Trib. Vibo Valentia, sentenza 18/11/2024, n. 616

R.G.N.R. 822/2013
R.G.N.R. 357/2014

Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Vibo Valentia
Sezione Civile
Il Tribunale Ordinario di Vibo Valentia – Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Rosamaria
Pisano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 822 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2013, riunita alla causa civile iscritta al n. 357 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2014 con ordinanza datata 25 novembre 2014 e rimessa in decisione all'udienza del 9 maggio 2024, vertente tra
SA OL (C.F. [...]), difeso in proprio ai sensi dell'art. 86 c.p.c., elettivamente domiciliato presso il suo Studio, sito in Pizzo (VV) alla via dei Venti n. 2;

- parte attrice –
CONTRO
Condominio RT DA (C.F. 96005990799), sito in Pizzo (VV) alla
C.da Difesa, in persona dell'amministratore in carica pro tempore, rappresentato e difeso, in virtù di procura alle liti a margine della comparsa di costituzione, dagli Avv.ti Carlo Isabella e Domenico
Natale, presso lo Studio del quale, sito in Vibo Valentia alla via Nino
Bixio n. 2, è elettivamente domiciliato;

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- parte convenuta –
OGGETTO: comunione e condominio, impugnazione delibera assembleare, spese condominiali;

CONCLUSIONI: i procuratori delle parti concludevano come da verbale all'udienza del 9 maggio 2024 di precisazioni delle conclusioni, da intendersi integralmente trascritte.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di citazione regolarmente notificato, l'Avv.to SA
OL ha convenuto in giudizio, dinnanzi all'intestato Tribunale, il
Condominio RT DA, sito in Pizzo (VV), in C.da Difesa, in persona dell'amministratore in carica pro tempore Avv.to IA Antonietta
Iozzo, al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia
l'adita Autorità Giudiziaria 1) Dichiarare l'illegittimità della delibera assunta in data 13/8/2012 e comunicata il 23/3/2012 all'attore da parte del Condominio RT DA per i motivi espressi in premessa all'atto di citazione;
2) Dichiarare in particolare l'illegittimità della delibera nella parte in cui ratifica deliberati della pseudo MU di RT DA di cui si sconoscono la natura, la data e i presupposti tutti;
3) Dichiarare l'illegittimità della proroga dell'amministratore;

4) Condannare il convenuto a pagare le spese, i diritti e gli onorari del giudizio in favore dell'attore oltre iva, CAP e rimborso spese generali pari al 12,5% dell'imponibile come per legge.”.
A sostegno della domanda, l'attore ha allegato quanto segue:
- che, in data 25 marzo 2013, ha ricevuto una raccomandata a/r n.
10873191225-4 da parte del “Condominio RT DA c/o Avv.
Iozzo IA Antonietta” con sede in Vibo Marina (VV), alla via
Senatore Parodi n. 42, contenente il verbale di assemblea condominiale del 13 agosto 2013 (rectius, per errore evidente, dell'anno 2012), con allegati una serie di documenti dettagliatamente indicati in citazione, ivi compresa una lettera del
28 febbraio 2013 dell'amministratore in carica e indirizzata
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all'odierno attore Avv.to SA OL, recante l'intimazione di pagamento di euro 3.218,00;

- che, con riguardo alla sua precipua posizione, l'Avv.to OL è proprietario di un appezzamento sito nel complesso turistico residenziale denominato “Le Ville di Pineta Mare lotto 3”, rientrante nella lottizzazione della CTS s.p.a. in località Difesa di
Pizzo (Lotto M. Stralci II-III-IV), di cui era amministratore tale
MA (cfr. atto di compravendita allegato all'atto di citazione);

- che nel contratto di compravendita dell'appezzamento è stabilito che i rapporti condominiali afferenti al suddetto complesso residenziale sarebbero stati disciplinati dall'allegato Regolamento
Condominiale, dal cui contenuto, invero, si evincono le parti comuni e le relative modalità di utilizzo, il sistema di ripartizione delle spese, nonché le norme concernenti l'amministrazione;

- che l'Avv.to OL ha sempre pagato le quote condominiali di sua spettanza;

- che, all'art. 6 del Regolamento, è prevista la costituzione di un
“Condominio Generale” avente ad oggetto l'intera lottizzazione già compiuta dalla società C.T.S. oltre a quella di futura realizzazione, funzionale a regolamentare l'amministrazione dei beni in uso esclusivo dei condomini e di quelli in godimento comune e a disciplinare, altresì, la ripartizione delle relative spese;

- che, allo stato, la CTS s.p.a. non ha realizzato il Condominio
Generale, limitandosi a predisporre e depositare al Notaio
Pasquale Faccioli un “Regolamento Generale di MU e
Amministrazione” del complesso residenziale in questione, da intendersi nullo, poiché in contrasto con le disposizioni normative generali del codice civile e con quelle contenute nel Regolamento condominiale particolare di “Ville di Pineta Mare 3”, accettato dall'Avv.to OL al momento della stipulazione della compravendita;

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- che l'illegittimità del Regolamento Generale della MU è stata riconosciuta dall'intestato Tribunale con sentenza n.
39/2000 del 28 febbraio 2000, definitiva della causa iscritta al numero 258 di Ruolo dell'anno 1995;

