Trib. Bari, sentenza 13/09/2024, n. 3809
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Testo completo
R.G. n. 4188/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Simona Merra, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4188/2022 R.G., vertente tra le parti:
TO RA LO, rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente dagli avv.ti
Ascanio Amenduni e Antonietta Sacchetti, ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv.
Ascanio Amenduni, sito in Bari alla via Sparano n. 35, giusta mandato in atti;
- parte attrice -
CONTRO
LOIOTILA COSTRUZIONI S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Michele Cuscito, presso il cui studio sito in Acquaviva delle Fonti
(Ba) alla via B. Veracroce n. 44 ha eletto domicilio, giusta mandato in atti;
- parte convenuta -
OGGETTO: esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c..
CONCLUSIONI: come rassegnate nelle note di trattazione c.d. scritta, depositate dalle parti costituite in vista dell'udienza del 04.03.2024 e nei precedenti scritti difensivi, che si intendono interamente richiamati.
CONSIDERATO IN FATTO ED IN DIRITTO che, quanto al profilo processuale inerente alla decisione della causa, mette conto rilevare che
l'udienza di precisazione delle conclusioni è stata celebrata in applicazione del disposto dell'art. 127 ult. co. e 127 ter c.p.c., mediante comparizione figurata nelle forme della trattazione c.d. scritta (cfr. decreto di fissazione udienza). MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione notificato in data 25.03.2022, SI RA LO conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Bari la società LO CO S.r.l. (d'ora innanzi per brevità
“LO” o “Impresa”), in persona del legale rappresentante pro tempore, per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, Nel merito: in via principale A) TRASFERIRE con sentenza ex art. 2932 c.c. all'Avv. RA Polo SI la proprietà dell'immobile sito nel Comune di Polignano a Mare, Località Monticello, riportato in Catasto fabbricati del Comune di Polignano a Mare al foglio 16 particella 2055 sub 16, categoria A/3, classe
5, consistenza 4,5 vani, superficie catastale 93 mq, rendita 348,61 e del box sito nel Comune di
Polignano a Mare, Località Monticello, riportato in Catasto fabbricati del Comune di Polignano a
Mare al foglio 16 particella 2055 sub 55, categoria C/6, classe 4, consistenza 27 mq, superficie 34 mq, Piano S2, rendita € 64,14 e foglio 16 particella 2055 sub 16 sub 56, categoria C/6, classe
4,consistenza 33 mq, superficie 32 mq, Piano S2, rendita € 78,40, indicati in mappa con i numeri 55
e 56, con sentenza sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti, con ogni accessorio
e pertinenza, in quota parte e libero da persone e cose, da ogni ipoteca, gravame e/o altro vincolo esistente, ove possibile e compatibile. B) ORDINARE al Conservatore dei Registri immobiliari di
Bari, di procedere alla relativa trascrizione, con esonero da ogni responsabilità al riguardo. C)
DETERMINARE, previo accertamento delle difformità esecutive degli indicati immobili, e dei versamenti eseguiti dal promissario acquirente, l'ammontare del, se dovuto, saldo prezzo sottoposto alla presente, e concorrente, azione estimatoria, ovvero alle decurtazioni, riduzioni e compensazioni che vengono richieste con il presente atto, del saldo eventualmente risultante, che sin d'ora l'Avv.
RA LO SI si dichiara disponibile a versare anche banco iudicis. D) CONDANNARE la
Società convenuta al risarcimento dei danni subiti a seguito del mancato e tempestivo trasferimento della proprietà dell'immobile a far data dal 31 maggio 2018, da liquidarsi, allo stato, nell'importo di € 54.000,00, così calcolato sulla scorta del valore locativo degli immobili secondo la depositata perizia di stima o così come sarà stabilito da consulenza tecnica di ufficio diretta a determinare il valore locativo dell'immobile a richiedersi, ovvero nella maggiore o minor somma che verrà ritenuta equa e di giustizia, anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c. E) CONDANNARE la Società convenuta al pagamento di spese e competenze di giudizio. in via subordinata F) in subordine, ma salvo gravame, nella denegata ipotesi alternativa di mancato accoglimento, o d'impossibilità di accoglimento, della proposta domanda ex art. 2932 c.c.
ACCERTARE l'inadempimento contrattuale da parte della Società convenuta e, per l'effetto,
CONDANNARE la stessa al risarcimento nei confronti dell'Avv. RA LO SI nella misura di € 420.000,00 ovvero nella diversa, maggiore o minore, che venisse accertata in corso di causa, oltre ai danni successivi dal 31 maggio 2018 e fino al deposito della sentenza, come in atti indicati, oltre rivalutazione monetaria e interessi di mora dalla produzione dei danni al soddisfo. G) in via ancor più gradata, CONDANNARE la Società convenuta a restituire all'attore ogni spesa e/o importo eventualmente versato dallo stesso per il completamento dell'immobile, la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'appartamento oggetto di preliminare, le spese di ristrutturazione, oneri condominiali, spese ordinarie e straordinarie a quantificarsi ovvero nella maggiore o minor somma che verrà ritenuta equa e di giustizia, anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., oltre rivalutazione monetaria e interessi di mora dagli eventi lesivi”.
