Trib. Catania, sentenza 05/03/2024, n. 1203

N. R.G. 9764/2021
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 9764/2021
tra
TO SA
CA SA
FI SA
ATTORE/I
e
LR PRIVITERA S.R.L.
CONVENUTO/I
LV SA
ZO CHIAMATO
Oggi 5 marzo 2024 ad ore 11.01 innanzi al dott. Cristiana Gaia Cosentino, sono comparsi:
Per TO SA, per CA SA e per FI SA l'avv. SIRAGUSA ALESSANDRA e l'avv. RAGAZZI VINCENZO Per LR PRIVITERA S.R.L.S l'avv. MASSIMINO STEFANO, oggi sostituito dall'avv. DI NARO SAMANTHA
Per LV SA l'avv. SPINA SAVERIO CARMELO, oggi sostituito dall'avv. VINCENZO
RAGAZZI
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
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I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note depositate. In particolare, l'Avv. Di Naro
insiste nell'acquisizione della registrazione fonica oggetto di perizia, la quale costituisce piena prova in
quanto perizia giurata e pertanto non essendo stata contestata si presume fedele in quanto l'onere
probatorio era a carico di controparte. L'Avv. Ragazzi e l'Avv. Siragusa si oppongono a tale richiesta
in quanto tardiva.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
IL GIUDICE
dott. Cristiana Gaia Cosentino
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristiana Gaia Cosentino
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 9764/2021 promossa da:
SA TO, (C.F. [...]), nato a [...], il [...], SA CA,
(C.F. [...]), nato a [...], il [...], SA FI, (C.F.
[...]), nato a [...], il [...], elett. dom. in CATANIA VIALE XX
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SETTEMBRE 43, rappresentati e difesi dagli avv.ti SIRAGUSA ALESSANDRA e VINCENZO
RAGAZZI giusta procura in atti.
RICORRENTI
contro
LR PRIVITERA S.R.L.S, (C.F. 05254050874), in persona del legale rappresentante pro tempore,
elett. dom. in VIA SAN FILIPPO NERI 4 CATANIA;
rappresentata e difesa dall'avv. MASSIMINO
STEFANO giusta procura in atti.
RESISTENTE
e nei confronti di
SA LV, (C.F. [...]), nato a [...], il [...], elett.
dom. in VIA CAGLIARI 56/B CATANIA;
rappresentato e difeso dall'avv. SPINA SAVERIO
CARMELO giusta procura in atti.
ZO CHIAMATO
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di intimazione del 04.06.2021, i ricorrenti in epigrafe rappresentavano che, con contratto del
26.02.2015 concluso con la società LR IT s.r.l.s., sono stati concessi in locazione:

1. immobile bottega sito in Catania alla via Ammiraglio Caracciolo n. 4, piano sl-T, iscritto al N.C.U. del Comune di Catania al foglio 21, particella 1865, sub 85, cat. C1 (negozi-botteghe), classe 2, consistenza 32mq, rendita Euro 618,10;

2. immobile bottega sito in Catania al Viale Mario Rapisardi n. 251/A piano terra, iscritto al N.C.U. del Comune di Catania al foglio 21, particella 1865, sub 104, cat. C1 (negozi- botteghe), classe 5, consistenza 30mq, rendita Euro 912,58;

