Trib. Roma, sentenza 14/06/2024, n. 10229

N. R.G. 1024/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
X SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Raffaele Miele, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1024 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 28/11/2023, svoltasi mediante trattazione scritta ai sensi dell'art.
127 ter c.p.c., con assegnazione dei termini per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, e vertente
TRA
UB AD ET (C.F. [...]), con il elettivamente domiciliata a Roma, in Via della Giuliana n. 68, presso lo studio dell'avv. Fabio Grassini che la rappresenta e difende per procura in atti
ATTRICE
E
TA GI (C.F. [...]), in proprio e quale erede di UC NA
(C.F. [...]), TA AR ([...]) E TA
TE ([...]) elettivamente domiciliati a Roma, Via Fossombrone n. 92, presso lo studio dell'avv. NA Tarsitano che li rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTI
OGGETTO: compravendita
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta in atti da intendersi integralmente riportate. pagina 1 di 12

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MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza l'esposizione dello
“svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009,
n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c. e i verbali di causa.
Appare comunque opportuno riportare, per comodità espositiva, le conclusioni delle parti e, sia pure brevemente, le rispettive deduzioni ed eccezioni.
AN DE ZI ha agito in giudizio nei confronti di ZI CO e UC NA per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “….1 – in via principale, nel merito, accertare e dichiarare il diritto dell'Attrice IG.ra AN alla restituzione della differenza tra il prezzo corrisposto, per
l'acquisto del diritto di superficie in controversia, e il prezzo derivante dai vincoli imperativi ex Lege, in conseguenza della “sospensione dell'efficacia” ai sensi del Comma 49 quater Art. 31 L. n.
448/1998, e per l'effetto condannare i Convenuti IGg.ri UC e ZI alla restituzione della somma pari ad E. 160.000,00 oltre interessi e rivalutazione 2 - gradatamente, in via principale nel merito, accertare e dichiarare il diritto dell'Attrice IG.ra AN al risarcimento della “Reversale-
Corrispettivo per l'alienazione di Aree sottoposte al vincolo del massimo prezzo ex n. 865/1971, all'art. 35”, e per l'effetto condannare i Convenuti IGg.ri UC e ZI al pagamento della somma di E. 18.000,00;

3 - alternativamente alla domanda di cui al punto 1 -, in via principale nel merito, accertare e dichiarare il diritto dell'Attrice IG.ra AN, ex Art. 1489 CC, alla riduzione del prezzo per la compravendita del diritto di superficie, in conseguenza dell'omessa dichiarazione, nel Contratto di Compravendita, del vincolo relativo alla Convenzione ex Art. 35 L. 865/1971, e per l'effetto condannare i Convenuti IGg.ri UC e ZI al pagamento della somma di E. 75.000,00;

