Trib. Vasto, sentenza 03/01/2025, n. 3

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IL TRIBUNALE DI VASTO
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabrizio Pasquale, alla pubblica
udienza del 18/12/2024 al termine della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429
c.p.c., ha pronunciato la seguente ha pronunciato la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di
diritto della decisione, nel procedimento civile iscritto al n. 821/2020 del Ruolo
Generale Affari Civili, avente ad oggetto: RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER
INADEMPIMENTO - USO DIVERSO.
TRA
EG VI (c.f. [...]), rappresentata e difesa dall'avv. BASILICO
CONCETTA KATIA, presso il cui studio, con sede in Vasto, alla Via San Giovanni da
Capestrano n. 4, è elettivamente domiciliata;

RICORRENTE
E
AS ER (c.f. [...]), rappresentata e difesa dagli avv.ti DI RISIO
CONCETTA e DI RISIO CARMINE, presso il cui studio, con sede in Vasto, alla Via
Giambattista Vico n. 5, è elettivamente domiciliata;TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 2 Settore Civile
RESISTENTE
*****************
LETTI gli atti e la documentazione di causa;

ASCOLTATE le conclusioni rassegnate dai difensori delle parti;

PREMESSO IN FATTO CHE
1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., ZE IL ha convenuto in giudizio LE LI,
dinanzi a codesto Tribunale, assumendo che: a) a seguito di cessione di azienda del
21.06.2010, in qualità di cessionaria, la ricorrente è subentrata, quale conduttrice, nel
contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale sito in Casalbordino ed ubicato al piano di terra di un fabbricato interamente di proprietà della resistente, ove
ha svolto attività di bar, gelateria e sala giochi;
b) nel corso del tempo, ed in particolar modo dall'anno 2017, il locale è stato oggetto di persistenti infiltrazioni di acqua,
numerosi fenomeni di muffe, consistente umidità di risalita sui muri perimetrali, oltreché di effluvi maleodoranti, di cui è stata tempestivamente notiziata la locatrice,
mediante solleciti dapprima verbali e poi per iscritto;
c) tale situazione di degrado, oltre ad aver comportato la perdita della clientela, ha determinato un concreto pericolo
per la sicurezza dei frequentatori del locale, stante l'instabilità del solaio sovrastante e
la conseguente perdita dei requisiti di legge igienico-sanitari;
d) vista la perdurante inerzia della proprietaria, la ZE si è vista costretta ad interrompere l'attività,
comunicando alla LE – con nota del 15.12.2017 - il recesso anticipato dal citato contratto di locazione, ex art. 27, comma 8, L. 392/1978, con contestuale rilascio
dell'immobile, oltreché l'avvenuta risoluzione contrattuale ex artt. 1453, 1460 e 1575
c.c. per grave inadempimento della locatrice all'obbligo di mantenere la cosa locata in
buono stato di manutenzione per servire all'uso convenuto;
e) per tali ragioni, la
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ricorrente ha instaurato innanzi al Tribunale di Vasto un giudizio per accertamento
tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., iscritto al n. 286/2018 R.G.A.C., all'esito del quale il nominato c.t.u. ha accertato la presenza dei fenomeni di infiltrazione, muffa ed
umidità di risalita, oltreché l'effettivo pericolo per la staticità dell'immobile e la totale carenza dei requisiti di legge igienico-sanitari;
f) la causa delle descritte problematiche
è stata imputata alle gravi carenze in termini di sicurezza, staticità e salubrità dei locali
sovrastanti l'immobile locato (di proprietà della resistente), in parte privi della necessaria copertura - con conseguente ingresso ed infiltrazione delle acque meteoriche
- e pur interessati dall'esecuzione di opere di demolizione di muri portanti e ampie parti di solaio, in totale assenza di misure atte a garantire la sicurezza e la tenuta dello
stabile;
g) i danni patiti dalla ricorrente per lucro cessante sono quantificabili nella complessiva misura determinata dal nominato c.t.u.;
h) l'esperito tentativo di
mediazione tra le parti si è concluso con esito negativo per assenza della controparte.
2. In ragione di quanto dedotto, ZE IL ha chiesto l'accoglimento delle seguenti
CONCLUSIONI
“accertare e dichiarare che la risoluzione anticipata del rapporto di locazione
dell'immobile commerciale, nel quale la ricorrente esercitava l'attività inerente la
ditta individuale denominata “Bar Gelateria Jolly” è stata determinata esclusivamente dal grave inadempimento posto in essere dalla proprietaria nonché locatrice
dell'immobile Sig.ra LE LI, per le motivazioni esposte nella narrativa del presente atto, così come accertate dal CTU Dott.ssa D'Alessandro Laura nominato nel
corso del procedimento di istruzione preventiva;

