Trib. Catania, sentenza 25/01/2024, n. 489
Sintesi tramite sistema IA Doctrine
L'intelligenza artificiale può commettere errori. Verifica sempre i contenuti generati.
Segnala un errore nella sintesiSul provvedimento
Testo completo
N. R.G. 19769/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Maria Cristina Sardo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 19769/2016 promossa da:
MA LV (C.F. [...]), con il patrocinio degli Avv.ti
ROSARIA SABRINA SCANDURRA e BRIGIDA LANZA (nuovi procuratori), ed elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Giarre, corso Italia n. 121.
ATTORE contro
CI ZI (C.F. [...]), con il patrocinio degli Avv.ti
FRANCESCA MERULLA e DONATELLA GIACHINO, elettivamente domiciliata presso il loro studio in via Umberto n. 200, CATANIA;
CONVENUTA
****
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione del 26/09/2016, notificato in data 10/11/2016, MA OR conveniva in giudizio CA IZ, chiedendo al Tribunale adito: “1) accertato che il SInor
MA usufruttuario del 50% è stato costretto ad effettuare lavori di risanamento e ristrutturazione essendo fuori normativa e gravemente ammalorato il locale sito in Giarre Via
Nicolò Tommaseo nn. 94-96 angolo via Quattrocchi n. 2-4, 6 e 10 di cui è usufruttuaria del
pagina 1 di 17 restante 50% la SInora CA IZ;
2) accertato che la somma necessaria per eseguire
i lavori è stata di Euro 131,256,68, anche tramite CT che sin d'ora si richiede;
3) accertato che è stato versato dal SI. MA OR l'importo complessivo di Euro 131.256,68;
4) accertato che per il pagamento del suddetto importo il signor MA è stato costretto ad accendere un mutuo ipotecario presso il Credito Siciliano S.p.A nonché a fare ricorso ad un prestito personale di €uro 33.000,000 dai genitori ed Euro 10.000,00 da MA CI e CA
LV, rispettivamente sorella e cognato dell'odierno attore;
5) accertato che i suddetti lavori erano necessari ed improcrastinabili per poterlo locare;
Condannare la SInora
CA, usufruttuaria al 50%, al pagamento di €uro 65.628,34 pari alla metà delle spese sostenute dal SInor MA oltre alle spese, interessi, compensi ed onorari”.
A sostegno delle proprie richieste, l'attore, in particolare, esponeva che:
- Con rogito notarile del Dott. Filippo Patti in data 29/09/2008, la SInora GN CI, nella qualità di curatrice speciale dei minori ex fratre OR MA, MA
AR e MA NO, aveva acquistato la nuda proprietà di un fabbricato di vecchia costruzione destinato ad attività commerciali, sito in Giarre, Via Nicolò Tommaseo nn. 94-96 angolo via Quattrocchi n. 2-4, 6 e 10;
- L'immobile era stato acquistato per l'intero usufrutto dai SInori MA OR e
CA IZ, genitori dei minori, in ragione della metà indivisa ciascuno, da godere per tutta la durata della loro vita;
- Tra gennaio e marzo del 2010 erano stati effettuati lavori necessari di straordinaria manutenzione quali la sostituzione delle porte dei bagni, la stuccatura e la levigatura del pavimento della sala, la messa in opera di alcune piastrelle che si erano distaccate dai muri, per il costo totale di € 3.000,00, affrontato esclusivamente dal MA con disinteresse totale della CA;
- Il comportamento ostruzionistico e superficiale della CA aveva impedito alla locataria
“CA EA s.a.s.” NA MA di vendere l'attività a tale ON LL e poi a tale IU AN, con la conseguenza disastrosa che la stessa non aveva più pagato il canone ed una settimana prima del rilascio dell'immobile (avvenuto il 03/02/2014) aveva depositato la licenza storica, costringendo l'attore a dovere affrontare nel 2014, in via esclusiva, tutte le spese di risanamento e ristrutturazione per la messa a norma dell'intero immobile, diversamente il locale non avrebbe più potuto essere utilizzato;
- Prima di iniziare i lavori, il MA aveva inviato alla signora CA una raccomandata datata 22/04/2014, senza ricevere nessuna risposta, e successivamente, come preannunciato,
pagina 2 di 17
aveva incaricato l'ing. Giuseppe NA di redigere computo metrico, che aveva inviato alla CA con raccomandata del 30/04/2014, senza ricevere alcuna risposta;
