Trib. Savona, sentenza 14/01/2025, n. 27

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SAVONA
Il Giudice Dott. Davide Atzeni, del Tribunale di Savona, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n° 1567 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2021
vertente
TRA
RI SA e RI DR, rappresentati e difesi dall'Avvocato Giuseppe
Acquarone del Foro di Imperia
ATTORI
E
AM GI, rappresentato e difeso dall'Avvocato Francesco Selini ed elettivamente domiciliato in Albenga, via Milite Ignoto n° 18
CONVENUTO
E
TOIA MARGHERITA, contumace
CONVENUTA
OGGETTO: perimento dell'edificio condominiale - art. 1128 c.c.
CONCLUSIONI: come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Secondo il disposto dell'art. 1128 c.c. (dettato in materia di condominio negli edifici), “se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

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Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse…..”.
Ciò premesso, va innanzitutto rilevato che nel caso di specie, dalla consulenza tecnica d'ufficio espletata su incarico di questo Tribunale dall'Arch. Emmanuele Auxilia, è emerso: 1) che il complesso dei fabbricati per cui è causa, di proprietà delle parti, è composto da tre porzioni immobiliari ben distinte ed immediatamente individuabili, descritte dal CTU come porzioni “A”,
“B” e “C” nel proprio elaborato peritale redatto in data 15.7.2024 (cfr l'elaborato alle pagine 6-8,
ove si legge: “procedendo ad una descrizione più dettagliata il complesso dei fabbricati come sopra individuato – nella consistenza e composizione riconducibili all'epoca antecedente il 16
gennaio 2016 può essere sostanzialmente suddiviso in tre porzioni omogenee, ben distinte ed immediatamente individuabili:
- Una prima porzione – posta ad ovest e indicata con la lettera A - è costituita da un fabbricato a destinazione residenziale disposto su due piani fuori terra ed individuato con il mappale 47 del F.
9.
Questa porzione – interamente di proprietà di parte attrice – si sviluppa lungo il corso della via
Vignola, viene individuata con il civ. 7, era (ed è tuttora) costituita al piano terreno da atrio di ingresso comune con vano scala e due magazzini ed al piano primo da un appartamento composto da tre camere, cucina, sala, corridoio di distribuzione e locale bagno con antibagno – con la precisazione che questi ultimi due locali, seppur direttamente collegati all'appartamento insistono sulla porzione centrale di seguito descritta ed individuata con il mappale 40.
Una seconda porzione – posta in posizione mediana e indicata con la lettera B – costituita da un fabbricato di civile abitazione disposto su due piani fuori terra ed individuato con parte del mapp.
40.
Questa seconda porzione – in parte di proprietà degli attori ed in parte di proprietà dei convenuti –
risultava così formata:

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al piano terreno, dotato di accesso dall'atrio comune di via Vignola civ. 7, appartamento di proprietà GL ER composto da due ambienti con retrostante bagno;

al piano primo, nella porzione di fabbricato posta a monte, locale bagno con antibagno già
descritti al punto che precede facenti parte dell'appartamento di proprietà di GL ND;

ancora al piano primo, nella porzione di fabbricato posta a valle, un locale adibito a soggiorno/pranzo suddiviso in due ambienti con antistante terrazza (costituente copertura dei locali sottostanti) di proprietà di CA VA (per la quota di ¼) e IA IT (per la quota di
¾).
- Una terza porzione - posta ad Est e indicata con la lettera C – costituita anche questa da un fabbricato di civile abitazione disposto su tre piani fuori terra ed individuato con la rimanente porzione del mappale 40.
Quest'ultima porzione risulta interamente costituita da immobili di proprietà dei convenuti e risulta così composta:
al piano terreno, con accesso dalla corte mappale 489, loggiato, locale con tettoia sul lato destro,
appartamento costituito da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, una camera, secondo disimpegno con vano scala, piccolo ripostiglio e locale wc;
sul retro del fabbricato un locale di deposito;

al piano primo, con accesso dalla scala interna, appartamento costituito da ingresso a disimpegno,
tre camere, cucina e locale wc, con terrazza esclusiva al piano secondo collegata da scala interna.
Le tre porzioni sopra individuate e descritte costituiscono, per epoca di costruzione, composizione e tipologia strutturale fabbricati distinti dotati di strutture, sedime e coperture indipendenti sebbene alcuni degli ambienti – come nella maggior parte delle strutture di origine storica e di tipologia tradizionale – siano dotati di collegamenti ed elementi “passanti” da una struttura alla confinante.
Più nello specifico, procedendo da ovest verso est:

