Art. 1604. (Vendita della cosa locata con patto di riscatto). Il compratore con patto di riscatto non puo' esercitare la facolta' di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto.

Articolo 1604 del Codice civile

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L'affittuario che abbia eseguito nel fondo rustico miglioramenti con lavoro proprio e della propria famiglia ha diritto, alla fine dell'affitto, ad ottenere dal concedente l'indennita di cui all'art 15, secondo comma, della legge n 11 del 1971,senza che l'esecuzione dei miglioramenti debba essere preceduta dalla procedura di cui agli artt 11 e 14, primo comma, della stessa legge. Tuttavia il giudice non puo riconoscere il diritto all'indennita, nemmeno con una sentenza di condanna generica di cui all'art 278 cod proc civ, se l'affittuario non provi l'esistenza delle singole opere di miglioramento da lui eseguite, poiche la condanna generica presuppone l'accertamento della sussistenza del diritto, ancorche sia controverso l'ammontare della prestazione dovuta.*

Nessun diritto al risarcimento del danno spetta all'affittuario di un fondo rustico che, per la mancata comunicazione da parte del proprietario-concedente, non abbia potuto esercitare il diritto di prelazione di cui all'art 8 della legge n 590 del 1965, non essendo imposto al terzo che intenda acquistare il fondo di adoperarsi affinche tale Obbligo venga osservato dal venditore, ed essendo attribuito al coltivatore stesso lo specifico rimedio del diritto di riscatto.*

Poiche, ai sensi del secondo comma dell'art 1399 cod civ, l'effetto retroattivo della ratifica conferita dall'interessato al rappresentante senza poteri non pregiudica i diritti dei terzi acquisiti prima della ratifica, in caso di riscatto del fondo, esercitato, ai sensi dell'art 8 della legge n 590 del 1965, dal rappresentante senza poteri del coltivatore (nella specie: dal difensore in giudizio), la ratifica del coltivatore non potra retroagire, e quindi la dichiarazione di riscatto non acquistera efficacia, qualora, essendo la ratifica intervenuta dopo il decorso del termine per l'Esercizio del riscatto, si sia verificata la decadenza dal relativo diritto, poiche con l'Estinzione di questo sorge nell'acquirente del fondo il diritto di impedire la realizzazione del retratto, diritto che non puo essere pregiudicato dalla retroattivita della ratifica.*

La norma dell'art 1604 cod civ, che nel caso di vendita con patto di riscatto (art 1500 citato) della cosa locata prevede la sospensione della facolta del compratore di licenziare il conduttore fino alla scadenza del termine per il riscatto, non puo essere applicata al caso di vendita senza patto di riscatto di un fondo rustico concesso in affitto a coltivatore diretto, e cio anche se a costui spetti la facolta di riscatto per non essergli stata comunicata dal proprietario alienante la proposta di vendita ai fini dell'Esercizio di prelazione.*

Al fine di valutare la gravita dell'inadempimento per mutata destinazione economica del fondo, da parte dell'affittuario, nessuna Rilevanza ha l'indagine diretta a stabilire se la parte di fondo ancora destinata ad utilizzazione agricola sia o meno adeguata alla capacita lavorativa del coltivatore, giacche, anche ammesso che tale capacita risulti limitata si da non consentire all'affittuario di coltivare l'intero fondo, cio puo eventualmente autorizzare lo stesso ad avvalersi, per la coltivazione, di mano d'opera estranea o, se non vietato dal contratto, a subaffittare parzialmente il fondo ad uso agricolo, ma non puo affatto giustificare un mutamento unilaterale di detto uso per gran parte del terreno in modo da trasformare radicalmente, rispetto a tale parte, la funzione economica del contratto, sostituendo all'utilizzazione agricola un'utilizzazione del tutto diversa.*

In tema di risoluzione dei contratti agrari sottoposti a proroga legale,dall'art 4 lettera a) del dll n 157 del 1945,per inadempimento, la risoluzione del contratto puo essere pronunciata solo se lo inadempimento stesso rivesta carattere di gravita e non sia soltanto di importanza "non scarsa", com'e richiesto dall'art 1455 cod civ per il contratto in generale. Ed integra un inadempimento grave il comportamento del coltivatore che contrasti con l'essenza del contratto e con l'interesse del concedente, si da costituire ostacolo insormontabile alla continuazione del rapporto. (nella specie, la Corte ha confermato la sentenza del merito, che aveva ravvisato il grave inadempimento nell'avere il coltivatore destinato il fondo gia coltivato a ortaggi ed alberi da frutto, a deposito di legname ed officina di riparazione di autoveicoli).*

Articolo 1604 del Codice civile

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