Trib. Bari, sentenza 03/01/2025, n. 9

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione civile, in composi-
zione monocratica, nella persona del giudice, dott. Enzo
Davide Ruffo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1390/2019 R.G. proposta da
LUXOR S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tem- pore, rappresentata e difesa dagli avv.ti Martino Alberto
Grimaldi e Francesco Lezzi, giusta procura in atti;

-parte attrice-
contro
EZ TO, EZ RM MA AN, EZ
AN MA, EZ OR, EZ UA, EZ EN
CO, tutti rappresentati e difesi dall'avv. Nicolò Maellaro, giusta procura in atti;

-parti convenute-
avente ad oggetto: domanda di pagamento della caparra con-
firmatoria ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.p.c.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scrit-
ta, depositate in relazione all'udienza del 21.06.2024, so-
stituita, come disposto con decreto emesso ex art. 127 ter
c.p.c., regolarmente comunicato ai Difensori costituiti,
- 1 -

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dal deposito telematico di note di trattazione scritta, che
si abbiano qui per trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I.

1-Per quanto strettamente rileva ai fini della deci-
sione, giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118
disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del
processo possono riassumersi come segue.
I.

2-Con atto di citazione, notificato in data
22.01.2019, la Luxor S.r.l., dopo aver allegato che:
1) in data 12.07.2016, aveva sottoscritto, presso
l'agenzia immobiliare Ugento Casa S.r.l, “Propo-
sta d'acquisito irrevocabile” avente ad oggetto
l'immobile di proprietà dei Sig.ri IO Anto-
nio, IO CA AR TT, IO Fran-
ca AR, IO IO, IO QU e Gre-
zio RR, cosi identificato e descritto: “a)
Ubicazione: Ugento, Lido Marini, Via Crispi;
b)
Composizione: terreno residenziale di circa 1.510
mq ricadente in zona B5;
c) Identificativi cata-
stali: foglio 106 particella 523;
i) Destinazione
d 'uso: terreno residenziale B5”;
2) con singoli atti denominati “Dichiarazione di
controproposta”, i sig.ri IO NI, IO
CA AR TT, IO CA AR,
IO IO, IO QU e IO IC
avevano subordinato la conclusione dell'accordo
alle seguenti condizioni: “Il prezzo di vendita
sia di € 380.000,00 e con le seguenti modalità di
- 2 - pagamento: “Euro 70.000… a mezzo bonifico banca-
rio e/o assegni circolari da suddividere a tutti
i proprietari, alla sottoscrizione della presente
dichiarazione ... Euro 40.000 saranno versati al-
la parte venditrice a titolo di acconto prezzo
entro il 30.09.2016 ... Euro 40.000 verranno ver-
sati alla parte venditrice entro il 31.12.2016 …
Euro 230.000 con l'intervento di un istituto mu-
tuante scelto dalla parte acquirente anche previa
garanzia ipotecaria concessa dalla parte vendi-
trice sull'immobile oggetto di contrat-
to....L'atto notarile verrà Stipulato entro il
31.08.2017...Le parti convengono di comune accor-
do che le somme fin qui versate ed incassate pari
a € 70.000 .. abbiano valenza di caparra confir-
matoria e che pertanto alla parte che dovesse di-
venire inadempiente anche ad una sola delle ob-
bligazioni assunte con questo atto sarà disposto
quanto per legge in materia di caparra confirma-
toria”;
3) in data 28.09.2016, la Luxor s.r.l. aveva forma-
lizzato ulteriormente l'accordo sottoscrivendo
con IO NI, il quale agiva in nome e per
conto anche di IO IC, un contratto preli-
minare di compravendita, avente ad oggetto
l'immobile di cui al foglio 106 particella 523
del Catasto Terreni del Comune di Ugento: “rica-
dente in zona B a seguito di ricorso presentato
- 3 - per l'adeguamento del P.R. G., per il quale è
stata rilasciata sentenza del T.A.R. Puglia se-
zione di Lecce, con delibera di incarico n. 134
del 07-12-00, ricorso n. 3241/90 — Sentenza del
TA.R. n. 665/97, successiva delibera del Consi-
glio Comunale n. 45 del 30/11/02 avente ad ogget-
to 'Presa d atto sentenze T.A.R. sui ricorsi del
P.R.G.' e delibera della Giunta Regionale n. 6863
del 10.05.04, come meglio precisato nel CDU (ndr
Certificato di Destinazione Urbanistica) riporta-
to come allegato A. […]”;
4) il prezzo di vendita veniva confermato tra le
parti in € 380.000,00, la cui corresponsione ve-
niva così regolata: “€ 70.000,00 sono stati pre-
cedentemente versati a mezzo n. i 5 bonifici ban-
cari di € 11.666,67 a favore dei sig.ri IO
NI, IO IO, IO IC, IO
QU e IO CA AR TT;
oltre
ad un assegno circolare dell'importo di €
11.666,65 n. 6076264143-01 non trasferibile,
tratto sulla banca Monte Paschi di Siena, filiale
di Racale e intestato a IO CA AR, già
incassati e quietanzati;
- €40.000,00 verranno
versati alla sottoscrizione del presente prelimi-
nare a mezzo n. 5 bonifici bancari dell'importo
di € 6.666,67 da effettuarsi rispettivamente a
favore di: IO NI al seguente iban:
1T47T0303266560010000004676;
IO IO al
- 4 - seguente iban: 1T06E0100541 590000000001203;
Gre-
zio IC al seguente iban:
CH7408401000051857804 e bic: MIGRCHZZXXX;
IO
SC al seguente iban:
[...];
IO CA AR
TT al seguente iban:
[...] e un assegno circola-
re di € 6.666,65 n. 6076661058 — 00 non trasferi-
bile, tratto sulla banca Monte Paschi di Siena
Sfiliale di Racale e intestato a IO CA
AR. Il presente preliminare si intenderà per-
fezionato solo dopo che la parte acquirente avrà
effettuato tutti i bonifici a favore dei compro-
prietari, qualora ciò non dovesse verificarsi,
sarà nullo e la parte acquirente sarà denominata
parte inadempiente con tutte le conseguenze di
legge;
- € 40.000,00 saranno versati entro il
31.12.2016 con le medesime modalità di cui al
punto 2) della presente, quale ulteriore acconto
prezzo;
- Il saldo finale di € 230.000,00 verran-
no versati alla sottoscrizione del rogito notari-
le con l'intervento di un istituto mutuante,
scelto dalla parte acquirente anche previa garan-
zia ipotecaria concessa dalla parte venditrice
sull'immobile oggetto del contratto. La parte
venditrice riceverà detta somma dall'istituto mu-
tuante, contestualmente alla sottoscrizione del
rogito del contratto definitivo di compravendita,
- 5 - che sarà stipulato entro e non oltre il
31.08.2017. [...]. Le parti convengono di comune
accordo che le somme fin qui versate pari a €
110.000,00 abbia valenza di caparra confirmatoria
e che pertanto alla parte che dovesse divenire
inadempiente anche ad una sola delle obbligazioni
assunte con questo atto sarà disposto quanto per
legge in materia di caparra confirmatoria.”;
5) il bene promesso in vendita non presentava le ca-
ratteristiche edificatorie, previste dal contrat-
to, non essendo, in particolare, ricompreso inte-
gralmente nella zona B5 del P.R.G., vigente nel
comune di Ugento;

