Trib. Torino, sentenza 11/06/2024, n. 3427

n. 11582/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE
Il giudice istruttore Antonio Carbone, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle
forme dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iniziata con ricorso depositato in data 15.6.23, iscritta al n. 11583/23 di
R.G., promossa da:
VILLA VALPIANA s.r.l.
con gli Avv.ti Davide Fichera e Bruno Scruci
ricorrente
contro
DU B s.r.l.
con l'Avv. Marco Veronelli
resistente
premesso
che
- con ricorso depositato il 15.6.23 IL NA, proprietaria dell'immobile sito in Torino
in Strada NA n. 74, ha chiesto di condannare l'ex conduttrice DU B al
pagamento di euro 65.102 pretesi all'esito della compensazione tra il credito da lei
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vantato di euro 92.602 per canoni, indennità di mancato preavviso e penale per
anticipato recesso e il credito di euro 27.500 riconosciuto a controparte a titolo di
restituzione del deposito cauzionale e di corrispettivo per l'acquisto di "beni residui";

- DU B si è costituita in giudizio instando per il rigetto delle domande avversarie e
chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna di IL NA al pagamento di euro
35.868 a titolo di rimborso di spese straordinarie e alla restituzione del deposito
cauzionale;

- IL NA ha depositato memoria di replica opponendosi a tali domande e
ribadendo quelle già formulate in ricorso;

- la causa è apparsa da subito matura per la decisione che viene assunta con la
presente sentenza alla scadenza dei termini per il deposito di memorie conclusive e
dei successivi termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. assegnati con ordinanza del 12.3.24
per il deposito di note di discussione scritte sostitutive della trattazione orale;

osservato
che
- IL NA ha chiesto la condanna di DU B al pagamento di due canoni insoluti
nonché dell'indennità di mancato preavviso e della penale di cui all'art. 8 del contratto
dell'8.11.21 per recesso anteriore alla data di prima scadenza;

- a fronte delle eccezioni sollevate nella memoria costituiva di DU B, IL NA con
la memoria di replica del 22.2.24 ha richiamato preliminarmente la clausola solve et
repete contenuta nell'art. 6 del contratto ai sensi della quale "il pagamento del canone
o di quant'altro dovuto anche per gli oneri accessori non può venire sospeso o ritardato
da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo";

- la clausola dev'essere dichiara d'ufficio nulla (rilevabilità ribadita da Cass. 26908/09)
poiché l'approvazione integrale delle clausole da 1 a 10, cioè di tutte le clausole
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contrattuali comprese quelle non vessatorie, non soddisfa la ratio dell'art. 1341 c.c.
(Cass. 9492/12: "il richiamo in blocco di tutte le condizioni generali di contratto o di
gran parte di esse, comprese quelle prive di carattere vessatorio, e la sottoscrizione
indiscriminata delle stesse, sia pure apposta sotto la loro elencazione secondo il
numero d'ordine, non determina la validità ed efficacia, ai sensi dell'art. 1341, secondo
comma, cod. civ., di quelle onerose, non potendosi ritenere che in tal caso sia garantita
l'attenzione del contraente debole verso la clausola a lui sfavorevole compresa fra
quelle richiamat.");

- ciò premesso, si rileva quanto segue in ordine alle singole pretese attoree e alle
domande riconvenzionali della resistente;

*
- l'ex locatrice IL NA ha chiesto, in primo luogo, la condanna di controparte al
pagamento dei canoni insoluti di dicembre 2022 e gennaio 2023 per complessivi euro
15.772;

- il loro mancato pagamento non è stato negato da DU B, la quale si è tuttavia opposta
alla domanda rimproverando alla controparte una serie di vizi dell'immobile locato;

- in proposito occorre richiamare la consolidatissima giurisprudenza secondo la quale "in
tema di inadempimento