Trib. Treviso, sentenza 05/01/2025, n. 6

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale di Treviso, prima sezione civile, in composizione monocratica, nella persona
della dott.ssa Cristina Bandiera, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio iscritto al R.G. n. 3607/2021 promosso da:
DE EF VI (C.F.: [...]), rappresentato e difeso dall'avv. PANICO
DANIELE
- attore -
contro
AI IA (C.F.: [...]) rappresentata e difesa dall'avv.
STEFAN EFA;

- convenuta -
OGGETTO: inadempimento contratto preliminare;

CONCLUSIONI: come da comparse conclusionali depositate dalle parti in data 29/07/2024
Per parte attrice:
NEL MERITO:
- in via principale:
previo accertamento delle causali indicate in atto di citazione, dichiarare l'inadempimento
contrattuale della signora AI PA - (C.F. [...]), nata il [...]
in Valdobbiadene (TV) ed ivi residente in [...] - al 'contratto preliminare di vendita
immobiliare' datato 20 settembre 2019 e per l'effetto condannare costei al pagamento in favore del
signor De FA VI della somma di euro 40.000,00, pari al doppio della caparra versata ex art.
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- in via subordinata:
nella malaugurata e non ritenuta ipotesi in cui il Tribunale dovesse ritenere applicabile l'art. 9 del
contratto preliminare, poiché non provata la concessione del mutuo al promittente acquirente prima
della data fissata per il rogito (19 dicembre 2019), condannare Parte convenuta a restituire al signor
De FA VI la caparra confermatoria versata decurtata del 10% come previsto dell'art. 9, ultimo
comma, del contratto preliminare. In ogni caso, con vittoria di anticipazioni, spese e compensi di lite.
IN VIA ISTRUTTORIA:
- Si rinnova la richiesta di ammissione di prova per testi sulle circostanze di fatto indicate in parte
narrativa e specificatamente sui capitoli di prova formulati nelle memorie istruttorie ex art. 183
comma VI n. 2 c.p.c. con i testi ivi indicati ed, in particolare, con i signori geom. Gianpietro SO, il
notaio Ida Villanacci in Valdobbiadene ed il direttore dell'Istituto di credito erogante il mutuo.
Per parte convenuta:
Nel merito:
- respingersi ogni domanda proposta nei confronti della deducente perché infondata in fatto e in diritto
per tutte le ragioni esposte in atti;

nel merito, in via riconvenzionale:
- accertare e dichiarare il grave inadempimento dell'attore al contratto preliminare del 20.9.2019 per
le ragioni esposte in atti e, per l'effetto, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato dalla
deducente al ridetto contratto ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c. e, in ogni caso, il diritto della medesima
alla ritenzione della caparra confirmatoria in forza del precitato art. 1385 co. 2 c.c. e/o in forza di
quanto pattuito all'art. 9 del contratto preliminare;
spese e compenso professionale interamente rifusi;

per l'ipotesi in cui i criteri sui quali si è fondata la proposta conciliativa del Giudice dovessero
sostanzialmente essere confermati in sentenza, condannarsi inoltre parte attrice che non vi ha aderito
al pagamento in favore di parte convenuta di una somma equitativamente determinata ai sensi
dell'art. 96, comma 3, c.p.c.
In via istruttoria:
ammettersi prova per testi sulle seguenti circostanze, con i testi per ciascuna di esse specificamente
indicati:
1) vero che in data 27.11.2019 la signora PA AI contattava telefonicamente il geom. IN
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RR per sapere se c'erano aggiornamenti per il rogito previsto per il 30.11.2019 [teste: geom. IN
RR, residente in [...]3, 31049 Valdobbiadene];

2) vero che, nell'occasione di cui al capitolo 1), il geom. IN RR informava la signora PA
AI di avere saputo dal geom. Giampietro SO (tecnico del signor VI De FA) che la Banca
Monte dei Paschi di Siena alla quale quest'ultimo si era rivolto non aveva ancora deliberato sulla
domanda di mutuo presentata dal promissario acquirente [teste: geom. IN RR];

3) vero che in data 6.12.2019 il perito della Banca Monte dei Paschi di Siena incaricato della stima
eseguiva un sopralluogo presso l'immobile sito a Valdobbiadene in Via Strada di Ron n.25 oggetto del
contratto preliminare tra la signora PA AI e il signor VI De FA [testi: geom. IN
RR e geom. Giampietro SO, quest'ultimo residente in [...], 31049 Valdobbiadene];

4) vero che il 9.12.2019 la signora PA AI dava incarico al geom. IN RR di collaborare
con il Notaio Ida Villanacci per acquisire e/o curare la predisposizione di tutta la documentazione
necessaria per la corretta intestazione al suo dante causa signor LE ZZ e alla di lui moglie
LI MI degli immobili oggetto del contratto preliminare [teste: geom. IN RR];