- In data 27/05/2014, previa autorizzazione del Comune di Giarre, l'attore aveva iniziato tali opere, avvisando con telegramma del 30/05/2014 la CA, la quale rispondeva solo il
06/06/2014;
- Il prezzo per il completamento delle opere eseguite ammontava ad € 128.256,28, oltre al costo dei lavori straordinari effettati nel 2010, pari ad € 3.000,00, pertanto la somma complessiva era pari ad € 131.256,68, di cui il 50% ossia € 65.628,34 era a carico della signora CA, in quanto usufruttuaria del 50% dell'immobile, di cui aveva sempre percepito la quota parte del canone d'affitto;
-Il MA, per affrontare le spese, era stato costretto a chiedere un mutuo ipotecario di €
50.000,00 presso il Credito Siciliano nonché a fare ricorso ad un prestito personale di €
33.000,00 dai genitori e di € 10.000,00 da MA CI e CA LV, sorella e cognato dello stesso;
- I lavori di risanamento e ristrutturazione erano stati completati in data 27/01/2015 e la signora CA ne era stata edotta con telegramma del 29/01/2015;
- Nonostante i reiterati inviti verbali e scritti, la CA non aveva inteso contribuire alle spese necessarie, violando l'art. 1001 c.c. e l'art. 1004 c.c., per cui il MA era stato costretto a richiedere procedimento di mediazione, con esito negativo, e poi ad avviare il giudizio.
Si costituiva quindi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta del 20/03/2017, la convenuta CA IZ, chiedendo il rigetto delle domande attoree ed in particolare eccependo che:
- In merito al primo intervento del costo di € 3.000,00, avvenuto tra gennaio e marzo 2010,
e consistito nella sostituzione delle porte dei bagni, la stuccatura e la levigatura dell'intero pavimento della sala e nella messa in posa di alcune piastrelle, non era affatto vero quanto affermato dall'attore. Il sig. MA, invero, aveva unilateralmente programmato
l'intervento senza che però la CA vi avesse mai acconsentito. Tanto meno era vero che la stessa avesse manifestato disinteresse per la questione essendo vero, invece, che la signora aveva esternato espressamente il proprio dissenso ai lavori spiegando, altresì, che la ragione consisteva nel fatto che dette opere dovevano considerarsi di esclusiva pertinenza della conduttrice dell'immobile. Infatti, tali opere erano di ordinaria manutenzione e la legge ne prevedeva l'onere di esecuzione a carico del conduttore (art. 1576 e 1621 c.c.).
pagina 3 di 17
In ogni caso, il contratto di locazione stipulato tra la Capo EA s.a.s. e le parti in causa prevedeva testualmente che “restano a carico della conduttrice le riparazioni di ordinaria manutenzione ed espressamente quelle da farsi …ai sanitari, ai cardini degli infissi, alla superficie dei muri, dei soffitti e degli infissi, alle marmelle e piastrelle di pavimentazione
e di rivestimento …”. A fronte di tali evenienze, era del tutto legittimo il dissenso manifestato dalla CA alla esecuzione delle opere. Infatti, i lavori eseguiti dal MA erano certamente di ordinaria manutenzione. In ogni caso, certo era che essi appartenevano al novero di quelli che i contraenti, nel contratto di locazione dell'epoca, avevano riversato interamente sulla parte conduttrice. Del tutto legittimamente e ragionevolmente, pertanto, la sig.ra CA aveva opposto il proprio dissenso in merito, con la conseguenza che, se il
MA aveva inteso, in maniera palesemente ingiustificata ed insensata, assumerne
l'onere, esso stesso doveva rimanere a suo carico.
- Quanto al secondo intervento, avvenuto tra giugno 2014 e gennaio 2015, consistito in lavori di risanamento e ristrutturazione, affermati e documentati in €. 128.000,00 circa, anche tale domanda era infondata. Innanzitutto, poichè un intervento di ristrutturazione così consistente sull'immobile non si giustificava in alcun modo comportando, peraltro, una spesa addirittura pari ad oltre la metà del valore dell'immobile o, quanto meno, del suo prezzo di acquisto, di €. 226.000,00.
