Trib. Roma, sentenza 05/09/2024, n. 13698

N. R.G. 45540/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
X SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Raffaele Miele, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 45540 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 20/2/2024, svolta mediante trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con assegnazione dei termini di legge per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, e vertente
TRA
CE NA (C.F. [...]) elettivamente domiciliata a Roma, Via Taranto n. 21, presso lo studio degli avv.ti Antonio Corvasce e
Sofia Pasquino che la rappresentano e difendono congiuntamente e disgiuntamente per procura in atti
ATTRICE
E
RT NZ (C.F. [...]) E OM RI (C.F. [...]) elettivamente domiciliati a Roma, Via Monte Giberto n. 47, presso lo studio dell'avv. Giuseppina
Guerriero che li rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTI
OGGETTO: compravendita
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta in atti da intendersi integralmente riportate.
MOTIVI DELLA DECISIONE pagina 1 di 11

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Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza l'esposizione dello
“svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009,
n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c. e i verbali di causa.
Appare comunque opportuno riportare, per comodità espositiva, le conclusioni delle parti e, sia pure brevemente, le rispettive deduzioni ed eccezioni.
DI AN ha agito in giudizio nei confronti di OR ZO e RO NA per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “I. - accertarsi e dichiararsi che il contratto di vendita delle porzioni immobiliari per cui è causa, stipulato tra le odierne parti del giudizio è parzialmente nullo, nella parte in cui si stabilisce il prezzo di vendita;
II. - accertarsi e dichiararsi che il prezzo massimo di cessione dei cespiti ceduti dal convenuto, alla data di stipulazione del contratto di compravendita qui contestato, è quello, stabilito “ex lege”, di € 108.293,78 o, in via gradata, di quello, “ex lege”, che emergerà all'esito del presente giudizio;
III. - per l'effetto, voglia il sig. giudice disporre, ai sensi del combinato disposto delle sopra citate norme imperative di settore, la sostituzione automatica del suddetto prezzo di vendita, come sopra dichiarato nullo, con quella stabilito “ex lege”, di € 108.293,78 o, in via gradata, con quello, “ex lege”, che emergerà all'esito del presente giudizio;
IV. - per l'ulteriore effetto, condannarsi i convenuti alla restituzione/ripetizione in favore della sig.ra DI, di quanto da quest'ultima indebitamente loro pagato, per la causali di cui sopra, pari a € 81.706,22 o, in via gradata, di quella somma, sempre determinata “ex lege” e che emergerà all'esito del presente giudizio”.
A sostegno delle proprie pretese, l'attrice ha sostanzialmente rappresentato: 1) di aver acquistato da
OR ZO e RO NA, con contratto di compravendita del 31/7/2015 a rogito del notaio
Perrotta Giancarlo, la proprietà superficiaria dell'appartamento, sito a Roma, in Via Sorelle Tetrazzini
n. 47/C (meglio descritto in atti) con le relative pertinenze, versando l'importo di € 190.000,00;
1a) che
i convenuti avevano acquistato il predetto bene in data 27/12/1991 da AP RO, al quale lo stesso era originariamente pervenuto in forza di scrittura privata autenticata stipulata in data 30/4/1982 con la
Sac Società Appalti Costruzioni spa;
2) che l'immobile de quo faceva parte di un complesso edificato
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in regime di edilizia agevolata, su un terreno dapprima espropriato e, in seguito, concesso in diritto di superficie per novantanove anni dal Comune di Roma alla predetta società, in forza della Convenzione urbanistica del 7/4/1978, stipulata, ai sensi dell'art. 35 della Legge n. 865/1971, con atto pubblico a rogito del notaio Torina Vittorio (rep. n. 103077/14609);
3) che i convenuti, all'art. 4 del citato contratto, avevano garantito che il bene per cui è causa fosse libero da pesi, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e vincoli di ogni altro genere;
4) che il suddetto cespite era invece gravato dal vincolo del prezzo massimo di cessione, derivante dal combinato disposto dell'art. 35 della Legge n. 865/1971
e della predetta Convenzione, e che tale prezzo doveva essere quantificato in € 108.293,78;
5) che, avendo appreso del divieto – confermato dalle Suprema Corte con la sentenza a Sezioni Unite n.
18135/2015 – di commercializzazione a prezzo libero di mercato degli immobili a edilizia agevolata, con raccomandata del 3/12/2018, rimasta priva di riscontro, aveva contestato al OR e alla RO, la nullità parziale del predetto contratto di compravendita per la parte eccedente il prezzo massimo di cessione (€ 108.293,78) , conseguentemente domandando agli stessi la ripetizione della somma di €
81.706,22, indebitamente corrispostagli in quanto eccedente il prezzo calcolato ex lege;
6) che, nell'atto di assegnazione dell'alloggio, i convenuti avevano dichiarato di approvare e confermare integralmente quanto ivi contenuto, impegnandosi per sé, successori e aventi causa, a osservarne i relativi obblighi, nonché quelli ulteriormente derivanti dalla convenzione stipulata con il Comune di
Roma;
7) che i vincoli imposti dalle convenzioni di cui all'art. 35 della Legge n. 865/1971, venivano trasmessi, unitamente al trasferimento del diritto di superficie, anche agli acquirenti successivi rispetto al primo assegnatario – configurandosi, in caso contrario, una inaccettabile violazione dell'art. 3 Cost.
– e valevano per l'intera durata della convenzione stessa;
8) che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1418, 1419 e 1339 c.c., della convenzione urbanistica ex art. 35 della Legge n. 865/1971, e di quanto affermato dalla Suprema Corte con la citata sentenza a Sezioni Unite n. 18135/2015, doveva pertanto essere dichiarata la nullità parziale del contratto di compravendita stipulato il 31/7/2015 con il
OR e la RO, con la sostituzione automatica della clausola nulla, relativa al prezzo di cessione dell'immobile de quo, con il valore di quest'ultimo stabilito ex lege, e conseguente diritto dell'esponente a ottenere la restituzione della predetta somma agli stessi indebitamente versata, pari a €
81.706,22.
Si sono costituiti in giudizio OR ZO e RO NA, chiedendo di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “

