Trib. Arezzo, sentenza 03/01/2025, n. 2

R.G. n. 1640/2024

REPUBBLICA ITALIANA 1 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AREZZO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica in persona del Giudice Andrea Turturro, ha
emesso la seguente
SENTENZA
nel giudizio iscritto al numero 1640/2024 (già 2408/2023) R.G., avente ad oggetto: inadempimento del
contratto preliminare di compravendita immobiliare
PROMOSSO DA
AR - CONSORZIO AREZZO COSTRUZIONI SOC. COOP. (C.F. e P.Iva 00125710517), in persona del
legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Stefano Pasquini e Gabriele
Parigi
RICORRENTE
IA BO (C.F. [...])
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI
Per AR-Consorzio Arezzo Costruzioni Soc. Coop. “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Arezzo, disattesa ogni
contraria istanza e ritenuta la sommarietà della cognizione della causa, in accoglimento del ricorso. B) accertare
e dichiarare l'obbligo della Sig.ra PI RA di pagare ad AR la somma complessiva di € 36.674,89
dovuta per le causali indicate in narrativa che qui si intendono integralmente riportate e l'ulteriore somma
relativa a tutti gli ulteriori importi a titolo di penale contrattuale, di rimborso spese e di interessi che
matureranno in corso di causa ed eventualmente anche successivamente alla conclusione della stessa causa e, per
l'effetto, condannare la resistente PI RA al pagamento della suddetta somma di € 36.674,89 e degli
agli ulteriori importi che matureranno in corso di causa ed eventualmente anche successivamente alla
conclusione della medesima causa i) a titolo di penale contrattuale per mancato rilascio dell'immobile pari ad €
150,00 al giorno per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell'immobile come indicato al precedente punto x
della narrativa ii) a titolo di interessi per le voci indicate al precedente punto x della narrativa e iii) a titolo di
rimborso spese sia per le voci indicate al precedente punto x della narrativa che per qualsiasi ulteriore ed
eventuale causa e/o ragione;
C) accertare e dichiarare il diritto di AR di trattenere la somma complessiva di €
2 69.242,00 sino ad oggi versata dalla Sig. PI RA direttamente e indirettamente attraverso soggetti
terzi per tutte le causali indicate in narrativa ed, in particolare, quanto ad € 31.304,00 a titolo di caparra
confirmatoria, quanto ad € 23.944,00 a titolo di acconto prezzo a norma dell'art. 6 del suddetto preliminare del


1.12.2014 e quanto ad € 10.165,97 a titolo di parziale pagamento degli interessi dovuti dalla medesima e €.
3.828,02 a titolo di pagamento della TASI dal 2015 al 2019 e dell'IMU dal 2017 e/o comunque a titolo di penale
contrattuale a norma degli artt. 6 e 7 del suddetto preliminare del 1.12.2014;
In ogni caso oltre interessi di legge
e rivalutazione monetaria su tutte le somme liquidate e con vittoria di compensi professionali e spese del presente
giudizio, oltre 15% per rimborso forfettario, iva e cap come per legge, oltre le spese necessarie per il ripristino
dell'immobile che la società AR si riserva di quantificare al momento del rilascio effettivo del bene nella sua
piena disponibilità”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. AR – Consorzio Arezzo Costruzioni soc. coop. (di seguito “AR”) ha adito l'intestato
Tribunale esponendo quanto segue (si precisa che la ricostruzione dell'atto introduttivo riguarderà
solo le questioni rilevanti ai fini della decisione, considerato che in corso di causa una delle domande
originariamente proposte, quella relativa alla fideiussione, è stata rinunziata;
come si preciserà in
seguito, una ulteriore domanda è stata oggetto di sentenza parziale):
a) In data 1.12.2014 mediante la sottoscrizione di contratto preliminare di compravendita, la società
AR prometteva di vendere e PI RA prometteva di acquistare un immobile ad uso
abitativo a piano terra con garage e cantina pertinenziali al piano seminterrato sito nel Comune di San
Giovanni Valdarno (AR), in loc. ET VE (alloggio n. 2) e catastalmente identificato al Catasto
Fabbricati del Comune di San Giovanni Valdarno al foglio 13 particella 569 sub. 2,16, il tutto per un
prezzo complessivo di € 230.000,00 oltre iva al 4% e, dunque, per un prezzo
complessivo di € 239.200,00;

b) In base alle previsioni di cui all'art. 6 del contratto, la PI avrebbe dovuto pagare:

---

1) la somma di € 30.100,00 oltre iva al 4% (totale € 31.304,00) a titolo di caparra
confirmatoria e acconto prezzo che è stata versata alla data di stipula del suddetto preliminare;

2) la somma di € 700 oltre iva al 4% a titolo di acconto prezzo da corrispondere entro il
termine essenziale del 5 di ogni mese a partire dal 5 aprile 2015 per la durata di 33 mensilità, e cioè
fino al 5 dicembre del 2017, il tutto per una somma totale di € 23.100,00 oltre iva al 4% (totale €
3 24.024,00) che è stata versata quasi per intero (ad oggi residua un importo di € 80,00) e comunque oltre
i termini temporali contrattualmente previsti(ad es. l'ultimo pagamento è del 15.01.2020);

3) la somma di € 176.800,00 oltre iva al 4% (totale € 183.872,00) da versare a titolo di saldo
prezzo alla stipula del rogito notarile di compravendita da effettuarsi entro il termine essenziale del
20.12.2017 che non è stato mai stipulato, con la conseguenza che tale somma a saldo non è stata mai
versata;

c) All'art. 7 di tale contratto preliminare del 1.12.2014 veniva previsto che “ Qualora il Promittente
Acquirente non rispetti il pagamento anche di una sola rata di euro 700,00 oltre iva (ora 4%) entro il termine
essenziale del 5 di ogni mese di cui al precedente articolo, il presente contratto si risolverà di diritto e il
promittente acquirente si obbliga a lasciare immediatamente l'immobile libero da persone e cose e l'AR è
autorizzato ad incamerare, a titolo di penale, le cifre fino a quel momento versate. Qualora il Promittente
Acquirente non proceda all'acquisto dell'immobile entro il termine essenziale del 20.12.2017 il presente contratto
si risolverà di diritto e il promittente acquirente si obbliga a lasciare immediatamente l'immobile libero da
persone e cose e l'AR è autorizzato ad incamerare, a titolo di penale, le cifre fino a quel momento versate. In
ogni caso di risoluzione del presente contratto preliminare di vendita per ogni giorno di ritardo del promittente
acquirente ha l'obbligo di riconsegna dell'alloggio libero da persone e cose, lo stesso promittente acquirente dovrà
versare una ulteriore penale pari ad 150,00 (diconsi euro 150,00) per ogni giorno di ritardo nella riconsegna
dell'immobile”;

[…]
f) All'art. 11 del medesimo contratto preliminare del 1.12.2014 veniva, inoltre, previsto che “in caso di
ritardo dei pagamenti, sono dovuti gli interessi praticati nel periodo di mora dalla Cassa di Risparmio di
Firenze”;

g) All'art. 13 del richiamato contratto preliminare veniva ulteriormente previsto che “le spese notarili, di
registro, iva e consequenziali, sia alla vendita che al presente preliminare, di accampionamento catastale, nonché
tutti gli oneri e tasse corrisposti per allacciamenti agli enti erogatori per energia elettrica, telefonica, gas o
metano e acqua ad altro saranno a carico del promittente acquirente. L'IMU e la TASI (o eventuali altre imposte
e tasse) pagata dall'AR soc. coop. dal momento della consegna delle chiavi (o