Trib. Ferrara, sentenza 05/01/2025, n. 6

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Ferrara
SEZIONE
Il Giudice del Tribunale Ordinario di Ferrara, dott.ssa Maria Marta Cristoni,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 2538/2023 del R.A.C.C.
d a
UNICREDIT LEASED ASSET MANAGEMENT S.P.A. -U.C.L.A.M.
(C.F. 10588990969)
BANCO BPM S.P.A. (C.F. 09722490969)
Entrambe rappresentate e difese dall'Avv. Giovanni Battista Spezia
attrici
c o n t r o
RESTAGE S.R.L. (C.F. 03616471201) rappresentata e difesa dall'avv.
Marco dalla Verità e dall'avv. Michele Petrella
convenuta
e c o n l ' i n t e r v e n t o d i
RECOFI S.R.L. (C.F. 09731420015) rappresentata e difesa dall'avv.
Giampiero Martini e Raffaella Parizzi
terzo intervenuto trattenuta in decisione all'udienza del 06/11/2024, a seguito delle comparse
conclusionali e della precisazione delle seguenti
CONCLUSIONI
Per parte attrice: "Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di Ferrara adito, respinta
ogni contraria istanza, esaminati gli atti di causa, così giudicare: in via
Pag. 1 principale, accertati e dichiarati gli inadempimenti di TA S.r.l. rispetto
agli obblighi in capo alla stessa posti (pagamento dell'importo di €
350.000,00 entro il termine del 5 ottobre 2022 e stipula del contratto
definitivo entro il 30 novembre 2022), dichiari la risoluzione del contratto
preliminare concluso tra le parti il 27 giugno 2022 per effetto della comunicazione di accettazione della “Proposta irrevocabile d'acquisto” in data 15 maggio 2022, ai sensi dell'articolo 1456 c.c., giusta previsione di cui
agli articoli 9.1 e 9.2 del contratto stesso, per fatto e colpa di TA S.r.l., con conseguente diritto delle attrici di trattenere l'importo di € 50.000,00;
in
via subordinata, dato atto che TA S.r.l. non ha ottemperato alla diffida
ad adempiere di cui alla nota 10 marzo 2023 delle attrici, accertare e
dichiarare comunque la risoluzione del contratto preliminare ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1454 c.c. per fatto e colpa di TA S.r.l., con conseguente diritto delle attrici di trattenere l'importo di € 50.000,00".
Per parte convenuta: "Voglia l'Ecc.mo Tribunale, ogni contraria istanza
anche istruttoria reietta: nei confronti delle attrici U.C.L.A.M. e Banco
B.P.M., rigettare in toto le domande attoree, siccome infondate in fatto e in
diritto;
in via riconvenzionale, accertata, e occorrendo dichiarata, la
risoluzione del contratto preliminare inter partes, oggetto del presente
giudizio, per fatto e colpa delle attrici U.C.L.A.M. S.p.A. e Banco B.P.M.
S.p.A., condannare tali parti attrici, in solido fra loro, (i) a risarcire alla
convenuta TA S.r.l. i relativi danni inerenti e conseguenti, da
quantificare secondo le risultanze di istruttoria, oltre a rivalutazione
monetaria e interessi nella misura e con le decorrenze di legge, nonché (ii) a restituire alla stessa parte convenuta l'importo di Euro 50.000,00 all'epoca versato da quest'ultima alle prime a titolo di caparra confirmatoria sul
contratto preliminare de quo, oltre a interessi nella misura e con le
decorrenze di legge;
con vittoria di compensi e spese del giudizio, compreso
il 15% ex art. 2, D.M. n° 55/2014, oltre a c.p.a. e i.v.a. come per legge;
nei
Pag. 2 confronti della terza intervenuta Recofi S.r.l., in principalità, dichiararsi
l'intervento inammissibile;
in subordine, dichiararsi l'incompetenza dell'intestato Tribunale di Ferrara a giudicare le domande proposte da
Recofi S.r.l.

contro

TA S.r.l., essendo competente in via esclusiva il
Tribunale di Bologna;
in via ulteriormente gradata, e a valere in ogni sede giudiziale, rigettarsi in toto le domande che nelle conclusioni dell'atto
d'intervento di Recofi S.r.l. sono indicate «in subordine», siccome infondate
in fatto e in diritto;
con vittoria di compensi e spese del giudizio, compreso il
15% ex art. 2, D.M. n°55/2014, oltre a c.p.a. e i.v.a. come per legge. In via istruttoria, TA S.r.l. insiste sull'istanza ex art. 210 c.p.c. e sulla istanza
di Consulenza Tecnica dalla stessa formulate nella propria memoria ex art.
171-ter, n. 2), c.p.c."
Per parte intervenuta: "In via principale, respingere le domande attoree
perché infondate in fatto e diritto;
In via riconvenzionale, preso atto della
manifestata disponibilità di TA srl al pagamento del prezzo di cessione
come convenuto nel contratto preliminare di cui è causa, trasferire a parte convenuta TA srl, con sentenza ex art. 2932 c.c. l'immobile denominato
“ torre ellittica” ubicato in Ferrara Via Darsena n. 83, di proprietà delle
attrici, distinto al NCEU foglio 158 map 1021 sub 4, comprensivo di tutte le
relative pertinenze inclusi i parcheggi / posti auto di cui agli attuali map
1042 sub 21 e 22 e map 1020 sub 34, 35,36,37 del foglio 158 NCEU del
Comune di Ferrara. In subordine, nel caso in cui TA richiedesse la
risoluzione del preliminare e il risarcimento dei danni, dichiarare le banche attrici e la convenuta tenute a corrispondere a parte interveniente l'importo pari al 35% del risarcimento, nonché il compenso relativo all'attività. Con
vittoria di spese e compensi di causa".
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Pag. 3

