Trib. Cassino, sentenza 05/01/2024, n. 16

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CASSINO
Sezione civile
in persona del giudice designato dott. Virgilio Notari ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1448/2017 del R.G.A.C., trattenuta in decisione il
16/11/2023 con abbreviazione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c., vertente
TRA
IA VI (c.f. [...]), nato a [...] il [...], TT
TO (c.f. [...]), nata a [...] il [...], elettivamente domiciliati a Isola del LI (FR), in Via Roma n. 62, presso lo studio dell'avv. Danilo
Iafrate, dal quale sono rappresentati e difesi giusta procura in calce alla citazione introduttiva
E
SI AN RI (c.f. [...]), nata a Isola del LI (FR) il [...], in [...] (c.f. [...]), nominato con decreto del Giudice Tutelare del Tribunale di Cassino n. 18636/2022, elettivamente domiciliata
a Sora (FR), in Via Lungoliri Cavour n. 12, presso lo studio dell'avv. Rosangela Coluzzi, dalla quale
è rappresentata e difesa giusta procura allegata alla comparsa di costituzione dell'8/11/2023.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 31/3/2017 i signori VI IA e TO ET hanno agito nei confronti della signora NN IT NO per ottenere la riparazione dei pregiudizi patrimoniali asseritamente subiti per effetto del mancato adempimento, ascritto alla controparte, degli obblighi derivanti da un contratto preliminare a effetti anticipati concluso per atto notarile del
12/6/2014. A sostegno della domanda gli istanti hanno premesso che in forza dell'accordo la convenuta si era impegnata a trasferirgli entro il 30/4/2017 la piena proprietà di un villino e di un terreno siti a Isola del LI (FR), in Via Vado Palanca n. 39/B, e il diritto di enfiteusi su un fondo limitrofo a fronte del versamento di un corrispettivo di € 368.070,00, dei quali € 138.938,00 già incassati dalla promittente a titolo di caparra confirmatoria al momento della stipula del compromesso. Hanno riferito, nello stesso tempo, di aver consegnato alla proprietaria altri €
33.000,00 prima della scadenza del termine programmato e di aver speso circa € 70.000,00, una volta entrati in possesso del compendio immobiliare, per l'esecuzione di alcuni lavori di ristrutturazione finalizzati a consentirgli di abitare nel fabbricato. Secondo gli attori la signora
NO avrebbe garantito la regolarità edilizia del villino, fatto salvo che per la costruzione di un vano in sostituzione della scala esterna, comunque definito dalla proprietaria “facilmente sanabile”;
nel corso di un procedimento possessorio instaurato dinanzi al Tribunale di Cassino a seguito dello spoglio perpetrato dalla donna ai loro danni il 4/10/2015, conclusosi il 20/2/2017 con un ordinanza di accoglimento, poi confermata in sede di reclamo, l'ing. Domenico Gallaccio, designato come consulente tecnico d'ufficio, avrebbe appurato, tuttavia, l'assenza delle

---

autorizzazioni edilizie, urbanistiche, strutturali e paesaggistiche richieste dal D.P.R. n. 380/2001 per una serie assai più ampia di interventi e l'insanabilità dei relativi abusi;
stante l'impossibilità, per i motivi anzidetti, di perfezionare la compravendita, con raccomandata del 10/2/2017 si sarebbero visti costretti a recedere dal preliminare ai sensi dell'art. 1385, c. 2 c.c. e a richiedere il doppio della caparra versata (pari a € 277.876,00), la restituzione degli altri importi anticipati sul saldo finale e la refusione dei costi affrontati per la ristrutturazione dell'immobile a titolo di migliorie ex art. 1152 c.c.. Alla stregua di quanto precede i signori IA e ET hanno insistito per il riconoscimento di € 380.876,00, oltre a interessi e rivalutazione monetaria, o della diversa cifra ritenuta di giustizia in ipotesi di differente quantificazione dell'ammontare dei lavori svolti;
con vittoria di spese, competenze e onorari, da distrarre al difensore antistatario.
***
Costituita con comparsa del 28/7/2017, la signora NO ha eccepito che la mancata conclusione della compravendita non è dipesa dai vizi occulti a cui si allude nell'atto introduttivo, ma dall'inesistenza dei fondi necessari a perfezionare l'acquisto nel patrimonio dei signori IA
e ET e da interventi non autorizzati sul villino di Via Vado Palanca posti in essere dai promissari acquirenti in violazione della normativa urbanistica ed edilizia. Sul punto la convenuta ha evidenziato, segnatamente, che la cronica indisponibilità di denaro aveva indotto l'attore a procrastinare il trasferimento dal 30/11/2015 al 30/4/2017 con accordi del 18/9/2013 e del
26/1/2014, a includervi un terreno non contemplato nei patti iniziali, rimodulando il prezzo da €
315.000,00 a € 368.070,00, da saldare attraverso pagamenti rateali, e ad accettare di versare un'indennità di € 400,00 al mese, a partire dal gennaio del 2014, per la perdurante occupazione dell'immobile. Ha fatto presente, poi, che gli istanti, consci dell'abusività del vano sostitutivo della scala, oggetto comunque di domanda in sanatoria, non solo non avevano prestato la dovuta collaborazione per consentirle di rimuovere altre irregolarità di minore rilievo, non menzionate nel testo contrattuale, ma si erano anche resi autori di un'autentica trasformazione del corpo di fabbrica, divenuto per tale ragione incommerciabile. A detta della promittente la condotta del signor IA e della signora ET, nuova compagna del primo, rimasta estranea alle fasi iniziali delle trattative, integrerebbe una violazione degli obblighi dedotti nel preliminare di gravità tale da giustificare la sopravvenuta inefficacia del negozio e l'incameramento, ad opera della proprietaria, degli importi fino ad allora corrisposti in esecuzione dell'accordo (in tutto €
171.948,00, di cui € 138.938,00, pari alla cifra quietanzata nel rogito ed € 33.010,00, corrispondenti alle rate concordate per il periodo compreso tra il giugno e l'ottobre del 2014). In forza di tali argomentazioni la signora NO in via riconvenzionale ha chiesto che il Tribunale, accertata la risoluzione del contratto per inadempimento dei promissari acquirenti o, in subordine, la loro dichiarazione di recesso ex art. 1385, c. 2, c.c., e previa compensazione con eventuali maggiori esborsi sostenuti dagli istanti a titolo di acconto, condanni i signori IA e ET a pagare la caparra confirmatoria di € 138.938,00 anticipata nel corso del rapporto, la somma di €
400,00 al mese per l'intera durata dell'occupazione del fabbricato promesso in vendita e l'ulteriore importo di € 50.000,00 quale rimborso delle spese necessarie a ripristinare le condizioni originarie del bene;
pure in questo caso con vittoria di spese, competenze e onorari.
***
Nelle successive fasi del processo l'ing. TO ZZ è stato nominato C.t.u. per la verifica della conformità alla normativa urbanistica ed edilizia degli immobili promessi in vendita e
l'accertamento della tipologia dei lavori eseguiti dagli attori durante lo svolgimento del rapporto.
E' stata acquisita, inoltre, la sentenza del Tribunale di Cassino n. 672/2020, resa il 28/9/2020 ad esito del giudizio iscritto al n. 3255/2018 del R.G.A.C.. In forza del provvedimento il Tribunale di