La parte attrice esponeva in fatto che in data il 28.05.2016 stipulava con la società LO
CO S.r.l., un atto preliminare di vendita con forma di scrittura privata per l'acquisto degli immobili a realizzarsi nel Comune di Polignano a Mare (Ba) alla via San Vito nc, riportato in Catasto
Terreni del Comune di Polignano a Mare al Fg. 16 ptc. 137-529-530- 577-598, secondo il progetto approvato e rilasciato dal Comune di Polignano a Mare n° 01 dell' 8 gennaio 2016, e più precisamente:
“ N°1 appartamento tipologia "D" a primo piano, ricadente nel blocco 4 del progetto approvato, avente ingresso condominiale dalla strada di PRG, costituito da ingresso soggiorno-cucina-pranzo,
n° 2 vani letto e n° 2 bagni della superficie lorda di circa mq 71,00 oltre balconi e veranda coperta
a livello della superficie di circa 28,00, oltre ad un unico vano al secondo piano della superficie di circa mq 61,43 con servizio, ripostiglio-lavanderia e scala interna di collegamento fra i due livelli, quest'ultimo, avente ingresso anche dalla porta blindata posta sul pianerottolo condominiale del piano e servito da ascensore comune, oltre ancora terrazza scoperta pertinenziale a secondo piano individuata con la lettera "D" della superficie di circa mq 148,56 al netto della piscina scoperta annessa;
N° 1 box auto al piano interrato della superficie netta di circa mq 40,00 oltre area pertinenziale scopetta adibita a posti auto privati. Il tutto meglio individuato nelle relative planimetrie contornate di colore arancio che, sottoscritte dalle parti, si allegano al presente atto sotto la lettera A)”.
Le parti concordavano per detta vendita - effettuata a corpo - la somma di €. 280.000,00 oltre
IVA;
il promissario acquirente corrispondeva al momento della sottoscrizione del preliminare la somma di €. 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria di cui la LO CO Srl rilasciava quietanza.
Le parti convenivano, altresì, di rateizzare il pagamento della restante somma del prezzo di vendita secondo le seguenti modalità: €. 40.0000,00, da versarsi con cadenza mensile di €. 10.000,00
a far data dal 01.07.2016;
€. 40.000,00 alla realizzazione del rustico completo;
€. 40.000,00 alla realizzazione dei pavimenti;
€. 150.000,00 contestualmente alla consegna dell'immobile ed alla stipula dell'atto notarile di vendita da redigersi entro e non oltre maggio 2018, anche a mezzo mutuo;
pertanto l'impresa si impegnava all'ultimazione dei lavori e alla consegna dell'immobile entro il
31.05.2018.
Precisava l'attore che nel preliminare di vendita l'Impresa si impegnava a produrre polizza fideiussoria sulle somme ricevute in acconto entro sette giorni dalla data di sottoscrizione dell'atto ed
a produrre polizza postuma decennale contestualmente alla stipula dell'atto definitivo di compravendita;
la polizza fideiussoria prodotta scadeva in data 04.07.2017 ma non veniva rinnovata.
Scaduto il termine essenziale di consegna dell'immobile e stipula del rogito notarile fissato al
31.05.2018, l'attore sollecitava bonariamente l'adempimento di quanto concordato ma controparte avanzava varie richieste di proroga della stipula.
Successivamente venivano sottoscritte dalle parti contrattuali quattro scritture integrative, le cui pattuizioni si erano rese necessarie con riferimento a modifiche strutturali che avevano determinato un ridimensionamento dei volumi dell'immobile promesso in vendita.
In particolare, con una prima scrittura del 31.10.2020 le parti rideterminavano, in ragione delle intervenute modifiche degli spazi promessi in vendita, il prezzo complessivo dell'immobile in €.
210.000,00 “detratto di quanto già versato e del costo della pergotenda €. 18.000,00 circa oltre la piscina prevista”.
In data 30.12.2020 le parti convenivano che, a seguito del versamento a mezzo bonifico dell'importo di €. 13.500,00 relativo ad installazioni e manufatti dettagliatamente riportati, gli importi relativi a due delle voci per un ammontare complessivo di €. 5.000,00 avrebbero dovuto essere detratti dal prezzo di acquisto.