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NI Leased Asset Management (CL) S.p.A. e Banco BPM S.p.A.
agiscono per vedere accertata l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare
di vendita del 27 giugno 2022 stipulato con la convenuta.
Hanno rappresentato di essere comproprietarie al 50% dell'immobile in
costruzione a Ferrara in Via Darsena (Catasto Fabbricati al foglio 158,
mappale 1021, sub. 4, piani S1-T-1-2-3-4, categoria F4) oggetto di proposta
irrevocabile di acquisto da parte di TA s.r.l. del 15 maggio 2022,
accettata il successivo 13 giugno.
Il preliminare d'acquisto conterebbe la condizione risolutiva consistente nell'esito negativo di una due diligence
tecnico/amministrativo/edilizio/catastale ad opera di tecnici della TA che
avrebbe dovuto concludersi entro 90 giorni dal ricevimento della comunicazione dell'accettazione della proposta;
regolava altresì i termini di
pagamento (€ 50.000,00 entro 10 giorni dalla ricezione della comunicazione di accettazione della “Proposta irrevocabile d'Acquisto”;
€ 350.000,00, in
caso di esito positivo della due diligence ed entro 100 giorni dalla data di comunicazione dell'accettazione di detta Proposta;
€ 3.600.000,00 alla data
del rogito, da stipularsi entro il 30 novembre 2022).
La convenuta non avrebbe provveduto all'effettuazione della Due Diligence,
né avrebbe versato la somma di € 350.000,00 ad integrazione della caparra
eccependo, per giustificare il proprio inadempimento, la diversa consistenza
reale dell'immobile rispetto a quella prevista in contratto, ritenendo che
fossero ricomprse nel preliminare le aree di parcheggio pertinenziali alla
torre;
parte attrice smentisce l'asunto, asserendo che dette aree non erano mai
state oggetto della proposta irrevocabile d'acquisto, in quanto di proprietà
altrui, ma che comunque la proprietà ne avrebbe consentito l'utilizzo, attesa la
pertinenzialità urbanistica.
Le attrici ritengono risolto il contratto per effetto della diffida ad adempiere
del 10 marzo 2023 (con termine per l'adempimento sino al 11 aprile 2023),
Pag. 4

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dando atto delle ulteriori inadempienze a quanto contrattualmente previsto, in
particolare la mancata comunicazione l'esito della due diligence entro il 25
settembre 2022, il mancato versamento dell'importo di € 350.000,00 entro il
5 ottobre 2022 e la mancata stipula del definitivo entro il 30 novembre 2022;

il mancato pagamento abiliterebbe altresì le attrici al trattenimento della somma di € 50.000,00 versato a titolo di caparra.
Si è costituita RESTAGE S.R.L., rilevando come oggetto della
compravendita sarebbe stato tutto quanto pervenuto alle attrici in forza del rogito di acquisto dell'Immobile in data 16 gennaio 2007 (comprensivo,
quindi, a suo dire, dei parcheggi pertinenziali, ancora da costruire,
denominati "piattaforma").
Quanto alle scadenze contrattuali, ha evidenziato che era stata convenuta una
proroga per la redazione della Due diligence e di conseguenza spostate tutte
le scadenze di pagamento (10 novembre 2022 per il versamento da parte di
TA della somma di € 350.000;
16 dicembre 2022 per la stipulazione del
rogito).
Ha poi argomentato la propria posizione in relazione ai parcheggi,
evidenziando come ad ottobre del 2022, resosi conto di alcune incongruenze
nella descrizione dell'oggetto contrattuale, ha contattato parte attrice al fine di
delimitare l'oggetto del contratto;
in particolare, in quella occasione ha
lamentato che la consistenza del bene non fosse conforme a quella
espressamente riportata nel rogito del 2007 richiamato per relationem nella
proposta di acquisto che contiene l'indicazione dell'immobile in corso di
costruzione comprensivo delle sue pertinenze, individuate nei parcheggi posti
auto (mappali 1042,sub 21 – 22 e mapp. 1020 sub 34 - 35 – 36 – 37 foglio
158), scoperto poi essere stati acquistati dalla società Real Estate nel 2019.
Dopo varie interlocuzioni, controparte aveva proposto una diminuzione del
prezzo del bene, poi però finita nel nulla e non ufficialmente formalizzata.
Pag. 5

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Ritenendo la mancata utilizzazione dei posti auto inadempimento dell'attrice,
ha dedotto di aver più volte evidenziato che "non appena CL e Banco
B.P.M. ci comunicheranno di avere ottenuto il sostanziale diritto di utilizzo
dei posti auto di cui ai