Trib. Firenze, sentenza 04/11/2024, n. 3411

N. R.G. 8762/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott. Silvia Orani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 281 quinquies cpc nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8762/2021 tra le parti:
AL AN (C.F. [...]), rappresentata e difesa dagli Avv.ti
FABRIZIO DI DONATO (C.F. [...]) e SILVIA PERFERI (C.F.
[...]), elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori sito in IR, Via
Bonifacio Lupi n. 35
ATTRICE
e
BL LT S.R.L. (P.I. 06591590481), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. RITA NOTARPASQUALE (C.F. [...]), elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore sito in Empoli, Via Russo n. 29
AL BI S.R.L. (P.I. 06784780485), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dagli Avv.ti GIULIA LATINI (C.F. [...]) e ELEONORA TANZINI (C.F.
[...]), elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori sito in Signa, Via
Roma n. 145
CONVENUTE
OGGETTO: contratto preliminare di compravendita immobiliare.
CONCLUSIONI DELL'ATTRICE: “Piaccia alla Giustizia dell'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis: 1) dichiarare l'inefficacia del contratto preliminare di vendita tra la sig.ra VA e la
Bl ON e per l'effetto:- 2) condannare B.L. LT S.R.L alla restituzione dell'intero pagina 1 di 20 importo versato a titolo di caparra confirmatoria di € 45.000,00, oltre agli interessi legali dalla data del 15.07.2020 ed oltre agli interessi ex art 1284, co. 4, c.c., dalla domanda giudiziale;
3) condannare AL BI S.R.L. alla restituzione del corrispettivo di € 10.980,00, pagato a titolo di provvigione per la mediazione, oltre agli interessi legali dalla data del 15.07.2020 ed oltre agli interessi ex art 1284 comma 4, c.c., dalla domanda giudiziale;
4) rigettare la domanda riconvenzionale della convenuta BL ON srl;
5) con vittoria di spese ed onorari del giudizio nonché della fase di mediazione”.
CONCLUSIONI DI BL LT S.R.L.: “in via istruttoria insiste per l'ammissione delle prove richiese con la memoria ex art. 183 VI n. 2 datata 3.4.2022 e alle contestazioni ed eccezioni istruttorie effettuate con la nota di trattazione scritta del 18.4.2023. Per quanto concerne il merito, la comparente si riporta alle conclusioni rassegnate in comparsa di costituzione e risposta che qui si riportano con la sola precisazione in punto di spese relativamente al procedimento di mediazione: “-respingere tutte le domande formulate dalla signora IA VA − in via riconvenzionale:

1. accertato l'inadempimento della signora IA VA al preliminare di compravendita sottoscritto con la società BL ON Srl del 19.7.2019, dichiarare la legittimità dell'esercizio della facoltà di recesso effettuata dalla società convenuta e, conseguentemente, accertare e dichiarare il diritto della stessa ai sensi dell'art. 4 della citata scrittura e dell'art. 1385, co. 2 c.c a trattenere la caparra confirmatoria di € 45.000,00 versata in suo favore dalla signora
AL;

2. accertato l'inadempimento della signora IA VA altresì al contratto di appalto sottoscritto con la società BL ON Srl in data 19.07.2019, dichiarare la risoluzione del contratto di appalto per inadempimento della signora VA e conseguentemente condannare la stessa al pagamento a favore della BL ON Srl ai sensi dell'art. 11 del contratto di appalto della somma di € 56.000,00 o della diversa somma ritenuta di giustizia e/o in via equitativa dal
Giudice oltre interessi legali ex art. 1284 c.c. e/o initeressi compensativi o in ipotesi denegata condannare comunque la signora VA al pagamento della somma di € 56.000,00 ai sensi dell'art. 10 del contratto di appalto o alla diversa somma ritenuta di giustizia e/o in via equitativa dal Giudice oltre interessi legali ex art. 1284 c.c. e/o initeressi compensativi. Con vittoria di spese vive e generali, e compensi professionali del presente giudizio oltre alle spese tecniche e ai compensi del procedimento di negoziazione assistita e a quelle per il procedimento di mediazione”.
CONCLUSIONI DI AL BI S.R.L.: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di
IR, ogni contraria richiesta ed eccezione respinta: - Rigettare le domande di parte attrice per i motivi esposti in narrativa e comunque perché infondate in fatto ed in diritto;
- Condannare parte
pagina 2 di 20 attrice al risarcimento del danno da lite temeraria ex art. 96 c.p.c. da liquidarsi in via equitativa;
-
Con vittoria di compensi e spese”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, AN AL ha convenuto in giudizio BL
LT S.R.L. (nel prosieguo anche solo BL LT) e AL
BI S.R.L. (nel prosieguo anche solo AL BI), chiedendone, rispettivamente, la condanna alla restituzione dell'intero importo versato a titolo di caparra confirmatoria oltre interessi legali dalla data del 15/07/2020 e interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale, e la condanna alla restituzione della somma versata a titolo di corrispettivo per
l'attività di mediazione eseguita, oltre interessi legali dalla data del 15/07/2020 e interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale.
A sostegno delle domande proposte l'attrice ha dedotto:
- che in data 19/07/2018 la società convenuta BL LT aveva sottoscritto con la
EG delle Suore di Santa RT, col proposito di realizzare nuovi appartamenti previo intervento di ristrutturazione, un contratto preliminare di acquisto avente ad oggetto il complesso immobiliare descritto in atti, sito in IR alla via G. D'Annunzio, in località Settignano, costituito da tre edifici distinti;

