Trib. Napoli, sentenza 22/01/2024, n. 829

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Proc. 3951/2022 + 17687/2022 + 10366/2022 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della
udienza di discussione del 22/1/2024 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 3951/2022 + 17687/2022 + 10366/2022 del ruolo
generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: opposizione contro decreto
ingiuntivo in materia di locazione, recesso, annullamento contratto integrativo di
locazione, ripetizione di indebito, pagamento e risarcimento del danno, e vertente
TRA
SE TT IP MP s.p.a. con codice fiscale 05009701219,
elett.te dom.ta in Napoli alla via Chiatamone n. 23 presso l'avv. Riccardo Sgobbo,
rappresentata e difesa da quest'ultimo nonché dagli avv.ti Francesco Rotondi e
Alessandro Paone del foro di Milano in virtù di procura allegata ai ricorsi introduttivi
dei giudizi riuniti
OPPONENTE e ATTRICE
E
TT RE s.r.l. con codice fiscale 04398361214, elett.te dom.ta in Roma
alla Piazza S. Andrea della Valle n. 3 presso gli avv.ti Massimo Mellaro e Matteo
Nuzzaco, dai quali è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alle memorie
difensive depositate nei giudizi riuniti

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OPPOSTA e ATTRICE IN VIA RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI :
le parti concludono come da verbale di udienza del 22/1/2024
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va evidenziato che il presente giudizio consta della riunione di ben 3
processi pendenti tra le stesse parti. Più in particolare, il processo più risalente nel
tempo, contrassegnato dal numero di ruolo 3951/2022 R.G., è stato introdotto con
ricorso depositato in Cancelleria il 16/2/2022 dalla SE TT IP
MP s.p.a., quale società costituita in data 7/2/2005, con capitale inizialmente
facente capo alla famiglia TT ed amministrata dal Comandante TT
SE, che opera nel settore marittimo e svolge attività armatoriale mediante
l'utilizzo, la gestione e la commercializzazione di navi proprie e/o in conto terzi.
L'attrice ha precisato che a causa della sopravvenuta incapacità di onorare i propri
debiti, in data 29 dicembre 2016 essa aveva depositato presso il Tribunale di Napoli un
ricorso, ai sensi dell'art. 161 comma 6 L.F., finalizzato alla presentazione di una
proposta di concordato preventivo, poi accolta, omologata ed eseguita, con la
conseguenza che era diventata socio unico della società armatoriale la Punta Carena
s.r.l.
Sempre la ricorrente ha allegato la circostanza che quando il suo capitale faceva ancora
capo alla famiglia TT, con contratto stipulato in data 20/6/2013 e registrato
presso l'ufficio delle Agenzie delle Entrate di Napoli 1 il 5/8/2013 al n. 11171/3, essa
aveva preso in locazione dalla TT RE s.r.l. ( società interamente
partecipata dal Comandante TT e dalla di lui moglie OZ GA, e da
quest'ultima amministrata ), per la durata di anni 6 + 6 a decorrere dall' 1/7/2013,
l'immobile sito in Napoli alla Piazza Bovio n. 8 ( riportato in Catasto alla Sez. Urb.

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POR, Foglio 2, Part. 181, Sub. 59, Cat. A/10, Classe 6, Cons. 24 vani, Rend. Cat. euro
13.758,41 ), ove aveva stabilito la propria sede legale ( v. doc. n. 6 allegato al ricorso
introduttivo ).
Il canone di locazione era stato fissato, all'art. 4, nella complessiva somma di euro
150.000 all'anno, da versarsi in quattro rate trimestrali dell'importo di euro 37.500
ciascuna.
Il suddetto contratto, all'art. 9, prevedeva testualmente che: “Sono a carico del
Locatore le spese relative all'utilizzo e gestione dei beni oggetto di locazione. Così, in
via meramente esemplificativa e non esaustiva, gli oneri condominiali, le spese per il
servizio di pulizia e disinfestazione, per la fornitura d'acqua, per l'asporto delle
immondizie e quant'altro ancorché non espressamente menzionato con l'esclusione
dell'energia elettrica. Le parti comunque espressamente si riservano la possibilità di
concordare una diversa gestione ed o ripartizione delle suddette spese o solo parti di
esse”;
mentre il successivo art. 13 stabiliva che: “Le spese del presente atto e sue
conseguenziali sono a carico del Locatore”.
Con successiva scrittura del 30/12/2016 (v. doc. n. 7), la G.B.S.C. s.p.a. e la TT
RE s.r.l. ( all'epoca, la prima, ancora amministrata dal Comandante SE
TT e la seconda dalla di lui moglie ) avevano stabilito concordemente la
modifica dei su richiamati artt. 9 e 13, con le seguenti formulazioni:
- art. 9: “Sono a carico del conduttore, per espresso accordo tra le parti, per intero, le
spese relative all'utilizzo e gestione dei beni oggetto della locazione, nessuna esclusa. A
titolo semplificativo ma non esaustivo, gli oneri condominiali tutti, le spese per il
servizio di pulizia disinfestazione, per la fornitura dell'acqua, per la fornitura di
energia elettrica, per il riscaldamento, per la tassa sui rifiuti, per qualsiasi altro tipo di
utenza, per l'asporto delle immondizie per ogni altro servizio gestito