Ancora, con la scrittura del 25.10.2021 le parti, riferendosi sia al preliminare del 28.05.2016 che alle due successive intervenute scritture, precisavano che la somma anticipata dal ricorrente per la scala interna (pari a €. 2.400,00 oltre IVA), oltre a quella
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Simona Merra, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4188/2022 R.G., vertente tra le parti:
TO RA LO, rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente dagli avv.ti
Ascanio Amenduni e Antonietta Sacchetti, ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv.
Ascanio Amenduni, sito in Bari alla via Sparano n. 35, giusta mandato in atti;
- parte attrice -
CONTRO
LOIOTILA COSTRUZIONI S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Michele Cuscito, presso il cui studio sito in Acquaviva delle Fonti
(Ba) alla via B. Veracroce n. 44 ha eletto domicilio, giusta mandato in atti;
- parte convenuta -
OGGETTO: esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c..
CONCLUSIONI: come rassegnate nelle note di trattazione c.d. scritta, depositate dalle parti costituite in vista dell'udienza del 04.03.2024 e nei precedenti scritti difensivi, che si intendono interamente richiamati.
CONSIDERATO IN FATTO ED IN DIRITTO che, quanto al profilo processuale inerente alla decisione della causa, mette conto rilevare che
l'udienza di precisazione delle conclusioni è stata celebrata in applicazione del disposto dell'art. 127 ult. co. e 127 ter c.p.c., mediante comparizione figurata nelle forme della trattazione c.d. scritta (cfr. decreto di fissazione udienza). MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione notificato in data 25.03.2022, SI RA LO conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Bari la società LO CO S.r.l. (d'ora innanzi per brevità
“LO” o “Impresa”), in persona del legale rappresentante pro tempore, per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, Nel merito: in via principale A) TRASFERIRE con sentenza ex art. 2932 c.c. all'Avv. RA Polo SI la proprietà dell'immobile sito nel Comune di Polignano a Mare, Località Monticello, riportato in Catasto fabbricati del Comune di Polignano a Mare al foglio 16 particella 2055 sub 16, categoria A/3, classe
5, consistenza 4,5 vani, superficie catastale 93 mq, rendita 348,61 e del box sito nel Comune di
Polignano a Mare, Località Monticello, riportato in Catasto fabbricati del Comune di Polignano a
Mare al foglio 16 particella 2055 sub 55, categoria C/6, classe 4, consistenza 27 mq, superficie 34 mq, Piano S2, rendita € 64,14 e foglio 16 particella 2055 sub 16 sub 56, categoria C/6, classe
4,consistenza 33 mq, superficie 32 mq, Piano S2, rendita € 78,40, indicati in mappa con i numeri 55
e 56, con sentenza sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti, con ogni accessorio
e pertinenza, in quota parte e libero da persone e cose, da ogni ipoteca, gravame e/o altro vincolo esistente, ove possibile e compatibile. B) ORDINARE al Conservatore dei Registri immobiliari di
Bari, di procedere alla relativa trascrizione, con esonero da ogni responsabilità al riguardo. C)
DETERMINARE, previo accertamento delle difformità esecutive degli indicati immobili, e dei versamenti eseguiti dal promissario acquirente, l'ammontare del, se dovuto, saldo prezzo sottoposto alla presente, e concorrente, azione estimatoria, ovvero alle decurtazioni, riduzioni e compensazioni che vengono richieste con il presente atto, del saldo eventualmente risultante, che sin d'ora l'Avv.
RA LO SI si dichiara disponibile a versare anche banco iudicis. D) CONDANNARE la
Società convenuta al risarcimento dei danni subiti a seguito del mancato e tempestivo trasferimento della proprietà dell'immobile a far data dal 31 maggio 2018, da liquidarsi, allo stato, nell'importo di € 54.000,00, così calcolato sulla scorta del valore locativo degli immobili secondo la depositata perizia di stima o così come sarà stabilito da consulenza tecnica di ufficio diretta a determinare il valore locativo dell'immobile a richiedersi, ovvero nella maggiore o minor somma che verrà ritenuta equa e di giustizia, anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c. E) CONDANNARE la Società convenuta al pagamento di spese e competenze di giudizio. in via subordinata F) in subordine, ma salvo gravame, nella denegata ipotesi alternativa di mancato accoglimento, o d'impossibilità di accoglimento, della proposta domanda ex art. 2932 c.c.
ACCERTARE l'inadempimento contrattuale da parte della Società convenuta e, per l'effetto,
CONDANNARE la stessa al risarcimento nei confronti dell'Avv. RA LO SI nella misura di € 420.000,00 ovvero nella diversa, maggiore o minore, che venisse accertata in corso di causa, oltre ai danni successivi dal 31 maggio 2018 e fino al deposito della sentenza, come in atti indicati, oltre rivalutazione monetaria e interessi di mora dalla produzione dei danni al soddisfo. G) in via ancor più gradata, CONDANNARE la Società convenuta a restituire all'attore ogni spesa e/o importo eventualmente versato dallo stesso per il completamento dell'immobile, la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'appartamento oggetto di preliminare, le spese di ristrutturazione, oneri condominiali, spese ordinarie e straordinarie a quantificarsi ovvero nella maggiore o minor somma che verrà ritenuta equa e di giustizia, anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., oltre rivalutazione monetaria e interessi di mora dagli eventi lesivi”.