All'epoca in cui l'attore aveva invitato la sig.ra CA a contribuire alla ristrutturazione, dopo aver unilateralmente deliberato l'intervento senza alcuna previa concertazione con la convenuta, aveva giustificato la necessità della ristrutturazione con le pessime condizioni in cui l'immobile era stato lasciato dalla conduttrice dell'epoca, CA EA S.a.s., al momento della cessazione del rapporto locatizio, secondo quanto risultante dalla lettera a firma congiunta dell'attore e dell'Avv. Salvo NA racc. a.r. del 30.04.2014.
Sennonché, solo pochi giorni prima, il MA aveva invece invitato la CA a voler controfirmare un preliminare di locazione con tale sig.ra IU AN. Così, ottenuto il rilascio dell'immobile dalla CA EA s.a.s. (febbraio 2014), il MA aveva: 1) preso accordi con la sig.ra IU AN per la conclusione di una locazione commerciale, suggellati da un preliminare di contratto avente scadenza 24.06.2014;
2) invitato (il
22.04.14) la convenuta a firmare detto preliminare, senza averla preventivamente coinvolta nelle trattative, addirittura negandole di poter incontrare la potenziale conduttrice prima della stipula del contratto definitivo;
3) abbandonato (solo otto giorni dopo, il 30.04.14) le trattative con la sig.ra IU e unilateralmente deliberato di intraprendere la ristrutturazione dell'immobile, invitando la convenuta a provvedere in merito e per quanto di sua
pagina 4 di 17
competenza anche con la nomina di un tecnico di fiducia, sulla base del preventivo di spesa
a firma dell'Ing. NA unilateralmente predisposto ed inviatole;
4) intrapreso risolutamente i lavori (il 27.05.14) senza attendere il doveroso riscontro della sig.ra CA
e senza acquisirne il necessario consenso, ignorando le richieste che ella gli aveva rivolto di avere in consegna le chiavi dell'immobile per eseguirvi un sopralluogo e poterne valutare il reale stato.
Le ragioni che, nell'ottica dell'attore, avrebbero giustificato l'intervento di manutenzione straordinaria, esse erano state rintracciate nel pessimo stato in cui l'immobile era stato rilasciato dalla conduttrice, CA EA S.a.s. Invero, però,
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Maria Cristina Sardo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 19769/2016 promossa da:
MA LV (C.F. [...]), con il patrocinio degli Avv.ti
ROSARIA SABRINA SCANDURRA e BRIGIDA LANZA (nuovi procuratori), ed elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Giarre, corso Italia n. 121.
ATTORE contro
CI ZI (C.F. [...]), con il patrocinio degli Avv.ti
FRANCESCA MERULLA e DONATELLA GIACHINO, elettivamente domiciliata presso il loro studio in via Umberto n. 200, CATANIA;
CONVENUTA
****
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione del 26/09/2016, notificato in data 10/11/2016, MA OR conveniva in giudizio CA IZ, chiedendo al Tribunale adito: “1) accertato che il SInor
MA usufruttuario del 50% è stato costretto ad effettuare lavori di risanamento e ristrutturazione essendo fuori normativa e gravemente ammalorato il locale sito in Giarre Via
Nicolò Tommaseo nn. 94-96 angolo via Quattrocchi n. 2-4, 6 e 10 di cui è usufruttuaria del
pagina 1 di 17 restante 50% la SInora CA IZ;
2) accertato che la somma necessaria per eseguire
i lavori è stata di Euro 131,256,68, anche tramite CT che sin d'ora si richiede;
3) accertato che è stato versato dal SI. MA OR l'importo complessivo di Euro 131.256,68;
4) accertato che per il pagamento del suddetto importo il signor MA è stato costretto ad accendere un mutuo ipotecario presso il Credito Siciliano S.p.A nonché a fare ricorso ad un prestito personale di €uro 33.000,000 dai genitori ed Euro 10.000,00 da MA CI e CA
LV, rispettivamente sorella e cognato dell'odierno attore;
5) accertato che i suddetti lavori erano necessari ed improcrastinabili per poterlo locare;
Condannare la SInora
CA, usufruttuaria al 50%, al pagamento di €uro 65.628,34 pari alla metà delle spese sostenute dal SInor MA oltre alle spese, interessi, compensi ed onorari”.