condannare per l'effetto la Sig.ra LE LI al ristoro di tutti i danni patiti dalla
ricorrente, conseguenza immediata e diretta dell'evento risolutivo così come
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quantificati dal CTU Arch. Laura D'Alessandro all'esito del procedimento di istruzione
preventiva rubricato al n. 286/2018 e segnatamente nell'Allegato A) all'elaborato peritale dalla stessa redatto e depositato, ovvero alla diversa somma accertata in
giudizio;

rigettare la domanda riconvenzionalmente spiegata dalla resistente di pagamento in
favore della stessa dei canoni di locazione maturati sino alla scadenza naturale del
contratto e nello specifico maggio 2019, quantificati nella misura di € 9.706,86 in quanto evidentemente infondata in fatto ed in diritto, alla luce delle risultanze
peritali;

condannare la resistente al pagamento delle spese, anche generali, rimborso del
contributo unificato, competenze ed onorari del presente giudizio nonché del giudizio promosso ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c.;

condannare la resistente per responsabilità aggravata ex art. 96 terzo comma c.p.c.”.
3. LE LI, costituitasi in giudizio, ha eccepito, in via preliminare,
l'inammissibilità del ricorso, essendo stato erroneamente introdotto nelle forme del rito sommario di cognizione e non in quelle del rito locatizio;
nel merito, ha contestato la
fondatezza delle pretese di controparte, per asserita violazione dei doveri di
correttezza e buona fede della ZE, in primo luogo, perché la stessa non avrebbe tempestivamente notiziato la proprietaria delle infiltrazioni, ma avrebbe proceduto
all'immediato rilascio dell'immobile al solo fine di sottrarsi al pagamento dei canoni di locazione, di cui la resistente ha chiesto in via riconvenzionale la corresponsione;
in
secondo luogo, perché i descritti fenomeni di infiltrazione sarebbero imputabili alla mancata esecuzione delle opere di ordinaria manutenzione da parte della conduttrice e
alla scarsa aerazione del locale, circostanze da valutarsi quantomeno ai fini del
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concorso del fatto colposo, ai sensi dell'art. 1227 c.c.
4. Alla luce di quanto argomentato, la resistente ha chiesto l'accoglimento delle seguenti
CONCLUSIONI
“in via preliminare ritenere e dichiarare, per i motivi in premessa, l'inammissibilità
del ricorso per rito sommario;

in ogni caso rigettare, per tutti i motivi in premessa, siccome inammissibile, infondata ed erronea, la domanda proposta da ZE IL nei confronti di LE LI;

in via gradata, nella denegata ipotesi in cui l'adito Giudice ritenesse fondata la domanda proposta da controparte, determinare il concorso di colpa della ricorrente ex
art. 1227 c.c. e tenere conto dello stesso nella liquidazione del danno;

in ogni caso ritenere e dichiarare la ricorrente obbligata al pagamento, in favore di
LE LI, dei canoni di locazione sino alla scadenza naturale del contratto e, nello specifico, maggio 2019, e per l'effetto condannarla al pagamento di € 9.706,86 oltre
interessi o altra somma maggiore o minore come ritenuto di giustizia;

con vittoria di spese, diritti e onorari di causa.”
5. Dopo aver disposto il mutamento del rito sommario di cognizione in rito speciale
locatizio, ai sensi dell'art. 426 c.p.c., il Giudice ha formulato alle parti una proposta transattiva, accettata dalla ricorrente e oggetto di mancato riscontro da parte della
resistente, la quale ha omesso di comparire personalmente in udienza senza alcun giustificato motivo, limitandosi a dichiarare, tramite il proprio avvocato, di non essere
“disposta a valutare alcuna soluzione conciliativa”.
Rigettate le istanze di prove orali e di espletamento di una ulteriore consulenza tecnica
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d'ufficio, la causa è stata istruita documentalmente.
Nel corso del giudizio, questo giudice ha sollevato d'ufficio la questione della possibile nullità delle proroghe del contratto, per mancata registrazione presso i competenti
uffici - non avendo le parti prodotto idonea documentazione atta a comprovare
l'assolvimento di tale onere - ed ha, all'uopo, concesso termine per il deposito di
memorie.
Ritenuta la causa matura per la decisione, la causa è stata discussa oralmente ex art.
429 c.p.c. all'udienza del 18.12.2024 e trattenuta in decisione alla medesima udienza.
RITENUTO IN DIRITTO CHE
1. Stante la rilevanza potenzialmente dirimente della questione, appare necessario
analizzare primariamente l'eccezione di nullità delle proroghe contrattuali per mancata