Trib. Torino, sentenza 10/03/2025, n. 1164

R.G. n. 12454/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I° Grado iscritta al n. r.g. 12454/2022 promossa da:
TE AG (C.F. [...])
LA AG (C.F. [...])
EL LA (C.F. [...]) tutti con il patrocinio dell'Avv. FUSCA' EUGENIO;

PARTI ATTRICI contro
FL BA (C.F. [...]), con il patrocinio degli Avv.ti PIACENZA
MAURIZIO e PIACENZA GIORGIO;

PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI COSTITUITE
Per le parti attrici (all'udienza del 7.11.2024, come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato il 6.11.2024): “In via principale, accertare e dichiarare, per tutte le ragioni indicate al punto B) delle motivazioni, che non sussiste in capo al sig. NO IO un diritto di prelazione ai sensi dell'art. 7 L. 14 agosto 1971, n. 817 sulla vendita dei soli immobili posti nel Comune di
Villafranca Piemonte, fraz. San Giovanni (TO), civico nr. 65, ed identificati a catasto Fabbricati al
Foglio 58, mappale 134, sub 3-4-5-6-7 graffati, cat D/10, rendita euro 2.084,00, al foglio 58, mappale
134, sub 2, cat A/3, classe 1 vani 5,5, rendita euro 196,00 e l'annesso cortile censito al catasto Terreni, foglio 58 mappale 134 ente urbano, e, per l'effetto, dichiarare nulla, annullabile o comunque priva di alcun effetto la comunicazione inviata dallo stesso il 30.12.2022 e consegnata al sig. MA TE il
04.01.2022, conseguentemente accertare e dichiarare che la stessa non ha prodotto alcun effetto traslativo della proprietà dei predetti immobili in favore del sig. NO IO. In subordine, accertare e dichiarare, per tutte le ragioni indicate al punto C) delle motivazioni, il sig. NO IO nato il [...] a [...], c.f. [...], decaduto dall'esercizio del diritto di prelazione sugli immobili posti nel Comune di Villafranca Piemonte, fraz. San Giovanni (TO), civico
pagina 1 di 17 nr. 65, ed identificati a catasto Fabbricati al Foglio 58, mappale 134, sub 3-4-5-6-7 graffati, cat D/10, rendita euro 2.084,00, al foglio 58, mappale 134, sub 2, cat A/3, classe 1 vani 5,5, rendita euro 196,00
e l'annesso cortile censito al catasto Terreni, foglio 58 mappale 134 ente urbano, e, per l'effetto, dichiarare nullo, annullabile o comunque privo di alcune effetto la comunicazione inviata dallo stesso il 30.12.2022 e consegnata al sig. MA TE il 04.01.2022, conseguentemente accertare e dichiarare che la stessa non ha prodotto alcun effetto traslativo della proprietà dei predetti immobili in favore del sig. NO IO. In ogni caso condannare NO IO, nato il [...] a [...],
c.f. [...], al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio”.
Per la parte convenuta (all'udienza del 7.11.2024, come foglio di precisazione delle conclusioni depositato il 4.11.2024): “- respinte le istanze istruttorie formulate da parte attrice;
- respinta ogni contraria istanza, eccezione o deduzione e previe le declaratorie del caso;
IN VIA ISTRUTTORIA E
SENZA INVERSIONE DI ONERE DI PROVA, - riservata ogni ulteriore, produzione, deduzione ed istanza istruttoria;
- in modifica dell'ordinanza del G.I. in data 13/7/2023, ammettersi prova per interrogatorio e testi sui capitoli da 1) a 6), da 8) a 11) e da 13) a 25) dedotti nella comparsa di costituzione e risposta ex art. 702 bis, 4° comma c.p.c. e nelle memorie ex art. 183, comma 6° n. 2 e 3
c.p.c.; - ammettersi C.T.U. informatica in merito allo scambio dei messaggi tramite Whatsapp fra il convenuto NO IO e l'attore TE MA. NEL MERITO, - dichiarare improponibili e/o inammissibili le domande avversarie, anche per carenza dell'interesse ad agire di parte attrice, in ragione di quanto esposto ed eccepito nella comparsa di risposta e nelle memorie ex art. 183, comma
6° c.p.c. e, comunque, respingersi le domande avversarie tutte, in quanto infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese, da liquidarsi, ex art. 93, comma 1 c.p.c., in favore dei sottoscritti difensori antistatari”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., AG TE, AG LA e LA LA hanno proposto azione di accertamento negativo del diritto di prelazione agraria ex art. 7 L. 14 agosto 1971 n. 817 in capo al convenuto BA IO, deducendo e allegando:
- di essere comproprietari degli immobili siti nel Comune di Villafranca Piemonte, fraz. San Giovanni
(TO), precisamente: a) cascinale al civico n. 65, censito al C.F. al F. 58, n. 134, sub 3-4-5-6-7 graffati, cat D/10, rendita euro 2.084,00; b) immobile ad uso abitativo al civico n. 65, censito al C.F. al F. 58, n.
134, sub 2, cat A/3, classe 1 vani 5,5, rendita euro 196,00; c) cortile – area di manovra, censito al C.T al F. 58, mappale 134 ente urbano;