- che, a fronte dell'istanza monitoria di pagamento di lire
1.417.166,00, avanzata dall'amministratore della MU
Generale di RT DA in carica pro tempore, il Giudice di Pace di
Pizzo (VV) aveva emesso, nei confronti dell'Avv.to OL, decreto ingiuntivo n. 18/2000, poi confermato in sede di opposizione con sentenza n. 43/2003 del medesimo Giudice
Onorario e, infine, revocato con sentenza n. 17439/2007 della
Corte di cassazione, dichiarativa dell'illegittimità dell'amministrazione delle 288 Ville di RT DA operata dalla
MU in luogo del singolo condominio di riferimento;

- che, inoltre, con sentenza n. 13840/07 della Corte di cassazione, in accoglimento dei ricorsi n. 19456/2003 e n. 19455/2003 proposti avverso le sentenze di rigetto delle opposizioni ai decreti ingiuntivi intimanti il pagamento di spese condominiali della suddetta MU Generale, è stata posta in discussione
l'esistenza stessa della MU;

- che, nonostante le pronunce di legittimità menzionate, in data 13 agosto 2012 si è svolta una riunione condominiale con cui è stata deliberata la ratifica dell'operato dell'amministratore della
MU Generale e dei Rappresentanti di lotto in relazione al periodo ricompreso tra gennaio 2012 e luglio 2012;

- che tale delibera è nulla per i seguenti motivi:
1) omessa individuazione degli atti oggetto di ratifica, cui discende l'insanabile difetto di specificità della determinazione assembleare;
tale vizio potrebbe essere sanato in caso di sua sostituzione con altra delibera adottata in conformità alla legge
e all'atto costitutivo, in ossequio alla disposizione enucleata all'art. 2377, ultimo comma, c.c. in materia di annullamento di
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deliberazioni assembleari di società per azioni, suscettibile di applicazione generalizzata anche alle delibere condominiali, nella misura in cui il contenuto della nuova determinazione contempli, espressamente, gli estremi di quella precedente viziata ed entrambe risultino riconducibili alla volontà dello stesso ente, non già ad organi diversi, individuati, nella specie, nel Condominio e nella MU Generale di RT DA;

2) omessa indicazione del numero di voti favorevoli all'approvazione della delibera di ratifica, che, invero, non reca
i valori millesimali di ogni votante, ma solo il totale millesimale dei presenti (mill. 540,95), dei voti contrari e degli astenuti, non comprendendosi se sia stata raggiunta la soglia legale di voti favorevoli prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c.;

3) omessa approvazione delle tabelle attestanti il valore millesimale delle proprietà di ogni singolo condòmino;

4) riconducibilità degli effetti della ratifica ad atti compiuti da un amministratore nominato soltanto da sette Rappresentanti di lotto di una pseudo MU dichiarata illegale con le sopra esaminate sentenze di legittimità, nonché con sentenza n.
364/2006 del Giudice di Pace di Catanzaro in sede di rinvio;
in particolare, con tale sentenza è stata ritenuta l'infondatezza della pretesa creditoria condominiale risultante dai decreti ingiuntivi notificati all'istante e dal medesimo opposti, poiché la stessa rinveniva la sua ragione giustificativa in una deliberazione assembleare del 28 gennaio 2000, che il Giudice
Onorario aveva reputato priva dei crismi di conformità sanciti all'art. 1136 c.c., nella parte in cui richiede la manifestazione di volontà di tutti i partecipanti alla comunione, alla quale, invece, gli opponenti erano assenti;

5) omessa notificazione a tutti i condomini dell'invito a partecipare all'assemblea del Condominio RT DA, con conseguente illegittimità della successiva ratifica emessa ai
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sensi del citato art. 2377, ult. co., c.c. per violazione del giudicato formatosi in ordine alla nullità della delibera, già dichiarata con le suddette sentenze del Giudice di Pace di
Catanzaro e della Corte di cassazione;

- che è illegittima, finanche, la prorogatio della nomina dell'Avv.to
IA Antonietta Iozzo quale amministratore della MU, poiché detto incarico gli era stato conferito da soli sette
Rappresentanti di lotto, i quali non individuano un'assemblea validamente costituita secondo le maggioranze previste agli artt.
1135 e 1136 c.c.;

- che, sulla base delle argomentazioni svolte, deve essere dichiarata l'illegittimità della delibera assunta il 13 agosto 2012 dal Condominio di RT DA, nella parte attestante la ratifica delle delibere in precedenza assunte dalla MU Generale, nonché in quella relativa alla prorogatio dell'Avv.to Iozzo nella carica di amministratore.
Con comparsa depositata il 14 marzo 2024, in sede di prima udienza di comparizione delle parti, si è costituito in giudizio il
Condominio, in persona del suo amministratore in carica, che, nel contestare le ragioni poste a fondamento della domanda attorea, ha chiesto: “Voglia l'adito Tribunale dichiarare nulla, improponibile, inammissibile ed infondata nel emerito la domanda attorea;
in via subordinata, dichiarare la cessazione della materia del contendere, con vittoria di spese e