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- il fabbricato indicato con A, sviluppato lungo il corso della via Vignola, di proprietà degli attori,
è stato edificato in epoca relativamente recente, ha strutture portanti in conglomerato cementizio armato e copertura a falde articolata in due differenti porzioni finita con elementi in laterizio.
- il fabbricato indicato con B, posizionato centralmente, è di epoca molto risalente con strutture portanti e volte in pietra al piano terreno con interventi successivi – di ampiamento,
sopraelevazione e successive superfetazioni al piano primo – in cemento armato;
la copertura – in parte a terrazzo ed in parte a due falde risultava finita con elementi in laterizio.
- il fabbricato indicato con C, posizionato a levante del complesso, è anch'esso di epoca risalente con strutture portanti di tipo tradizionale e successivi interventi di trasformazione ampliamento e superfetazione;
anche in questo caso la copertura era articolata e costituita in parte da una terrazza ed in parte da falde con finitura in laterizio”);
2) che delle tre porzioni “A”, “B” e “C”
testè descritte l'unica veramente idonea ad integrare una realtà di tipo condominiale è quella relativa al fabbricato “B”, trattandosi dell'unico fabbricato all'interno del quale, prima dell'esplosione per cui è causa verificatasi in data 16.1.2016, esistevano sia unità immobiliari di proprietà delle parti attrici che unità immobiliari di proprietà delle parti convenute, mentre il fabbricato “A” è invece composto solo da unità immobiliari di proprietà degli attori ed il fabbricato “C” era (essendo stato anch'esso distrutto dall'esplosione, al pari del fabbricato “B”) composto solo da unità immobiliari di proprietà dei convenuti (cfr la relazione peritale alle pagine 3 e 31: “richiamando quanto già
esposto relativamente alla descrizione dello stato dei luoghi, alla composizione, alla consistenza nonché all'intestazione delle porzioni immobiliari elencate e descritte ai punti 1 e 2 che precedono si ritiene che la sola porzione dotata di caratteristiche tali da costituire realtà condominiale ai sensi del disposto dell'art. 1117 c.c. – comproprietà di suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti, lastrici solari, scale (…) sia quella individuata con la lettera B e posta in posizione centrale rispetto al complesso degli immobili oggetto di causa.
Come anticipato nelle pagine che precedono le tre porzioni costituiscono infatti, per epoca di costruzione, composizione e tipologia strutturale fabbricati distinti dotati di strutture, sedime e

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coperture indipendenti sebbene alcuni degli ambienti costituenti proprietà esclusiva – come nella maggior parte delle strutture di origine storica e di tipologia tradizionale – siano dotati di collegamenti ed elementi “passanti” da una struttura alla confinante.
La natura condominiale della porzione di cui alla lettera B è conseguentemente dovuta al fatto che in questo fabbricato si trovano (o si trovavano) al contempo porzioni di proprietà degli attori – e nello specifico quelle corrispondenti all'appartamento al piano terreno e al locale bagno posto sul retro al piano secondo – e porzioni di proprietà dei convenuti – e nello specifico la terrazza ed il locale soggiorno lato valle al piano primo, da cui la comproprietà del sedime, delle fondazioni,
delle strutture portanti e delle coperture…..Il CTU…..sulla base dei chiarimenti ottenuti,
dell'attenta valutazione della documentazione depositata in atti e dello stato dei luoghi ha quindi anticipato al collegio peritale le proprie valutazioni circa l'individuazione, all'interno del complesso immobiliare nel suo insieme, di una sola porzione dotata di caratteri tali da poter essere considerata “in condominio” ai sensi dell'art. 1117 c.c. e nello specifico quella collocata in posizione centrale rispetto al complesso nel suo insieme, porzione che risulta in parte di proprietà
degli attori – piano terreno e porzioni del piano primo poste verso nord (locale bagno e antibagno)
ed in parte di proprietà dei convenuti – piano primo porzioni poste verso sud (un vano con prospicente terrazza)”);
3) che conseguentemente va ritenuto che nel caso di specie l'unica porzione in relazione alla quale debba essere valutata la questione