Trib. Tivoli, sentenza 09/01/2025, n. 34

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TIVOLI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Tivoli, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Beatrice Ruperto, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 984 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2021 promossa da
CA IA, rappresentata e difesa dagli avv.ti Cristiano Manni e Ezio Lucchetti attrice nei confronti di
BI IA e RO NE rappresentati e difesi dagli avv.ti Marco Diana e Debora
Cacciatore
convenuta
Oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni delle parti: come precisate all'udienza del 26 maggio 2023
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. IA CA ha agito in giudizio per ottenere la dichiarazione della risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 20.7.2020 con i convenuti
IA BI e NE RO, in qualità di promittenti venditori, a seguito dell'inadempimento contrattuale di questi ultimi e con condanna di costoro alla restituzione del doppio della caparra versata, oltre interessi, nonché al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c.
A sostegno della propria domanda, l'attrice ha esposto:
- di aver sottoscritto in data 30.6.2020 una proposta di acquisto, tramite l'agenzia immobiliare
Roma&Dintorni S.a.s., avente ad oggetto l'immobile di proprietà di IA BI e NE
RO, sito in Capena, Via di Scoranello, 7/L, lasciando in deposito fiduciario un assegno per la somma di euro 10.000,00 da imputarsi a caparra confirmatoria al momento dell'accettazione della proposta;

- che i convenuti avevano accettato la proposta, specificando che l'unità immobiliare era “venduta libera da pesi, oneri, vincoli, ipoteche, privilegi anche fiscali, trascrizioni di pregiudizio, diritti di prelazione, imposte arretrate”,

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come ribadito anche nel successivo contratto preliminare, sottoscritto dalle parti in data 20.7.2020, nel quale era indicata la data del 30.9.2020 per la stipula del definitivo;

- di aver versato, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare de quo, un assegno per l'ulteriore somma di euro 30.000,00, a titolo di acconto prezzo;

- che i resistenti, con la sottoscrizione del preliminare, avevano rilasciato quietanza con riferimento al versamento della caparra confirmatoria di euro 10.000,00 e dell'importo di euro 30.000,00 a titolo di acconto prezzo;

- che il 30.7.2020 il notaio incaricato per la stipula del rogito aveva riscontrato l'iscrizione di due ipoteche sull'immobile e di conseguenza la ricorrente, appena venuta a conoscenza di tale circostanza, aveva manifestato alle controparti e all'agenzia immobiliare la volontà di recedere dal contratto, per inadempimento della promittente venditrice;

- che l'agenzia immobiliare aveva quindi restituito la somma di euro 8.000,00, percepita per l'attività di mediazione, e anche i resistenti avevano restituito spontaneamente la somma di euro 40.000,00, ricevuti
a titolo di caparra confirmatoria e di acconto prezzo;

- di aver contestato ai resistenti l'inadempimento al contratto preliminare di compravendita con raccomandata dell'8.10.2020, chiedendo il pagamento dell'ulteriore somma di euro 10.000,00 ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.p.c., invitando contestualmente le parti alla stipula di una negoziazione assistita;

- che, pur avendo i resistenti riconosciuto che l'immobile fosse gravato da ipoteche, gli stessi avevano riscontrato l'avvenuta risoluzione consensuale del contratto e aderito all'invito in negoziazione assistita, senza tuttavia poi procedere alla sottoscrizione.

2. Con comparsa di costituzione e risposta si sono costituiti in giudizio IA BI e NE
RO, contestando tutto quanto ex adverso dedotto.
In particolare, parte resistente ha eccepito, in via preliminare, l'incompetenza territoriale del Tribunale di Tivoli, in favore del Tribunale di Roma e, nel merito, ha dedotto l'inammissibilità e infondatezza delle domande avanzate dalla ricorrente deducendo:
- che IA CA aveva già in precedenza manifestato interesse all'acquisto dell'immobile de quo, formulando proposta di acquisto unitamente a MA GL e rilasciando assegno di euro 3.000,00
a titolo di deposito fiduciario, per poi recedere dalle trattative per presunti vizi e difformità dell'immobile, in realtà del tutto inesistenti, e con conseguente restituzione da parte dei resistenti dell'importo versato, in ossequio al canone di buona fede;

- che la ricorrente aveva successivamente formulato la proposta di acquisto del 30.6.2020, con contestuale versamento di assegno dell'importo di euro 10.000,00, da mutarsi in caparra confirmatoria all'accettazione;

2

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- che le parti avevano sottoscritto il preliminare di compravendita in data 20.7.2020, con termine di stipula del rogito fissato al 30.9.2020 e versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo di euro 30.000,00 a titolo di acconto prezzo;

- che in data 30.7.2020 la ricorrente aveva chiesto la restituzione degli importi versati ai resistenti e all'agenzia immobiliare, lamentando la sussistenza di due iscrizioni ipotecarie sull'immobile promesso in vendita;

- che non sussisteva alcun inadempimento dei resistenti, che avrebbero potuto attivarsi per la cancellazione delle suddette formalità entro la data del rogito, in ossequio agli impegni assunti con la sottoscrizione del preliminare del 20.7.2020, ma che ciò non era stato possibile avendo la CA esercitato il recesso ad nutum, ottenendo la restituzione delle somme versate ai resistenti;

- che, per effetto della restituzione delle somme, il contratto preliminare era da ritenersi consensualmente risolto, privando di ogni valore la successiva comunicazione di recesso di cui alla raccomandata dell'8.9.2020 e ogni ulteriore richiesta economica.

3. Disposto il mutamento del rito da sommario ad ordinario e concessi i termini ex art. 183 comma 6
c.p.c., la causa, istruita documentalmente e mediante prova testimoniale, è stata trattenuta in decisione all'udienza dell'8.10.2024, con termini di legge alle parti per il deposito delle memorie conclusive.

4. Preliminarmente, deve essere disattesa l'eccezione di incompetenza territoriale avanzata dai resistenti.
Va ricordato come in tema di competenza ai sensi dell'art. 29, comma 2, c.p.c. “l'accordo non attribuisce al giudice designato competenza esclusiva quando ciò non è espressamente stabilito”.
Secondo pacifica giurisprudenza del Supremo Collegio “in tema di competenza per territorio, il foro convenzionale può ritenersi esclusivo solo in presenza di una dichiarazione espressa ed univoca da cui risulti, in modo chiaro e preciso, la concorde volontà delle parti, non solo di derogare alla ordinaria competenza territoriale, ma altresì di escludere la concorrenza del foro designato con quelli previsti dalla legge in via alternativa” (Cass. n. 21010/2020).
Nel caso di specie,