1. In via principale, rigettare tutte le domande, eccezioni e deduzioni di parte ricorrente, in quanto infondate in fatto e diritto;

2. Sempre in via principale, dichiarare e accertare
l'inapplicabilità del vincolo del prezzo massimo di cessione al contratto oggetto di causa;

3. Nella denegata ipotesi in cui l'On.le giudicante dovesse ritenere applicabile il vincolo del prezzo massimo di
pagina 3 di 11 cessione al contratto oggetto di causa di Voler dichiarare l'improcedibilità dell'azione relativa alla richiesta restituzione/ripetizione in favore della sig.ra DI AN a carico dei convenuti della somma relativa alla differenza tra prezzo di vendita e prezzo massimo di cessione avendo i convenuti presentato istanza di affrancazione dell'immobile di Via Sorelle Tetrazzini 47/C presso i competenti uffici di Roma Capitale già a far data dal 19/12/2019 (prot n. QI/2019/194546);

4. In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui l'On.le giudicante dovesse ritenere applicabile il vincolo del prezzo massimo di cessione al contratto oggetto di causa e accogliere, anche parzialmente, le domande proposte dai ricorrenti, limitare il risarcimento alle somme necessarie per l'affrancazione dell'immobile per cui é causa;

5. Per quanto in narrativa, condannare la sig.ra DI AN ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi d'ufficio in via di giustizia e/o equità in favore dei convenuti;

6. Chiede infine condannarsi l'attrice alla rifusione delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre accessori e CPA”.
I convenuti, in sintesi, hanno eccepito: 1) di aver acquistato da AP RO e ST ER, con atto del 27/12/1991 a rogito del notaio Primavera Antonio, la proprietà superficiaria dell'immobile sito
a Roma, in Via Sorelle Tetrazzini n. 47/C, con le relative pertinenze (meglio descritto in atti) al prezzo di Lire 250.000,00, erroneamente indicato in Lire 117.000,00 dal notaio, il quale non aveva tenuto conto dell'avvenuta corresponsione ai venditori, a mezzo assegno, della restante somma di Lire
133.000,00;
1a) di non aver acquistato l'immobile de quo nel rispetto del prezzo massimo di cessione, e dunque a un prezzo agevolato, ma al superiore prezzo di mercato pari a Lire 250.000,00, così come risultante dalla stessa compravendita, nella quale la parte venditrice aveva unicamente dichiarato che il fabbricato di cui faceva parte l'immobile, era stato edificato in base alla licenza di costruzione rilasciata dal Comune di Roma in data 6/12/1977;
2) che, con contratto di compravendita del 31/7/2015 a rogito del notaio Perrotta Giancarlo, per il tramite dell'attività di intermediazione della “Immobiliare
ER L” , avevano alienato a DI AN la proprietà superficiaria del citato immobile al