4 - gradatamente, in via principale nel merito, accertare e dichiarare il diritto dell'Attrice IG.ra AN al risarcimento di tutti i danni conseguenti alla mancanza dell'Agibilità, da parte dell'immobile in controversia, e per tutte le spese conseguenti all'ottenimento dei requisiti, ex lege, indispensabili per
l'Agibilità stessa, ripartite secondo la Tabella Millesimale della Proprietà: mm 30,538, e per l'effetto condannare i Convenuti IGg.ri UC e ZI al pagamento della relativa somma;
5 -
pagina 2 di 12 gradatamente, in via principale nel merito, accertare e dichiarare il diritto dell'Attrice IG.ra AN alla restituzione delle somme corrisposte dalla stessa attrice al Condominio in luogo dei Convenuti
IGg.ri UC ZI, per il conguaglio delle quote condominiali e acqua sino al settembre 2012, e per l'effetto condannare i Convenuti IGg.ri UC e ZI al pagamento della somma pari ad Euro
548,57. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite e rimborso spese generali, da distrarsi in favore del procuratore antistatario”.
L'attrice, in sintesi, ha esposto: 1) di aver acquistato da ZI CO e UC NA, con contratto di compravendita del 28/9/2012, a rogito del notaio Sessano (Rep. 78442 Racc. 19007), la proprietà superficiaria relativa all'immobile residenziale (Foglio 291, P.lla 973 Sub 31, z. C6, cat. A/2) e del posto auto (Sub 57, cat. C/6), per il corrispettivo di € 250.000,00;
2) che detto contratto di compravendita aveva previsto testualmente all'art. 3: “la parte venditrice garantisce la proprietà superficiaria piena ed esclusiva di quanto venduto nonché la libertà, da pesi, oneri, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione dell'ipoteca iscritta… a favore della Banca di Roma”;
3) che la citata proprietà superficiaria era stata oggetto del precedente contratto di compravendita, stipulato dai convenuti in data 15/12/1997, a rogito del notaio De Rienzi, con parte venditrice Morava srl, per il corrispettivo di £ 174.287.799,00 (€ 90.012,14) e che aveva previsto testualmente: “nonché con tutti i patti, vincoli, obblighi, riserve e condizioni contenuti nella convenzione stipulata con atto a rogito del predetto Notaio de Rienzi, in data 27/11/1992 rep. N. 6109/1557, registrato a Roma atti pubblici …, ed in particolare gli acquirenti hanno dichiarato di ben conoscere ed accettare le clausole della detta convenzione regolanti la vendita, la locazione e la costituzione di diritti reali e di godimento nonchè tutti gli obblighi comunque in essa contenuti e da essa derivanti e regolati e si sono obbligati pertanto di rispettarle e farle rispettare”;
4) di aver formalizzato a Roma Capitale, in data 31/5/2018, la richiesta per l'affrancazione del bene dal vincolo sul massimo prezzo ex L. n. 865/1971, con protocollo n.
QI/2018/93860;
5) che la licenza di agibilità era stata richiesta al Comune di Roma dalla Morava Srl, con domanda Prot. n. 31241/1997, ma era stata respinta per “gravi carenze documentali” e quindi
l'immobile in controversia ne era sprovvisto e le spese previste, per la propedeutica messa a norma dell'edificio condominiale, erano pari a € 68.051,28;
6) che l'amministrazione del Condominio di Viale
Eretum nn. 8/16, a seguito dell'approvazione dei bilanci sino al 2012, aveva formalizzato la richiesta del conguaglio per le quote condominiali con la ripartizione a far data dal 12/9/2012, risultando un debito insoluto a carico dei convenuti per totali € 548,57;
7) che tale immobile, costruito in edilizia agevolata, era quindi gravato dal vincolo del prezzo massimo di cessione, ai sensi dell'art. 35 della L.
n. 865/1971 e, in pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter dell'art. 31 della
Legge n. 448/1998, il contratto di trasferimento dell'immobile non produceva effetti limitatamente alla
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differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato, con conseguente diritto alla restituzione alla differenza tra il prezzo corrisposto e il prezzo vincolato ex lege;
9) di aver diritto anche al risarcimento del corrispettivo per il costo di affrancazione, per la somma di € 18.000,00;
10) di aver diritto altresì, ai sensi dell'art. 1489 c.c., alla riduzione del prezzo per la compravendita del diritto di superficie, in conseguenza dell'omessa dichiarazione, nel contratto di compravendita, del vincolo relativo alla convenzione ex art. 35 L. n. 865/1971;
11) di aver acquistato il diritto di superficie relativo a immobile privo sia del certificato di agibilità che delle caratteristiche necessarie ad ottenerlo secondo quanto risultava dal provvedimento di rigetto della suddetta domanda Prot. n. 31241/1997, con conseguente diritto al risarcimento dei danni derivati e delle spese da sostenere per conseguire i requisiti, ex lege, indispensabili per l'agibilità stessa, ripartite secondo la Tabella Millesimale della Proprietà: mm
30,538;
che oltretutto ZI CO e UC NA avevano assunto l'obbligo, all'art. 4 del contratto di compravendita, di farsi carico di: “tutte le spese inerenti per l'espletamento di dette pratiche, rimangono a carico della parte venditrice”;
12) che i convenuti avevano altresì assunto
l'obbligo, all'art. 4 del contratto, di: “tenere indenne la parte acquirente da qualunque esborso per oneri, spese, anche condominiali maturati sino ad oggi…”, con conseguente diritto a ottenere la restituzione della somma di € 548,57, a titolo di ripetizione delle quote condominiali corrisposte al
Condominio.
Si sono costituiti ZI CO e UC NA chiedendo di accogliere le seguenti conclusioni:
“……- rigettare la domanda dell'attrice volta alla restituzione della somma pari ad E. 160.000,00 oltre interessi e rivalutazione a titolo di differenza tra il prezzo corrisposto per l'acquisto del diritto di superficie in controversia e il prezzo massimo di cessione in conseguenza della ”sospensione dell'efficacia” ai sensi del Comma 49 quater Art. 31 L. n. 448/1998, accertando e dichiarando che la domanda di affrancazione avanzata dalla stessa attrice paralizza la domanda di restituzione oggetto del presente giudizio producendo, all'esito, la rimozione di ogni vincolo;
in ogni caso, dare atto che la attrice ha proposto la predetta domanda di restituzione nonostante l'avvenuta presentazione da parte della stessa in data 31.05.2018 della domanda di affrancazione, con conseguente aggravamento ingiustificato della posizione dei convenuti e con un comportamento lesivo del principio di buona fede,