Trib. Brescia, sentenza 13/06/2024, n. 2577

R.G. n. 5980/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA sezione prima civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giovanna Faraone, ha pronunciato la seguente

SENTENZA ex art. 447 bis cpc
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 5980/2023 promossa da MA KO (c.f. [...]), con il patrocinio dell'avv. COMPAGNONI LUCA e dall'avv. MATTEI PAOLA, elettivamente domiciliata presso lo studio dell' avv. COMPAGNONI LUCA ricorrente contro
MARIALETIZIA SRL (c.f./p. i.v.a. 03837210164), con il patrocinio dell'avv. VALTULINI GIOVANNI, presso il cui studio è elettivamente domiciliata convenuta Conclusioni Le parti hanno concluso come da note depositate per l'udienza in trattazione scritta del 13.06.2024.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Richiamati gli atti ai fini dell'esposizione dello svolgimento del processo, si procede alla redazione della presente sentenza in conformità alle previsioni normative di cui agli artt. 132 C.p.c. e 118 disp. att. C.p.c. che impongono di esporre in modo succinto i fatti rilevanti della causa e le ragioni giuridiche della decisione.


2. Le allegazioni delle parti.
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KK AK ha agito ai sensi dell'art. 447 bis cpc nei confronti della società
ET SR premettendo che:
-la convenuta le ha concesso in locazione l'immobile a uso abitativo sito in Palazzolo sull'Oglio (BS), Via Sandro Pertini, 17, per la durata di anni 4+4 al canone mensile pari a euro 480,00 salva rivalutazione Istat;

-detto contratto è stato rinnovato nel luglio 2022;
--l'art.2 del contratto in questione prevede: “Il conduttore dovrà versare euro 20,00 mensili come quota spese fissa per le utenze comuni”;
la ricorrente KK ha sempre regolarmente versato, e continua farlo, la somma relativa alle spese condominiali senza aver mai, tuttavia, ricevuto alcuna “pezza giustificativa”;

-dall'inizio del rapporto, sino al mese di maggio 2023 la ricorrente ha versato la somma pari a €.1.160,00 a titolo di spese per utenze comuni;

-non si conoscono i criteri di determinazione delle spese visto che trattandosi di un condomino con soli otto condomini, non è mai stato nominato un amministratore nè approvato un regolamento condominiale ovvero approvate le tabelle millesimali;

-l'art.8, rubricato “riparazioni e manutenzione beni mobili ed immobile”, pone a carico del conduttore, “e ciò anche in deroga agli art.1576 e 1609 c.c., tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie, riferite a: beni mobili, porte e infissi, arredi, elettrodomestici
e la caldaia fino ad un importo di €.500,00 (cinquecento/00) iva esclusa … Gli interventi di manutenzione straordinaria sull'immobile saranno a carico del locatore”;

-a dicembre 2020 la ricorrente ha anticipato la spesa pari a euro 620,00 relativa alla sostituzione del motore di una tapparella, somma che la proprietà avrebbe dovuto rimborsare, ma si è sempre rifiutata;

- il 16.03.2022 il legale della ET, ha inviato una comunicazione alla signora
KK con la quale ha chiesto il pagamento della maggiorazione del canone, come da adeguamento Istat dal mese di luglio 2022, e il pagamento della quota del 50% relativa alla registrazione del contratto;

-a fronte di tale richiesta la ricorrente per il tramite del proprio legale, ha chiesto la trasmissione di documentazione relativa alle spese per utenze comuni;

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-la convenuta ha inviato unicamente le fatture relative ai canoni da agosto 2022 ad aprile 2023, senza riscontrare la richiesta relativa all'invio delle ricevute relative alla registrazione del contratto e alle spese condominiali;

- ad oggi la signora KK versa alla ET la somma mensile complessiva pari a euro 513,00 data da euro 480,00 per canone, euro 13,00 - si ritiene - per un primo adeguamento Istat ed euro 20,00 per le spese di cui all'art.2 del contratto.
Tanto premesso in fatto la ricorrente chiedeva:
“Nel merito, in via principale accertare 1) l'assenza di causa relativamente alla pattuizione di cui all'art.2 sulle spese per utenze comuni, dichiarandone la nullità parziale e, per l'effetto, condannare la ET SR a restituire le somme ricevute indebitamente dalla signora KK a titolo di spese per le utenze comuni dall'inizio del rapporto contrattuale sino all'effettiva corresponsione delle stesse;

Accertare la natura vessatoria dell'art.8 del contratto di locazione, e/o di ogni altro articolo, dichiararne la nullità e, per l'effetto, condannare la ET SR alla rifusione, in favore della signora KK, della somma pari a euro 620,00 relativa alla riparazione del motore della tapparella, dichiarando, pertanto, la legittimità della compensazione operata, come meglio descritta al paragrafo 9.
In via subordinata: nel caso la ET SR dimostrasse di aver sostenuto le spese relative alle utenze comuni di cui all'art.2 del contratto, e che le predette spese siano riferite a servizi usufruiti e/o usufruibili dalla ricorrente, determinare la quota di spese condominiali da porre a carico della signora KK, in misura proporzionale al valore dell'immobile da lei condotto ai sensi dell'art.1123 c.c., e condannare la
ET SR alla restituzione delle somme indebitamente versate che dovessero risultare a conguaglio;

Nel caso in cui il Giudice non concludesse per la vessatorietà dell'art.8 del contratto di locazione, condannare comunque la ET SR alla refusione della spesa relativa al motore della tapparella di cui al doc.2, atteso che la stessa supera il limite di euro 500,00 fissato dallo stesso art.8, dichiarando, pertanto, la legittimità della compensazione operata, come meglio descritta al paragrafo 9.”
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Si è costituita ET SR contestando in fatto e in diritto le allegazioni della ricorrente, in particolare confutando l'affermazione secondo cui la stessa avrebbe
“sempre e regolarmente” versato la somma relativa alle spese condominiali, risultando ad oggi una morosità per euro 727,86 (come da prospetto sub doc 3 allegato alla comparsa di costituzione e risposta), nonché l'allegazione concernente la riparazione della tapparella evidenziando come tale circostanza non fosse mai stata segnalata alla proprietà e comunque l'assenza di prova in rodine al guasto riparato.
La convenuta quindi ha chiesto:
“Nel merito rigettarsi le richieste di controparte accertando la legittimità della pattuizione di cui all'art. 2 del contratto di locazione tra le parti in causa e conseguentemente rigettare la domanda di restituzione così come formulata da controparte;
rigettarsi la richiesta di accertamento della natura vessatoria dell'art. 8 del contratto per quanto dedotto al punto B. in atto e conseguentemente rigettarsi la richiesta di condanna di ET alla refusione in favore della signora KK della somma parti ad euro 620,00 relativa alla riparazione del motore della tapparella.
In via subordinata chiedeva: rigettarsi la domanda di restituzione delle somme versate a titolo di oneri comuni per essere la stessa sfornita di prova documentale;
nel caso di accoglimento della domanda di restituzione, limitare la restituzione alle annualità non prescritte e di cui sia stata fornita la prova del preventivo esborso;
rigettarsi la richiesta di determinazione spese condominiali in misura proporzionale al valore dell'immobile locato dalla signora KK per infondatezza ed inammissibilità della domanda;
rigettarsi la richiesta di rimborso della somma di €
620,00 o la maggiore minore somma richiesta a titolo di refusione