5) vero che avuta notizia dal geom. IN RR che il Notaio Ida Villanacci aveva fissato per il rogito
la data del 19.12.2019 alle ore 10,00, la signora PA AI, sempre per il tramite del geom. RR,
comunicava subito al promissario acquirente, per il tramite del geom. Giampietro SO, di essere
impossibilitata per quella data per motivi personali e lavorativi e chiedeva di posticipare il rogito a
gennaio, subito dopo le festività natalizie, proponendo la data del 13.1.2020 o, in alternativa, la data
del 20.1.2020 [testi: geom. IN RR e geom. Giampietro SO];

6) vero che il Notaio, non disponibile per le due date proposte dalla signora PA AI,
concordava con il geom. IN RR e con il geom. Giampietro SO la data del 27.1.2020 [testi:
geom. IN RR e geom. Giampietro SO]. Nella denegata ipotesi di ammissione di tutti o parte
dei capitoli di prova formulati dall'attore, si chiede di essere ammessi alla prova contraria con tutti i
testi indicati a prova diretta oltre che con i testi ex adverso indicati.
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CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
ex art. 132, comma secondo, n. 4), cod. proc. civ.
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Con atto di citazione notificato in data 28/05/2021, il signor VI DE EF conveniva
in giudizio avanti al Tribunale di Treviso la sig.ra AI PA al fine di ottenere una
pronuncia di inadempimento contrattuale, per cause imputabili alla promittente venditrice,
in riferimento al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti
in data 20/09/2019.
Chiedeva, inoltre, la condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra
confirmatoria a suo tempo versata, per un importo complessivo di euro 40.000,00.
L'attore esponeva di aver stipulato con la convenuta un contratto preliminare di
compravendita avente ad oggetto il trasferimento della piena proprietà di un immobile e di
due terreni agricoli, nonché di quota di proprietà di terreno indiviso, beni tutti siti nel
comune di Valdobbiadene (TV).
All'art. 5 del contratto preliminare le parti specificavano che “il rogito sarà stipulato presso lo
studio del notaio che sarà nominato dalla parte promissaria acquirente entro e non oltre il 30
novembre 2019”.
Le parti, inoltre, sottoponevano la vendita alla condizione sospensiva dell'ottenimento di
un mutuo da parte del promissario acquirente per l'acquisto degli immobili, così come
indicato all'art. 9: “il presente contratto è vincolato all'esito positivo di una richiesta di mutuo
effettuato dal proponente […]”.
Parte ricorrente riferiva di aver ottenuto la concessione del mutuo in data antecedente al
30/11/2019 e che, nonostante ciò, la stipula non avveniva entro quella data in quanto la
promittente venditrice si era trovata nell'impossibilità di alienare gli immobili a causa di
questioni ereditarie che impedivano il trasferimento dei beni promessi in sede di
preliminare.
L'attore riferiva che per tale ragione le parti concordavano di fissare la data del rogito ai
primi giorni del mese di dicembre, giacché il lieve ritardo lo induceva a tollerare il
differimento della stipula.
Tuttavia, sempre a detta dell'attore, la promittente venditrice non rispettava neppure la data
stabilita per la nuova stipula.
Pertanto, venendo meno la fiducia del promissario acquirente nei confronti della sig.ra
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AI, nonché concretizzandosi, a dire dell'attore, un grave inadempimento di parte
promittente venditrice, il sig. De FA si determinava ad esercitare il recesso di cui all'art.
1385 c.c. dal contratto preliminare, comunicando pertanto alla sig.ra AI in data 23
gennaio 2020 tale intenzione e chiedendo, altresì, la restituzione del doppio della caparra
versata.
La sig.ra AI si opponeva alla richiesta del sig. De FA in ragione del fatto che, nel
frattempo, era stata concordata dalle parti una data definitiva per la stipula per il giorno
27/01/2020, circostanza, tuttavia, secondo quanto esposto dall'attore, sconosciuta e mai
comunicata formalmente a parte acquirente.
La convenuta, pertanto, con risposta del 29/01/2020 comunicava all'odierno attore il
trattenimento della somma di euro 20.000, 00 versata a titolo di caparra a causa del grave e
definitivo inadempimento contrattuale del promissario acquirente, per aver rifiutato di
addivenire alla stipula del definitivo.
A seguito di tale comunicazione il sig. De FA si vedeva costretto a convenire in giudizio
la sig.ra AI, esponendo in punto di diritto le ragioni alla base della sua pretesa.
In particolare, l'attore sosteneva:
a) che l'iniziale differimento, non costituente inadempimento per la brevità del ritardo,
diveniva successivamente intollerabile – e dunque causa di grave e definitivo
inadempimento – poiché l'atto veniva posticipato in modo indefinito “sine tempore
fines”;

b) che emergeva prima della vendita che la sig.ra AI non fosse nella disponibilità
del pieno diritto di proprietà degli immobili e dei terreni oggetto di compravendita,
e che tale circostanza costituisse di per sé causa di inadempimento tale da giustificare,
perciò solo, la risoluzione del contratto preliminare, in quanto ipotesi di acquisto a
non domino;

c) che, in ragione dell'esigenza dell'attore di procurarsi la provvista per concludere
l'acquisto ottenendo la concessione di un mutuo, la sospensione a tempo
indeterminato della conclusione dell'affare a seguito di una simile incertezza
determinava nei suoi riguardi l'antieconomicità