---

Cassino ha disposto, tra l'altro, il rigetto della domanda di ritenzione degli immobili controversi avanzata dai signori IA e ET, la loro restituzione alla signora NO e la riunione al procedimento, per motivi di connessione, della richiesta di condanna al pagamento di somme proposta dalla convenuta verso gli attori per conseguire la citata indennità di occupazione e
l'istanza di ritenzione di alcuni beni mobili presenti nel compendio immobiliare avanzata dai promissari acquirenti all'indirizzo della promittente ai sensi e per gli effetti dell'art. 2756, c. 3, c.c..
Dopo la rimessione in decisione la controversia è stata interrotta in conseguenza della sottoposizione della signora NO, il 7/10/2022, alla misura dell'amministrazione di sostegno.
Su iniziativa dei signori IA e ET il contradditorio è stato esteso all'amministratore.
Costituito con comparsa dell'8/11/2023, quest'ultimo si è riportato alle deduzioni della convenuta.
All'udienza del 9/11/2023 la causa è stata trattenuta di nuovo in decisione con concessione di termini ex art. 190 c.p.c. di giorni venti per comparse conclusionali e di giorni venti per repliche.
Nei propri scritti gli attori hanno reiterato le domande apposte in calce alla citazione introduttiva.
La signora NO ha precisato che a seguito della riunione del fascicolo al n. 3255/2018 le pretese relative all'indennità di occupazione vanno riferite ai periodi compresi, rispettivamente, tra il gennaio del 2014 e il settembre del 2015 (per un totale di ventuno mesi), oggetto della domanda riconvenzionale avanzata in questa sede, e tra l'1/2/2018 e il 28/9/2020 (in tutto trentadue mesi), lasso temporale intercorso fra l'acquisto della detenzione degli immobili, da parte degli attori, in base all'ordinanza del 20/2/2017 e la data di pubblicazione della sentenza n. 672/2020, che il
28/9/2020 ne avrebbe ordinato la restituzione. Rispetto a tali profili della vertenza la convenuta, di conseguenza, ha stimato il proprio credito in complessivi € 21.200,00.
***
Delineati in tal modo gli aspetti essenziali della lite, il Tribunale reputa che le domande riconvenzionali della signora NO vadano accolte, ancorché nei soli limiti di seguito indicati.
Una simile conclusione dipende dall'inesistenza di abusi, difformità o vizi, ignoti ai promissari acquirenti, in grado di pregiudicare la commerciabilità dei beni destinati alla compravendita.
Occorre sottolineare, al riguardo, che nel preliminare del 30/6/2014 gli attori, per l'acquisto degli immobili di Via Vado Palanca, avevano accettato di pagare € 368.070,00, dei quali € 138.938,00, già incassati dalla promittente prima del compromesso, a titolo di caparra confirmatoria, e €
229.132,00, da versare alla firma del definitivo, prevista entro il termine massimo del 30/4/2017.
Il rogito ha fatto seguito alla sottoscrizione, da parte dei signori IA e NO, il 6/5/2013, di una proposta di acquisto immobiliare, di una