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dall'amministrazione condominiale (compreso il compenso per l'amministratore e
l'assicurazione del fabbricato e quelle del portierato e dell'eventuale guardiania) e
quant'altro ancorché non espressamente menzionato. Quanto precede anche qualora le
utenze fossero intestate al locatore. Le parti comunque espressamente si riservano la
facoltà di concordare una differente gestione e/o ripartizione delle suddette spese o solo
di parte di esse”;

- art. 13: “Le spese del presente atto e sue conseguenziali sono per il 50% a carico del
conduttore e per il 50% a carico del locatore. Le spese per l'imposta di bollo
interamente a carico del conduttore” (v. doc. n. 7).
Successivamente, pochi mesi prima del subingresso del socio unico Punta Carena
s.r.l. nel capitale della G.B.S.C. s.p.a., quest'ultima società e la TT RE
s.r.l., con ulteriore scrittura redatta il 22/1/2018, avevano pattuito che: “In
ottemperanza al contratto di locazione commerciale per uso Ufficio per la durata di
anni 6 con decorrenza dal 1/07/2013 e scadenza al 1/07/2019, con previsione di
rinnovo di ulteriori anni 6 salvo diverso accordo anche verbale tra le parti,
regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale I di
Napoli – Ufficio Territoriale di Napoli 1 al n. 11171/3 in data 5/8/2013, il locatore ed il
locatario desiderano rinnovare fino d'ora il contratto in essere per un ulteriore periodo
dalla data di scadenza del contratto 1/07/2019 fino a tutto 30/06/2025” (v. doc. n. 8).
La ricorrente ha evidenziato che detta scrittura era stata stipulata un anno e mezzo prima
della naturale scadenza del rapporto locativo, allorquando TT SE (
all'epoca Presidente del consiglio di amministrazione della conduttrice G.B.S.C. s.p.a.
nonché socio della stessa ) e la di lui moglie ( Amministratrice Unica della locatrice
TT RE s.r.l. nonché socia della stessa unitamente al marito ), avevano
già pattuito ( nel mese di luglio 2017 ) la totale esclusione della famiglia TT dal

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capitale sociale della G.B.S.C. s.p.a. ed il subingresso del nuovo socio unico, Punta
Carena s.r.l.
L'attrice ha aggiunto che sia il contratto di locazione del 20/6/2013, sia le successive
scritture rispettivamente del 30/12/2016 e del 22/1/2018, non erano mai state approvate
( né ratificate ) da una delibera del nuovo consiglio di amministrazione della G.B.S.C.
s.p.a. né tantomeno precedute o seguite da un'informativa all'organo gestorio della
stessa , nonostante il conflitto di interessi sussistente tra essa conduttrice e la locatrice.
Ora, la ricorrente ha dedotto di aver esercitato il recesso dal contratto di locazione del
20/6/2013 per gravi motivi, ai sensi e per gli effetti dell'art. 27 comma 8 L. 392/1978,
posto che dopo la revoca di TT SE dalla carica di Presidente e Consigliere
di Amm.ne dell'istante società, ed in seguito a minacce dallo stesso che sarebbero state
lanciate nel corso di una assemblea in data 6/10/2020, erano pervenute presso la sede
della G.B.S.C. s.p.a. numerose lettere di persone alla stessa sconosciute e contenenti
richieste di rimborso, con minaccia di azioni giudiziarie, di titoli obbligazionari
asseritamente rilasciati dal Comandante TT SE in periodi antecedenti al
concordato preventivo, richieste respinte dalla società.
L'attrice ha lamentato che in data 6/5/2021 era addirittura pervenuta presso la sua sede
una busta indirizzata ad uno dei componenti dell'attuale C.d.A. della G.B.S.C. s.p.a.,
contenente un proiettile di pistola ed una lettera dal contenuto altamente minatorio ed
intimidatorio, del seguente tenore: “…questo te lo ficchi in … il prossimo te lo
ficchiamo nel cervello…” ( v. doc. n. 37 ), per cui era stata presentata denuncia querela
il 7/5/2021 presso il Commissariato di P.S. “Decumani” di Napoli.
Sempre secondo la ricorrente, si erano presentati presso la sua sede in Piazza Bovio
soggetti sconosciuti che affermavano di essere “obbligazionisti” della G.B.S.C. S.p.A.
in virtù di presunti impegni assunti nei loro confronti direttamente da TT

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SE, il quale li avrebbe spinti a recarsi personalmente presso tale sede per
rivendicare la restituzione dei propri soldi .
Secondo tale assunto, le suddette condotte ( asseritamente istigate proprio dal
Comandante TT per ripicca e spirito ritorsivo, a seguito della sua estromissione
dal consiglio di amministrazione della G.B.S.C. s.p.a. ), avevano messo in grave e serio
pericolo la sicurezza, l'incolumità e la normale tranquillità dei dipendenti della società
nonché del management aziendale, impedendo loro il normale svolgimento delle proprie
attività, e, quindi, non avevano consentito più alla società di utilizzare l'immobile per
cui è causa, adibito a sede legale, e tanto concretizzerebbe la sussistenza di gravi e
fondati motivi di recesso della G.B.S.C. s.p.a. dal summenzionato contratto di
locazione, nonché dalle successive e sopra richiamate scritture ad esso collegate, ai
sensi e per gli effetti dell'art. 27 comma 8 L.