- che l'efficacia del contratto preliminare di compravendita in questione era subordinata all'avveramento delle seguenti condizioni sospensive: “11.1 Il Consiglio Generalizio della
EG delle suore di Santa RT dovrà approvare la promessa di vendita in oggetto e a tal fine la Madre Generale si impegna a portarla alla sua valutazione e ad ottenere la relativa determinazione entro 30 giorni dalla sottoscrizione del presente atto 11.2 La Santa ED, a mezzo della competente EG Pontificia, dovrà rilasciare licenza scritta per la valida stipulazione del presente atto e del conseguente atto di compravendita, ai sensi dei Canoni del Codice di Diritto
Canonico sopra richiamati. Ad essa la EG si impegna a sottoporre la richiesta di autorizzazione entro 60 giorni dalla sottoscrizione del presente atto. 11.3 Il Ministero dei Beni e delle
Attività Culturali, i quali sarà presentata richiesta di autorizzazione da parte della EG proprietaria entro 60 giorni da oggi, ai sensi dell'art 56 e 57 del D.Lvo 42/2004, indicando anche,
d'intesa con la B.L. ON gli interventi conservativi necessari, dovrà rilasciare la prescritta autorizzazione ed alienare il complesso denominato Villa Elena”;

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- che venivano rispettivamente stabiliti il termine del 31/03/2019 per l'avveramento degli eventi di cui alle condizioni previste dai punti nn. 11.1 e 11.2 del contratto preliminare e il termine del 31/05/2019 per la stipula del contratto definitivo, con previsione della possibilità di proroga non oltre il 15/12/2019
e previo versamento di un'ulteriore somma a titolo di caparra confirmatoria;

- di avere a sua volta stipulato, in data 19/07/2019, in qualità di promissaria acquirente, con la società convenuta BL LT in qualità di promittente venditrice, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto una porzione dell'immobile denominato “Villa Elena” facente parte del lotto unitario oggetto del precedente contratto preliminare, con cui BL LT si era impegnata all'acquisto dalla EG delle Suore di Santa RT;

- che l'efficacia del proprio contratto con la convenuta BL LT era subordinata sospensivamente oltreché alle medesime condizioni previste da quello intercorso tra la stessa e la
EG delle Suore di Santa RT, anche all'approvazione delle pratiche di natura edilizia, urbanistica e catastale da parte delle Autorità competenti;

- di aver versato alla convenuta la somma di € 45.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- che il termine per la conclusione del contratto definitivo fissato al 15/12/2019 era prorogabile fino a 6 mesi esclusivamente in caso di tardivo rilascio delle autorizzazioni da parte delle autorità competenti;

- di aver concluso con la convenuta BL LT, contestualmente al preliminare, un contratto di appalto tramite cui le aveva affidato la realizzazione di lavori di ristrutturazione dell'immobile promesso in vendita denominato “Villa Elena”;

- che l'efficacia del contratto di appalto era subordinata a sua volta a quella del contratto preliminare di compravendita immobiliare;

- di aver provveduto a corrispondere alla AL BI, che aveva svolto attività di mediazione procurando la conclusione del proprio contratto preliminare con BL LT,
l'importo di € 10.980,00 a saldo della fattura emessa in data 05/09/2019, a titolo di provvigioni;

- di non aver ricevuto da parte della società convenuta BL LT alcuna comunicazione o richiesta di proroga prima dell'invio dell'e-mail del 03/04/2020 nella quale veniva comunicato che la stipula del rogito era differita al 30/09/2020 a causa dell'emergenza epidemiologica in corso;

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- che, con successiva comunicazione del 03/07/2020, la convenuta BL LT aveva invece comunicato l'anticipazione della data prevista per la stipula del rogito al 30/07/2020, stante l'avvenuta approvazione da parte del Comune di IR del piano di recupero denominato AT 01.02 D'Annunzio;

- che le condizioni dedotte nel contratto preliminare stipulato con la convenuta BL LT non si erano avverate nei termini convenzionalmente stabiliti e aventi carattere essenziale, e che pertanto
l'accordo in esame e il contratto di appalto al medesimo collegato, non erano mai divenuti efficaci;

- che, in particolare, da un lato non era mai stata comunicata l'avvenuta stipula del contratto definitivo tra la EG di Suore di Santa RT e BL LT, e che dall'altro il piano di recupero
AT 01.02 D'Annunzio, necessario per poter intraprendere i lavori, era stato approvato il 26/06/2020,