La parte attrice esponeva in fatto che in data il 28.05.2016 stipulava con la società LO
CO S.r.l., un atto preliminare di vendita con forma di scrittura privata per l'acquisto degli immobili a realizzarsi nel Comune di Polignano a Mare (Ba) alla via San Vito nc, riportato in Catasto
Terreni del Comune di Polignano a Mare al Fg. 16 ptc. 137-529-530- 577-598, secondo il progetto approvato e rilasciato dal Comune di Polignano a Mare n° 01 dell' 8 gennaio 2016, e più precisamente:
“ N°1 appartamento tipologia "D" a primo piano, ricadente nel blocco 4 del progetto approvato, avente ingresso condominiale dalla strada di PRG, costituito da ingresso soggiorno-cucina-pranzo,
n° 2 vani letto e n° 2 bagni della superficie lorda di circa mq 71,00 oltre balconi e veranda coperta
a livello della superficie di circa 28,00, oltre ad un unico vano al secondo piano della superficie di circa mq 61,43 con servizio, ripostiglio-lavanderia e scala interna di collegamento fra i due livelli, quest'ultimo, avente ingresso anche dalla porta blindata posta sul pianerottolo condominiale del piano e servito da ascensore comune, oltre ancora terrazza scoperta pertinenziale a secondo piano individuata con la lettera "D" della superficie di circa mq 148,56 al netto della piscina scoperta annessa;
N° 1 box auto al piano interrato della superficie netta di circa mq 40,00 oltre area pertinenziale scopetta adibita a posti auto privati. Il tutto meglio individuato nelle relative planimetrie contornate di colore arancio che, sottoscritte dalle parti, si allegano al presente atto sotto la lettera A)”.
Le parti concordavano per detta vendita - effettuata a corpo - la somma di €. 280.000,00 oltre
IVA;
il promissario acquirente corrispondeva al momento della sottoscrizione del preliminare la somma di €. 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria di cui la LO CO Srl rilasciava quietanza.
Le parti convenivano, altresì, di rateizzare il pagamento della restante somma del prezzo di vendita secondo le seguenti modalità: €. 40.0000,00, da versarsi con cadenza mensile di €. 10.000,00
a far data dal 01.07.2016;
€. 40.000,00 alla realizzazione del rustico completo;
€. 40.000,00 alla realizzazione dei pavimenti;
€. 150.000,00 contestualmente alla consegna dell'immobile ed alla stipula dell'atto notarile di vendita da redigersi entro e non oltre maggio 2018, anche a mezzo mutuo;
pertanto l'impresa si impegnava all'ultimazione dei lavori e alla consegna dell'immobile entro il
31.05.2018.
Precisava l'attore che nel preliminare di vendita l'Impresa si impegnava a produrre polizza fideiussoria sulle somme ricevute in acconto entro sette giorni dalla data di sottoscrizione dell'atto ed
a produrre polizza postuma decennale contestualmente alla stipula dell'atto definitivo di compravendita;
la polizza fideiussoria prodotta scadeva in data 04.07.2017 ma non veniva rinnovata.
Scaduto il termine essenziale di consegna dell'immobile e stipula del rogito notarile fissato al
31.05.2018, l'attore sollecitava bonariamente l'adempimento di quanto concordato ma controparte avanzava varie richieste di proroga della stipula.
Successivamente venivano sottoscritte dalle parti contrattuali quattro scritture integrative, le cui pattuizioni si erano rese necessarie con riferimento a modifiche strutturali che avevano determinato un ridimensionamento dei volumi dell'immobile promesso in vendita.
In particolare, con una prima scrittura del 31.10.2020 le parti rideterminavano, in ragione delle intervenute modifiche degli spazi promessi in vendita, il prezzo complessivo dell'immobile in €.
210.000,00 “detratto di quanto già versato e del costo della pergotenda €. 18.000,00 circa oltre la piscina prevista”.
In data 30.12.2020 le parti convenivano che, a seguito del versamento a mezzo bonifico dell'importo di €. 13.500,00 relativo ad installazioni e manufatti dettagliatamente riportati, gli importi relativi a due delle voci per un ammontare complessivo di €. 5.000,00 avrebbero dovuto essere detratti dal prezzo di acquisto.
Ancora, con la scrittura del 25.10.2021 le parti, riferendosi sia al preliminare del 28.05.2016 che alle due successive intervenute scritture, precisavano che la somma anticipata dal ricorrente per la scala interna (pari a €. 2.400,00 oltre IVA), oltre a quella
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