-di essere stati comproprietari del fondo agricolo censito in C.T. e così composto: F. 17, n. 68, superficie 1981; F. 17, n. 94, superficie 1875; F. 17, n. 262, superficie 500; F. 17, n. 265 superficie 200;
F. 17 n. 266 superficie 100; F. 17 n. 268, superficie 34; F. 17, n. 284 superficie 343; F. 17, n. 287 superficie 2598, F. 17 n. 288 superficie 1734; F. 58 n. 1 superficie 5786, F. 58, n. 2, superficie 518; F.
58, n. 3, superficie 1912; F. 58, n. 4, superficie 8534; F. 58, n. 78 superficie 3152; F. 58, n. 79 superficie 3153; F. 58, n. 136, superficie 36976; F. 59, n. 69, superficie 23421; F. 59, n. 70, superficie
4821; F. 17, n. 54 superficie 720;
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- di avere stipulato con UT AR, in data 10.11.2021, un contratto preliminare di vendita di tutti i terreni del fondo agricolo al prezzo di € 710.000,00 euro (doc. 1), che veniva poi adempiuto, con la successiva stipula del rogito di vendita;

- di avere stipulato, sempre il 10.11.2021, con gli agenti immobiliari HI IL GI, LO
BR e HI CO un contratto preliminare di vendita del cascinale, dell'abitazione e dell'area pertinenIAle destinata a cortile/area di manovra, al prezzo di € 35.000,00, con previsione della stipula del rogito di vendita entro il 31.12.2023, conferendo contestualmente ai promissari acquirenti mandato per trovare (entro il termine fissato per il rogito) un altro acquirente disposto a corrispondere per i predetti immobili un prezzo superiore a quello pattuito, la cui differenza sarebbe stata equamente divisa
(doc. 2);
- di avere notificato al convenuto, in data 2.12.2021, entrambi i predetti contratti preliminari del
10.11.2021 ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione ex art. 7 L. n. 817/1971, in quanto proprietario di terreni confinanti;

-che il convenuto, con raccomandata pervenuta il 4.1.2022, manifestava la volontà di esercitare la prelazione esclusivamente sul cascinale (F. 58, n. 134, sub. 3-4-5-6-7 graffati), sull'immobile ad uso abitativo (F. 58, n. 134, sub 2, cat A/3) e sul cortile – area di manovra (F. 58, mappale 134, ente urbano) (doc.4);
- di avere stipulato con il convenuto una transazione in data 4.1.2022 (doc. 5), convenendo, tra gli altri impegni, che NO avrebbe liberato entro il 14.01.2022 la tettoia del cascinale occupata abusivamente
(foto n. 7 sub. doc 13);
- che nel frattempo gli agenti immobiliari promissari acquirenti ricevevano da AI EC LA un'offerta per l'acquisto del cascinale, dell'immobile a uso abitativo e del cortile pertinenIAle al prezzo di € 45.000,00;
- che con raccomandata del 14.1.2022 il convenuto sollecitava ai ricorrenti la stipula del rogito definitivo di vendita (doc. 6);
- di avere stipulato con AI EC LA, il 17.1.2022, il preliminare di vendita (con rogito fissato entro il 28.02.2022), che non veniva notificato al convenuto, cui veniva contestato (con raccomandata del 20.1.2022) che la prelazione non poteva essere esercitata sui soli fabbricati (docc. 7 e 8);
- che con successiva raccomandata del 26.01.2022, il convenuto confermava ai ricorrenti di voler esercitare la prelazione (doc. 9);
- che il 24.2.2022 AI EC LA sollecitava ai ricorrenti di fissare la data del rogito definitivo di vendita, ribadendo che il cascinale doveva essere consegnato libero da cose e persone (doc. 10), ma alla data del 28.2.2022 la tettoria non era ancora stata liberata dal convenuto e il preliminare con la sig.ra
AI EC veniva dunque risolto, con obbligo degli attori di restituire il doppio della caparra di €
20.000,00;
- che il convenuto liberava la tettoria soltanto in data 31.3.2022 (doc. 11);
- che con email del 21.06.2022, AI EC LA comunicava, tramite il proprio legale, la disponibilità “a valutare la possibilità di acquistare ancora gli anzidetti immobili, e quindi rinunciare alla restituzione del doppio della caparra, solo a condizione che l'importo del prezzo di acquisto sia ridotto a 37.500,00 euro e che venga fornita garanIA in ordine alla consegna degli immobili liberi da
pagina 3 di 17 cose e persone nonché dell'inesistenza su di essi di alcun vincolo o diritto di prelazione, anche agraria, a favore di terzi” (doc. 12).
A fronte di tali allegazioni, i ricorrenti hanno domandato di accertare che non sussiste in capo al convenuto “un diritto di prelazione ai sensi dell'art. 7 L.14 agosto 1971 n.817” sulla vendita del cascinale, dell'immobile ad uso abitativo e del “cortile-area di manovra”, chiedendo di dichiarare nulla, annullabile e priva di effetto la comunicazione inviata dal NO il 30.12.2021 e consegnata a
MA TE il 4.1.2022; in subordine, hanno domandato di dichiarare decaduto il NO dall'esercizio del diritto di prelazione, in quanto la comunicazione del NO al MA di volere esercitare la prelazione è pervenuta al MA oltre il termine di 30 giorni previsto per la denuntiatio
(scaduto l'1.1.2022).
Si è costituito in giudizio BA IO, eccependo:
§ in via preliminare, l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria;

§ in via pregiudiIAle, l'improponibilità e/o inammissibilità della domanda attorea per difetto di interesse ad agire dei ricorrenti in quanto:
- il preliminare del 10.11.2021, stipulato dal solo comproprietario MA TE con gli agenti immobiliari, si è risolto ed è stato