A sostegno delle proprie richieste, l'attore, in particolare, esponeva che:
- Con rogito notarile del Dott. Filippo Patti in data 29/09/2008, la SInora GN CI, nella qualità di curatrice speciale dei minori ex fratre OR MA, MA
AR e MA NO, aveva acquistato la nuda proprietà di un fabbricato di vecchia costruzione destinato ad attività commerciali, sito in Giarre, Via Nicolò Tommaseo nn. 94-96 angolo via Quattrocchi n. 2-4, 6 e 10;
- L'immobile era stato acquistato per l'intero usufrutto dai SInori MA OR e
CA IZ, genitori dei minori, in ragione della metà indivisa ciascuno, da godere per tutta la durata della loro vita;
- Tra gennaio e marzo del 2010 erano stati effettuati lavori necessari di straordinaria manutenzione quali la sostituzione delle porte dei bagni, la stuccatura e la levigatura del pavimento della sala, la messa in opera di alcune piastrelle che si erano distaccate dai muri, per il costo totale di € 3.000,00, affrontato esclusivamente dal MA con disinteresse totale della CA;
- Il comportamento ostruzionistico e superficiale della CA aveva impedito alla locataria
“CA EA s.a.s.” NA MA di vendere l'attività a tale ON LL e poi a tale IU AN, con la conseguenza disastrosa che la stessa non aveva più pagato il canone ed una settimana prima del rilascio dell'immobile (avvenuto il 03/02/2014) aveva depositato la licenza storica, costringendo l'attore a dovere affrontare nel 2014, in via esclusiva, tutte le spese di risanamento e ristrutturazione per la messa a norma dell'intero immobile, diversamente il locale non avrebbe più potuto essere utilizzato;
- Prima di iniziare i lavori, il MA aveva inviato alla signora CA una raccomandata datata 22/04/2014, senza ricevere nessuna risposta, e successivamente, come preannunciato,
pagina 2 di 17
aveva incaricato l'ing. Giuseppe NA di redigere computo metrico, che aveva inviato alla CA con raccomandata del 30/04/2014, senza ricevere alcuna risposta;
- In data 27/05/2014, previa autorizzazione del Comune di Giarre, l'attore aveva iniziato tali opere, avvisando con telegramma del 30/05/2014 la CA, la quale rispondeva solo il
06/06/2014;
- Il prezzo per il completamento delle opere eseguite ammontava ad € 128.256,28, oltre al costo dei lavori straordinari effettati nel 2010, pari ad € 3.000,00, pertanto la somma complessiva era pari ad € 131.256,68, di cui il 50% ossia € 65.628,34 era a carico della signora CA, in quanto usufruttuaria del 50% dell'immobile, di cui aveva sempre percepito la quota parte del canone d'affitto;
-Il MA, per affrontare le spese, era stato costretto a chiedere un mutuo ipotecario di €
50.000,00 presso il Credito Siciliano nonché a fare ricorso ad un prestito personale di €
33.000,00 dai genitori e di € 10.000,00 da MA CI e CA LV, sorella e cognato dello stesso;
- I lavori di risanamento e ristrutturazione erano stati completati in data 27/01/2015 e la signora CA ne era stata edotta con telegramma del 29/01/2015;
- Nonostante i reiterati inviti verbali e scritti, la CA non aveva inteso contribuire alle spese necessarie, violando l'art. 1001 c.c. e l'art. 1004 c.c., per cui il MA era stato costretto a richiedere procedimento di mediazione, con esito negativo, e poi ad avviare il giudizio.
Si costituiva quindi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta del 20/03/2017, la convenuta CA IZ, chiedendo il rigetto delle domande attoree ed in particolare eccependo che:
- In merito al primo intervento del costo di € 3.000,00, avvenuto tra gennaio e marzo 2010,
e consistito nella sostituzione delle porte dei bagni, la stuccatura e la levigatura dell'intero pavimento della sala e nella messa in posa di alcune piastrelle, non era affatto vero quanto affermato dall'attore. Il sig. MA, invero, aveva unilateralmente programmato
l'intervento senza che però la CA vi avesse mai acconsentito. Tanto meno era vero che la stessa avesse manifestato disinteresse per la questione essendo vero, invece, che la signora aveva esternato espressamente il proprio dissenso ai lavori spiegando, altresì, che la ragione consisteva nel fatto che dette opere dovevano considerarsi di esclusiva pertinenza della conduttrice dell'immobile. Infatti, tali opere erano di ordinaria manutenzione e la legge ne prevedeva l'onere di esecuzione a carico del conduttore (art. 1576 e 1621 c.c.).