3. immobile laboratorio sito in Catania al
Viale Mario Rapisardi n. 263, piano sl, iscritto al N.C.U. del Comune di Catania al foglio 21, particella
1865, sub 105, cat. C3 (laboratorio), classe 6, consistenza 85 mq, rendita Euro 807,74;
con decorrenza dall'1.04.2015 al 31.03.2021, per la durata di anni sei, con un canone mensile complessivo di euro
1.000,00. Con raccomandata del 01.08.2019, è stata comunicata la disdetta del predetto contratto per la data del 31.03.2021, evitando il tacito rinnovo. Dopo il sollecito a mezzo pec del 15.01.2021, la società
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resistente si era impegnata a lasciare gli immobili, ma invano. Sicchè, chiedevano convalidarsi lo sfratto per finita locazione dalle suindicate unità immobiliari, ai sensi degli artt. 657 e 660 c.p.c.
Si costituiva la società LR IT s.r.l.s., la quale si opponeva alla predetta convalida, eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità per mancato avvio della procedura di mediazione obbligatoria, nonché per errata identificazione della fattispecie giuridica, deducendo che tra la predetta società e il sig. VA AL era stato stipulato un contratto di acquisto di ramo di azienda commerciale nei medesimi locali oggetto del suindicato contratto di locazione commerciale, avente quale oggetto
l'esercizio di attività di Bar-Pasticceria. Il prezzo veniva pattuito in euro 80.000,00, comprensivi di banconi ed attrezzature. Le parti, altresì, concordavano che alla scadenza dei primi sei anni, ovvero dei successivi secondi, la società resistente avrebbe acquistato gli immobili in oggetto per la somma di euro
300.000,00, prezzo simulato ed inferiore rispetto a quello effettivamente pattuito pari ad euro
420.000,00. Infatti, a sugello di tale accordo i ricorrenti, nonché VA AL, ricevevano la somma di euro 120.000,00 in quattro soluzioni, in contanti, tra il mese di gennaio ed il mese di febbraio 2015,
a titolo di caparra confirmatoria consegnate nella mani di VA FI, somma che non sarebbe stata indicata nel futuro contratto di compravendita. Le parti pattuivano che tale diritto di opzione sarebbe stato esercitato allo scadere dei primi sei anni, ovvero entro il successivo rinnovo di ulteriori anni sei.
In seguito, la famiglia VA pressò la società affinchè tale opzione venisse esercitata entro il
31.03.2017. Tuttavia, a seguito della condotta inadempiente della famiglia VA, negando il rinnovo del contratto di locazione, la società resistente li diffidava a restituire la suddetta somma versata a titolo di caparra confirmatoria, aumentata del doppio, comunicando la volontà di risolvere il contratto verbale concluso per l'acquisto degli immobili, per grave inadempienza della controparte. Deduceva, inoltre, che i contratti di locazione commerciale, di vendita di ramo di azienda e di promessa di vendita dei relativi immobili erano e sono tutti contratti oggettivamente e soggettivamente collegati, essendo stati conclusi tra l'odierna intimata e la famiglia VA. Scopo ultimo dei predetti contratti era il subentro della odierna intimata nella proprietà tanto della attività commerciale esercitata dalla famiglia VA presso gli immobili siti in V.le Mario Rapisardi n. 251, quanto degli immobili al cui interno l'attività commerciale veniva svolta. La natura unitaria del bene azienda, costituito non solo dai banconi e dagli arredi oggetto del contratto di vendita ma anche dai locali al cui interno l'azienda veniva esercitata, di proprietà della medesima famiglia VA, impone quindi di qualificare il presente ricorso come rilascio di ramo di azienda, facendo così prevalere la sostanza sulla forma. Infatti, non avrebbe avuto senso per l'odierna resistente l'acquisto di un ramo di azienda, peraltro al costo di euro 80.000,00, costo questo peraltro del tutto sproporzionato tenuto conto della totale assenza di avviamento del ramo di azienda e dello scarso valore delle attrezzature cedute. Per l'effetto di quanto dedotto, il ricorso
pagina 4 di 11 proposto dagli odierni intimanti è improcedibile atteso che gli stessi avrebbero dovuto procedere secondo le vie ordinarie, ovvero ex art. 1453 c.c. Nel merito, deduceva che la condotta tenuta da controparte, oltre a porsi in palmare violazione con i principi di buona fede e correttezza, costituisce un chiaro abuso del diritto volto ad aggirare le pattuizioni concluse tra le parti, rendendo privo di causa il contratto di cessione di ramo di azienda e il conseguente pagamento della somma di euro
80.000,00, e priva di causa la consegna da parte della odierna intimata della somma di euro
120.000,00, versata dalla sig.ra IT LL n. q. a titolo di caparra confirmatoria per
l'acquisto degli immobili che oggi ci occupano. A supporto di ciò deduceva la natura dolosa della disdetta del contratto di locazione commerciale che risulta essere del tutto generica e non motivata.
Chiedeva, pertanto: in via preliminare dichiarare l'improcedibilità della presente procedimento per le ragioni indicate e segnatamente per mancato esperimento del preliminare obbligatorio tentativo di mediazione obbligatoria;
in subordine dichiarare l'improcedibilità del presente procedimento trattandosi in concreto di contratto di locazione di ramo di azienda a cui sono inapplicabili le norme in materia di sfratto;
nel merito, rigettare la richiesta di convalida di sfratto oggetto di giudizio essendo questa infondata in fatto ed in diritto per le ragioni indicate in atto e autorizzare, previa conversione del rito, per quanto sopra esposto, l'odierna resistente alla chiamata in