolare, il contratto di
compravendita prevede l'obbligo della cessionaria di riservare, ai condomini dei blocchi
AA, AB, AE, AF, AC e AD, 151 posti auto (di cui 95 destinati ai condomini AA-AB e
AE-AF, e 56 al condominio AC-AD).
La predetta servitù di parcheggio trova menzione nel successivo contratto di
compravendita del 18.3.1991, in cui la società NA risulta cedente e Servizi
Finanziari s.r.l. risulta cessionaria.
Il Consiglio comunale, con deliberazione n. 48 del 10.6.2003, ha acquisito al patrimonio
comunale, sul presupposto del “consolidato uso pubblico”, le particelle 1269 e 1402.
Avverso la predetta delibera il Condominio Il Porto è insorto, con il ricorso n.
1843/2003, deducendo varie censure.
Gli effetti di tale provvedimento hanno avuto vita breve, vista la modifica introdotta
dalla delibera consiliare n. 52 del 29.7.2005, che, nel confermare l'acquisizione, ha
riconosciuto la servitù di parcheggio sui predetti lotti, condividendo i rilievi espressi dal
condominio Il Porto nell'impugnativa n. 1843/2003.
Il Condominio Il Castello è insorto avverso quest'ultima deliberazione, con il ricorso n.
1939/2005, deducendo varie censure.
Il Comune di Castiglione della Pescaia, con deliberazione consiliare n. 43 del
27.11.2009, ha dichiarato acquisite gratuitamente al patrimonio indisponibile le
porzioni di terreno censite al foglio n.77, particelle 1269 e 1402, senza prevedere la
servitù di parcheggio.
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Tale provvedimento assume a presupposto i contenuti della nota tecnica integrativa del
12.1.1982 (documento n. 6), la tavola n. 1 allegata alla concessione edilizia del
22.4.1982 e la relazione tecnica a quest'ultima allegata, e premette che “i posti auto da
realizzare a servizio dei fabbricati già esistenti all'epoca di rilascio della concessione più
volte citata nel 1982 sono ubicati all'interno delle corti dei fabbricati e nelle immediate
vicinanze dei fabbricati BA, BC, BD e BE”.
Avverso la citata deliberazione n. 43/2009 il Condominio Il Porto è insorto (con
l'impugnativa n. 290/2010) deducendo:
1) violazione ed errata applicazione degli artt. 826 e 922 cod. civ.;

2) violazione e mancata applicazione dell'art. 41 sexies della legge n. 1150/1942
(introdotto dall'art. 18 della legge n. 765/1967 e sostituito dall'art. 2 della legge n.
122/1989), dell'art. 26 della legge n. 47/1985 e dell'art. 91 del regolamento edilizio
comunale;
eccesso di potere per carente, perplessa e contraddittoria motivazione;

3) eccesso di potere per carenza dei presupposti;

4) eccesso di potere per carenza di istruttoria e di motivazione, manifesta illogicità,
contraddittorietà”.