Trib. Genova, sentenza 03/01/2025, n. 17

Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova -Sezione I -
In persona del G.O.P. Stefania Cozzani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta a RG 4980/2020 promossa da:
AN CA, elett.te dom.ta in Genova C.so Andrea Podestà 8/5 c/o lo Studio dell' Avv. Riccardo
Bernardini che la rappresenta e difende giusta mandato allegato alla citazione attrice
Contro
IL IS, elett.te dom.to Genova, via XX Settembre 40/3 c/o lo Studio dell'Avv. Valeria
Gennari che lo rappresenta e difende giusta mandato in calce alla comparsa costitutiva convenuto
Conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta depositate come da verbale di udienza 15.12.2023,
svolta mediante trattazione scritta, e da aversi ivi integralmente ritrascritte.
Motivi della decisione.
Con atto di citazione ritualmente notificato la sig.ra CA ha convenuto in giudizio E. IS
, deducendo la sussistenza di gravi vizi e difetti occulti dell'immobile oggetto di compravendita
intervenuta tra le parti in dara 16.4.2019 per il prezzo concordato di € 30.000,00 , vizi manifestatisi
nel corso dell'inverno successivo 2019/2020 sotto forma di infiltrazioni di umidità e trasudazione
d'acqua aggravatesi via via e tali da rendere l'immobile inabitabile ed inidoneo all'uso per il quale
venne acquistato e da configurare pertanto ipotesi di aliud pro alio. Evidenziava che sarebbero
occorse opere per circa € 10.000 per ripristino e concludeva chiedendo declaratoria di sussistenza di
detti vizi occultati dal venditore e il risarcimento del danno nella misura di € 10.000,00 o in quella
risultante dall'espletata istruttoria.- Il convenuto si è costituito contestando integralmente la domanda
attorea, eccependo preliminarmente l'improcedibilità della domanda, la decadenza della garanzia dei

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vizi, la prescrizione dall'azione;
e nel merito la circostanza che l'immobile fosse di dichiarata vecchia
costruzione, visto ed accettato nello stato in cui si trovava al momento della vendita e per un prezzo
infatti compatibile con le condizioni dello stesso;
la circostanza che vizi o ammaloramenti fossero
da attribuire ad interventi posti in essere successivamente dall'attrice, ha contestato poi la sussistenza
dei detti vizi e danni peraltro generici e la mancata prova degli stessi, oltrechè l'assenza di dolo,
malafede e colpa a carico del venditore. Conclude per l'accoglimento delle suesposte eccezioni
preliminari e nel merito per il rigetto della domanda attorea, subordinatamente da ridursi ex art 1227
c. 1 e 2 cc, visto il concorso di colpa ascrivibile all'attrice nella causazione del danno , per la mancata
denuncia dei vizi e comunque a seguito degli interventi eseguiti e della mancata manutenzione del
bene successivamente all'acquisto.
In sede di prima udienza 1.12.2020 l'attore modificava la iniziale domanda di solo risarcimento del
danno (quantificata nella “sottostimata misura di Euro 10.000,00” così come conseguente ai vizi della
cosa venduta) nella domanda di risoluzione del contratto di compravendita, attesa la evidente
consegna di aliud pro alio, con conseguente restituzione del corrispettivo versato pari ad € 30.000
oltre interessi dalla data della domanda e risarcimento del danno nell'importo di € 10.000 o nella
misura meglio vista anche in via equitativa.-
Preliminarmente: la domanda come modificata è ammissibile, ai sensi dell'art 1453 c. 2 cc ed attesa
la giurisprudenza in merito (v. Cass. n. 28069/2021, SU 18546/2020, S.U. 8510/2014), considerato che
la stessa attiene e discende dalla stessa vicenda sostanziale dedotta in giudizio, come del resto evidente fin
dalle deduzioni formulate in sede di citazione che già evidenziavano la sussistenza di difetti talmente
gravi da rendere configurabile l'aliud pro alio.-
L'eccezione di inammissibilità formulata dalla convenuta è pertanto infondata .-
Parimenti infondata l'eccezione di improcedibilità , posto che risulta essere stato espletato il tentativo
di negoziazione assistita, mediante invio del relativo invito (v allegati attorei).
Nel merito dall'espletata istruttoria orale e documentale emerge quanto segue :

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L'immobile di cui trattasi è oggetto del contratto di compravendita stipulato in data 16.4.2019;
nel
cit. contratto e come confermato anche dalla ctu il detto immobile risulta costruito ante 67, il prezzo
venne convenuto in € 30.000,00 e con rinuncia da parte dell'acquirente alla garanzia per i vizi anche
occulti con riferimento alla conformità degli impianti alle norme e regolamenti vigenti.-
Le problematiche lamentate dall'attrice e ritenuti tali da configurare aliud pro alio sono riferite, come
risultante anche dalla ct di parte (v. parere Geom. Centenari allegato a prima memoria fasc attoreo)
e dalla stessa ctu, all'emergere, in epoca successiva all'acquisto, ed in particolare nell'autunno –
inverno 2019-2020, di infiltrazioni, condensa, muffe e umidità in molti locali dell'immobile.
La espletata CTU ha infatti rilevato la presenza di forte umidità in tutta la abitazione in particolare
nei muri e nei pavimenti, che ha comportato fenomeni di condensa e muffe in quasi tutti i locali
dell'abitazione , rilevando però che la causa degli stessi è sostanzialmente dovuta alla stessa
“tipologia costruttiva dell'immobile le cui antiche origini non presupponevano la realizzazione di
quei particolari oggi dati per scontati ai fini igienico – sanitari come ad esempio la creazione di
intercapedini a protezione delle murature di perimetro ovvero la presenza di solai areati e fondazioni
isolate dal terreno adiacente alla stessa”;
in sostanza -evidenzia il ctu- “l'immobile è nato con i difetti
sopra descritti”.- Tanto è vero che anche i prospettati interventi tecnici necessari di ripristino (che
vengono dal CTU individuati in tre soluzioni. ), oltrechè essere tutti di importi consistenti vicini o
addirittura superiori al prezzo di acquisto