Art. 1135. (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini). Oltre a quanto e' stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori ((; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo puo' essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti)) L'amministratore non puo' ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. L'assemblea puo' autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonche' di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilita' urbana, la sicurezza e la sostenibilita' ambientale della zona in cui il condominio e' ubicato.

Articolo 1135 del Codice civile

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La mancata comunicazione alla parte costituita, a cura del cancelliere, ex art. 176, comma 2, c.p.c.,  dell'ordinanza istruttoria pronunciata dal giudice fuori dell'udienza provoca la nullità dell'ordinanza stessa e quella degli atti successivi dipendenti, ai sensi dell'art. 159 c.p.c., a condizione che essa abbia concretamente impedito all'atto il raggiungimento del suo scopo, nel senso che abbia provocato alla parte un concreto pregiudizio per il diritto di difesa; se la parte abbia comunque avuto conoscenza dell'udienza fissata per la prosecuzione del processo ed abbia partecipato ad essa senza dedurre specificamente l'eventuale pregiudizio subito, né formulare istanze dirette ad ottenere il rinvio dell'udienza, la nullità deve ritenersi sanata per raggiungimento dello scopo dell'atto, ai sensi dell'art. 156, comma 3, c.p.c.

Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione  di  contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione; ne consegue l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, dell'eccezione con la quale l'opponente deduca solo l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento.

In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al  "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c..

Cass. civ., SS.UU., sentenza 14/04/2021, n. 9839

In caso di violazione del termine ragionevole del processo, qualora  
il giudizio sia stato promosso dal condominio, sebbene a tutela di   
diritti connessi alla partecipazione di singoli condomini, ma senza  
che costoro siano stati parte in causa, la legittimazione ad agire   
per l'equa riparazione spetta esclusivamente al condominio, quale    
autonomo soggetto giuridico, in persona dell'amministratore,         
autorizzato dall'assemblea dei condomini.

Cass. civ., SS.UU., sentenza 18/09/2014, n. 19663

In tema di delibere assembleari condominiali, la delibera, assunta    nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art.      1135, numeri 2) e 3), cod. civ., relativa alla ripartizione in        concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari   ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e      alla tassa di occupazione di suolo pubblico, ove adottata in          violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi          annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel       rispetto dell'art. 1123 cod. civ., e la relativa impugnazione va      pertanto proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto   dall'art. 1137, ultimo comma, cod. civ.

In tema di delibere di assemblee condominiali,  è annullabile    "ex" art. 1137 cod. civ. la delibera il cui verbale contenga          omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini          assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive       quote.

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le    delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi             essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito            (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le    delibere con oggetto che non rientra nella competenza                 dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali      sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di       ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione      all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere    con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle   adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o  dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in      violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari,      attinenti al procedimento di convocazione o di informazione           dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità     nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme            richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne      consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini,        dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta,     non la nullità,  ma l'annullabilità della delibera          condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta       giorni previsto dall'art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente,   per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini      dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei  confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Articolo 1135 del Codice civile

Sentenze • 180