Trib. Chieti, sentenza 03/01/2025, n. 5

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CHIETI
Il G.U., dott. Alessandro Chiauzzi
ha pronunciato la seguente sentenza
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 890 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2022, posta in deliberazione all'udienza del 29 maggio 2024, svoltasi nella modalità stabilita dall'art. 127 ter c.p.c., con concessione del termine di 60 giorni per il deposito di comparse conclusionali e dell'ulteriore termine di 20 giorni per il deposito di memorie di replica, vertente tra
REV - GESTIONE CREDITI S.P.A. (C.F. e P.Iva 13653361009), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Cinelli, in virtù di delega
posta in calce al ricorso introduttivo, attrice;
e
NEMESIS DEFENCE PRO S.R.L. (P.Iva 02153750688), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Sabatino Ciprietti, in virtù di delega posta in calce
alla comparsa di costituzione e risposta, convenuta;

Oggetto: contratto di locazione.
Conclusioni delle parti: come da “note di trattazione scritta” redatte in vista dell'udienza del
29 maggio 2024, svoltasi nella modalità stabilita dall'art. 127 ter c.p.c.
Motivi di fatto e di diritto della decisione

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Con il ricorso introduttivo la società REV - Gestione Crediti S.p.A. ha rappresentato, tra
l'altro, che: con scrittura privata del 27 ottobre 2016 (registrata all'Agenzia delle Entrate il 10
novembre 2016), la Nuova Banca delle Marche S.p.A., cedente della ricorrente, ha concesso in locazione commerciale alla società Dea Holding S.r.l. gli immobili siti in Chieti, via Erasmo
Piaggio, e più precisamente “- Laboratorio ed uffici, censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Chieti al fg. 25, mappale 4271, piani terra e primo, cat. D/7, R.C. € 6.459,75. - Uffici censiti al Catasto Fabbricati al comune di Chieti al fg. 25, mappale 4272 sub. 2, piano primo, cat.
A/10, R.C. € 1.235,62”;
con sentenza n. 78/2019, resa il 25 luglio 2019, il Tribunale di Pescara ha dichiarato il fallimento (n. 75/2019) della predetta società Dea Holding S.r.l.;
la REV -
Gestione Crediti S.p.A. ha quindi richiesto al fallimento la restituzione dell'immobile oggetto del contratto di locazione;
la domanda non è stata accolta in quanto “Viene richiesta la restituzione di un immobile sito in Chieti Scalo, oggetto di un contratto di locazione. In realtà tale immobile non è mai stato nella disponibilità della curatela. Attualmente è detenuto dalla
NEMESYS PRO DEFENSE SRL sine titulo, e nell'immobile viene svolta l'attività di tale società”;
l'immobile risulta quindi occupato dalla società resistente Nemesis S.r.l. senza alcun titolo opponibile, occupazione peraltro estesa al locale categoria C6 censito al foglio 25
Particella 4270 Subalterno 1, piano terra;
con pec del 15 febbraio 2022 è stata richiesta la restituzione di tali beni;
l'occupante ha confermato di detenere detti immobili, ma ad oggi non ha provveduto alla loro restituzione;
poiché l'occupazione deve ritenersi abusiva, non essendovi alcun titolo opponibile che giustifichi la detenzione dell'immobile, la ricorrente ha diritto anche ad ottenere il risarcimento del danno da occupazione sine titulo.
Sulla scorta di tali deduzioni, la società attrice ha chiesto la condanna della resistente al rilascio degli immobili sopra indicati, ivi compreso tutto ciò che corredava l'immobile, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo, a decorrere dal 1° gennaio 2017 sino all'effettivo rilascio.
Costituendosi in giudizio, la resistente Nemesis Defence Pro S.r.l. ha chiesto il rigetto delle domande di parte attrice, rappresentando, tra l'altro, che: il contratto di locazione
intercorso il 27 ottobre 2016 tra la Medioleasing (Gruppo Banca Marche), allora proprietaria degli immobili, e la Dea Holding S.r.l. aveva la durata di sei anni, con decorrenza dal 1°
novembre 2016 al 31 ottobre 2022 e con previsione di rinnovo in mancanza di disdetta, mai
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intervenuta, di ulteriori sei anni;
in data 11 maggio 2018 la conduttrice Dea Holding S.r.l. ha ceduto in affitto il ramo di azienda alla società I 4S S.r.l. (ora Nemesis Defence Pro S.r.l.) con
tutti i beni, attrezzature, licenze ed autorizzazioni, a partire dal 14 maggio 2018 al 13 maggio
2023 (come da atto con autentica, rep n. 122631 e racc. n. 33104);
l'affitto d'azienda è stato
comunicato ai sensi di legge, secondo la previsione di contratto, dalla locatrice Dea Holding
S.r.l. all'allora proprietario dell'immobile, in quanto bene organizzato con il fine di produrre
e/o scambiare servizi;
la società cessionaria ha continuato a svolgere nei locali locati la stessa attività della società cedente (servizi di sicurezza e vigilanza armata, servizi investigativi) nel
rispetto della normativa di cui al D.M 269/10;
successivamente, dopo la dichiarazione di
fallimento della Dea Holding S.r.l., in data 22 marzo 2021, con contratto di cessione d'azienda la Curatela ha ceduto e alla società Ama Tech S.r.l. la piena proprietà del complesso aziendale;

dunque, la Nemesis Defence Pro S.r.l. è nel legittimo possesso dei