pagina 3 di 17
In ogni caso, il contratto di locazione stipulato tra la Capo EA s.a.s. e le parti in causa prevedeva testualmente che “restano a carico della conduttrice le riparazioni di ordinaria manutenzione ed espressamente quelle da farsi …ai sanitari, ai cardini degli infissi, alla superficie dei muri, dei soffitti e degli infissi, alle marmelle e piastrelle di pavimentazione
e di rivestimento …”. A fronte di tali evenienze, era del tutto legittimo il dissenso manifestato dalla CA alla esecuzione delle opere. Infatti, i lavori eseguiti dal MA erano certamente di ordinaria manutenzione. In ogni caso, certo era che essi appartenevano al novero di quelli che i contraenti, nel contratto di locazione dell'epoca, avevano riversato interamente sulla parte conduttrice. Del tutto legittimamente e ragionevolmente, pertanto, la sig.ra CA aveva opposto il proprio dissenso in merito, con la conseguenza che, se il
MA aveva inteso, in maniera palesemente ingiustificata ed insensata, assumerne
l'onere, esso stesso doveva rimanere a suo carico.
- Quanto al secondo intervento, avvenuto tra giugno 2014 e gennaio 2015, consistito in lavori di risanamento e ristrutturazione, affermati e documentati in €. 128.000,00 circa, anche tale domanda era infondata. Innanzitutto, poichè un intervento di ristrutturazione così consistente sull'immobile non si giustificava in alcun modo comportando, peraltro, una spesa addirittura pari ad oltre la metà del valore dell'immobile o, quanto meno, del suo prezzo di acquisto, di €. 226.000,00.
All'epoca in cui l'attore aveva invitato la sig.ra CA a contribuire alla ristrutturazione, dopo aver unilateralmente deliberato l'intervento senza alcuna previa concertazione con la convenuta, aveva giustificato la necessità della ristrutturazione con le pessime condizioni in cui l'immobile era stato lasciato dalla conduttrice dell'epoca, CA EA S.a.s., al momento della cessazione del rapporto locatizio, secondo quanto risultante dalla lettera a firma congiunta dell'attore e dell'Avv. Salvo NA racc. a.r. del 30.04.2014.
Sennonché, solo pochi giorni prima, il MA aveva invece invitato la CA a voler controfirmare un preliminare di locazione con tale sig.ra IU AN. Così, ottenuto il rilascio dell'immobile dalla CA EA s.a.s. (febbraio 2014), il MA aveva: 1) preso accordi con la sig.ra IU AN per la conclusione di una locazione commerciale, suggellati da un preliminare di contratto avente scadenza 24.06.2014;
2) invitato (il
22.04.14) la convenuta a firmare detto preliminare, senza averla preventivamente coinvolta nelle trattative, addirittura negandole di poter incontrare la potenziale conduttrice prima della stipula del contratto definitivo;
3) abbandonato (solo otto giorni dopo, il 30.04.14) le trattative con la sig.ra IU e unilateralmente deliberato di intraprendere la ristrutturazione dell'immobile, invitando la convenuta a provvedere in merito e per quanto di sua
pagina 4 di 17
competenza anche con la nomina di un tecnico di fiducia, sulla base del preventivo di spesa
a firma dell'Ing. NA unilateralmente predisposto ed inviatole;
4) intrapreso risolutamente i lavori (il 27.05.14) senza attendere il doveroso riscontro della sig.ra CA
e senza acquisirne il necessario consenso, ignorando le richieste che ella gli aveva rivolto di avere in consegna le chiavi dell'immobile per eseguirvi un sopralluogo e poterne valutare il reale stato.
Le ragioni che, nell'ottica dell'attore, avrebbero giustificato l'intervento di manutenzione straordinaria, esse erano state rintracciate nel pessimo stato in cui l'immobile era stato rilasciato dalla conduttrice, CA EA S.a.s. Invero, però,
Iscriviti per avere accesso a tutti i nostri contenuti, è gratuito!
Hai già un account ? Accedi