Trib. Napoli, sentenza 10/01/2024, n. 156

Tribunale di Napoli Nord R.G. 11104/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del dott. Alfredo Maffei, preso atto delle note scritte depositate dalle parti ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza precedentemente fissata per la data 11.12.2023, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta R.G. 11104/2021 avente ad oggetto “rapporto di locazione” e pendente
TRA
Di EN LU, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall'avv.
Tullio Gesué Rizzi Ulmo, presso il cui studio, sito in Ottaviano, alla via Trappitella n.
16/bis, è elettivamente domiciliata
RICORRENTE nel proc. n. 11104/2021 e RESISTENTE nel proc. n. 1663/2022
E
De CI AR, rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Vittorio Torre e dall'avv. Emanuela Napolitano, presso il cui studio, sito in Napoli, alla via G.B. Marino n. 13/A, è elettivamente domiciliata
RESISTENTE nel proc. n. 11104/2021 e RICORRENTE nel proc. n. 1663/2022
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Si richiamano gli atti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e le deduzioni difensive e ciò in ossequio al dettato di cui all'art. 118 disp. att.
c.p.c. così come modificato con l. 69/2009.
Con ricorso depositato in data 20.1.2021, instaurando il procedimento recante R.G. n.
11104/2021, Di EN LU deduceva: di aver, con contratto stipulato in data
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15.5.2019 con De CI AR, preso in locazione ad uso abitativo l'immobile sito in
Giugliano in Campania, alla via Ripuaria n. 181, una villa sviluppata su quattro livelli con annesso giardino, distinta in catasto al foglio 80, particella 414, sub6;
che il contratto prevedeva un canone annuo pari ad € 12.600,00, da corrispondersi in rate mensili del valore di € 1.050,00;
che, a partire da ottobre 2019, nel locale interrato dell'estensione di mq 94, si erano verificati fenomeni di allagamento che avevano raggiunto l'altezza anche di 50 cm;
che, per tale ragione, non aveva potuto usufruire del locale;
che gli interventi eseguiti dalla locatrice non si erano rivelati e risolutivi;
di aver pertanto auspicato invano una riduzione del canone ai sensi dell'art. 1578 c.c.;
che, tenuto conto della superficie occupata dal locale interessato dalla problematica, aveva diritto ad una riduzione del canone mensile del valore di € 251,13.
Tanto premesso ed esposto, concludeva affinché previo accertamento dell'esistenza dei vizi della cosa locata, fosse ridotta la misura del canone mensile al minore importo di €
798,87 e che la locatrice fosse altresì condannata al risarcimento dei danni verificatisi nonché, in via gradata, ad effettuare le necessarie riparazioni volte a risolvere definitivamente il problema.
Si costituiva in giudizio De CI AR la quale, opponendosi alla domanda, esponeva: che, del tutto illegittimamente e fin dal mese di agosto 2021, la conduttrice aveva arbitrariamente proceduto alla autoriduzione del canone, corrispondendo mensilmente il minor importo di € 798,87;
che, in ogni caso, non sussistevano i presupposti per disporre una riduzione del canone ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c. atteso che, come era evidente dalla documentazione fotografica e video allegata in atti, la conduttrice non aveva mai cessato di utilizzare il locale cantinato, dove continuava ad essere depositata merce di vario genere, anche di valore;
che, inoltre, nemmeno poteva dirsi che vi era stata un apprezzabile diminuzione dell'idoneità dell'immobile all'uso abitativo pattuito;
che la ricorrente solo in due occasioni, risalenti a novembre 2019 e dicembre 2020, le aveva comunicato la presenza di infiltrazioni nel locale, problematica che quindi non era certamente permanente;
che in quei frangenti lei si era prontamente adoperata per far asciugare la parte della pavimentazione interessata dal fenomeno e per far eseguire interventi all'esterno, allo scopo di evitare futuri ristagni d'acqua, così da consentire la prosecuzione dell'utilizzo del vano;
che, inoltre, del tutto arbitrariamente la conduttrice, per il mese di ottobre 2020, aveva corrisposto il minor canone di € 570,00,
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effettuando una decurtazione di € 480,00, motivata da una presunta spesa sostenuta per la riparazione del cancello carrabile, mai da lei autorizzata, né in alcun modo documentata;
di aver separatamente proposto autonomo ricorso d'urgenza ex art. 700
c.p.c. proprio per ottenere la liberazione dell'immobile e far effettuare indagini strutturali.
Ciò posto, concludeva per l'integrale rigetto della domanda.
All'udienza del 26.9.2022 al presente procedimento veniva riunito quello di più recente iscrizione recante R.G. n. 1663/2022.
Detto giustizio era stato instaurato da De CI AR con atto di intimazione per sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, nell'ambito del quale era contestata una morosità complessiva di € 1.233,39 relativa alle mensilità di ottobre 2020 (quando la conduttrice aveva effettuato una detrazione del canone mensile di € 480,00) ed alle mensilità maturate da agosto a ottobre 2021 (rispetto alle quali la conduttrice aveva corrisposto il canone ridotto di € 798,87).
A seguito di opposizione dell'intimata Di EN LU il Giudice negava sia la convalida dello sfratto, sia l'ordinanza provvisoria di rilascio;
disponeva il mutamento del rito ed invitava le parti all'esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria.
Con memoria integrativa depositata il 13.5.2022 la parte intimante contestava una morosità totale pari ad € 2.740,17, maturata sino ad aprile 2022.
Concludeva affinché il contratto di locazione fosse risolto per grave inadempimento della conduttrice e che quest'ultima fosse condannata al rilascio dell'immobile ed al pagamento della somma complessiva di € 2.740,17, oltre interessi.
Con memoria integrativa depositata in data 1.6.2022, Di EN LU assumeva: che la pretesa risolutoria