6) con raccomandata A/R del 09.11.2017 la Luxor
s.r.l. aveva comunicato ai sig.ri IO il re-
cesso dal contratto, chiedendo loro il versamento
dalla somma di € 220.000,00, pari al doppio della
caparra, ricevuta al momento della stipulazione
del contratto;

7) con nota del 23.05.2018 i sig.ri IO avevano
comunicato di aver accreditato alla Luxor s.r.l.
l'importo di € 110.000,00, pari a quanto ricevuto
a titolo di caparra confirmatoria;

ha convenuto giudizio IO NI, IO CA AR
TT, IO CA AR, IO IO, IO Pa-
squale, IO IC, rassegnando le seguenti conclusioni:
1. accertare che il bene dedotto nel contratto prelimina-
re possiede caratteristiche edificatorie diverse ri-
- 6 - spetto a quelle dichiarate dai promissari alienanti;
2. accertare che la diversità di caratteristiche non
possiede nella vicenda in esame scarsa importanza ai
sensi dell'art. 1455 Cod. Civ.
3. accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1385 Cod.
Civ., che la Luxor ha correttamente esercitato
nell'odierna vicenda il diritto di recesso, sussisten-
done tutti i presupposti formali e sostanziali;

4. per l'effetto condannare, in solido, i Sig.ri IO
NI, IO CA AR TT, IO CA
AR, IO IO, IO QU e