Corte d'Appello Catania, sentenza 03/01/2025, n. 1
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Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catania
Seconda Sezione Civile nella persona dei magistrati: dott. Giovanni Dipietro Presidente dott.ssa Maria Stella Arena Consigliere dott. MA Lo Truglio Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello iscritta al n. 1677/2023 R.G. promossa da:
TE MA, nato ad [...] il [...], (C.F.: [...]), residente in [...], ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Salvatore
Campanella, (C.F.: [...]), che lo rappresenta e difende giusta procura speciale alle liti in atti;
APPELLANTE nei confronti di
ON NG, nato a [...] il [...], titolare dell'omonima impresa edile, partita I.V.A.
00205870884, con sede legale in Modica, C.le Loreto n.103, elettivamente domiciliato in Ispica nella via Ugo Foscolo n.2, presso lo studio dell' Avv. Giorgio Terranova (codice fiscale
[...]) che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in atti;
APPELLATO
CONCLUSIONI: all'udienza di discussione del 3.12.2024 le parti hanno precisato le conclusioni, come da verbale in atti, e la causa è stata posta in decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 6.4.2016 TE MA conveniva in giudizio avanti il Tribunale di Ragusa ON NG, titolare dell'omonima impresa edile, chiedendo che venisse accertata e dichiarata la nullità o in subordine la risoluzione del contratto di compravendita stipulato il 3.6.2009 tra le parti con il quale l'attore aveva acquistato, per il prezzo interamente pagato di € 130.720,00, un
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appartamento sito in Pozzallo, Via Donizetti, rivelatosi totalmente abusivo in quanto la concessione edilizia menzionata nell'atto di vendita era relativa ad altro manufatto.
L'attore chiedeva dichiararsi la nullità del contratto di compravendita ai sensi dell'art. 40 L.47/1985 e dell'art. 15 L.10/1977 o, in subordine l'annullabilità dello stesso per errore essenziale determinato dal dolo del venditore il quale aveva dichiarato la regolarità della costruzione, o in ulteriore subordine la risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore il quale aveva trasferito aliud pro alio, chiedendo in ogni caso la condanna dello stesso alla restituzione del prezzo e al rimborso delle spese sostenute per interventi migliorativi, oltre interessi legali a far tempo dal trasferimento e nella misura di cui all'art. 1284 c.4 c.c. a far tempo dalla domanda.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 4.7.2016, ON NG chiedeva, in via principale, il rigetto delle domande attoree e, in via subordinata, laddove fosse stato riconosciuto il diritto dell'attore alla ripetizione del prezzo e/o di ulteriori somme, il risarcimento dei danni a titolo di detenzione degli immobili dalla data di immissione in possesso alla data di effettivo rilascio pari al valore locativo dei beni.
Scambiate dalle parti le rispettive memorie istruttorie, il G.I. disponeva C.T.U. al fine di «quantificare le migliorie eseguite dall'attore sulla scorta della documentazione in atti e di accertare il valore locativo dell'immobile», all'uopo nominando il Geom. Alberto LI.
All'esito, la causa veniva rinviata all'udienza del 27.02.2023 e, sulle conclusioni rispettivamente precisate dalle parti, la causa veniva trattenuta per la decisione con l'assegnazione dei termini di cui all'art.190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con sentenza n. 904/2023 pubblicata il 01.06.2023, il Giudice monocratico del Tribunale di Ragusa, nel giudizio iscritto al n. 1502/2016 R.G. così statuiva:
“1) dichiara risolto, per inadempimento del convenuto, il contratto inter partes di cui in motivazione e, per l'effetto, condanna il convenuto alla restituzione, in favore dell'attore, dell'importo di € 38.775,20, oltre interessi legali dal dovuto fino al soddisfo;
2) Compensa in ragione di 1/3 le spese di lite, liquidate in complessivi € 786,00 per spese ed € 6.000,00 per compensi, e condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attore, di € 524,00 per spese ed €
4.000,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;
pone i costi della espletata
CTU, come già liquidati in atti, definitivamente a carico di entrambe le parti in solido”.
Avverso detta sentenza ha proposto appello TE MA per le ragioni di cui si dirà nel prosieguo.
Si è costituito ON NG, titolare dell'omonima impresa edile, chiedendo il rigetto dell'atto di appello e la totale conferma della impugnata sentenza.
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All'udienza di discussione del 3.12.2024 la causa è stata posta in decisione, all'esito delle note difensive conclusionali depositate dalle parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di appello si impugna “il capo della sentenza nel quale viene riconosciuto al convenuto in compensazione un'indennità per occupazione in misura pari al valore locativo dell'immobile per cui è controversia a far tempo dall'immissione nel possesso” e si lamenta “la violazione degli artt. art. 112, 115, 116, 132 c.p.c. e 118 disp. Att. C.p.c. e 2729 c.c.”.
La difesa dell'appellante deduce che il primo giudice avrebbe erroneamente qualificato la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto e accolto la stessa a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante in mancanza di alcun illecito e/o inadempimento in capo all'acquirente.
Afferma, altresì, che l'eventuale indennizzo dovuto al venditore dovrebbe essere contenuto nella misura di euro 320,00 annui e non mensili come indicato dal CTU.
Il motivo non è fondato.
Il Tribunale, interpretando e qualificando correttamente la domanda formulata in via riconvenzionale dal convenuto, ha riconosciuto in suo favore una indennità da occupazione divenuta illegittima a seguito della pronuncia costitutiva di risoluzione per grave inadempimento del venditore ex artt. 1453 e 1458
c.c. del contratto di compravendita immobiliare.
Invero, ON NG, a differenza di quanto sostenuto dall'appellante, ha espressamente richiesto (v. pag.
6 - paragrafo 4 della comparsa di costituzione e risposta) di “portare in compensazione il credito vantato dall'attore con l'importo dovuto dal MORGANTE a titolo di detenzione degli immobili, di cui lo stesso ha goduto dal 3.6.2009, data di immissione nel possesso, alla data di effettivo rilascio, da quantificarsi in €.500,00 mensili o in quell'altra che risulterà dovuta anche all'esito della disponenda
C.T.U., pari al valore locativo dei beni (cfr. Cass. Civ.
6.11.2008 n.26610;
Cass. 11.2.2008 n.3251;
Cass.
8.5.2006 n.10498;
Cass. 18.1.2006 n.827;
Cass. 29.1.2003 n.1294;
Cass.
5.11.2001 n.13630), richiamando pertinente giurisprudenza sul punto e facendo riferimento alla perdita della disponibilità del bene utilizzato personalmente dall'acquirente e alla oggettiva impossibilità di poterne fare pari uso o di conseguirne altra utilità economica.
Sulla lamentato vizio di ultra petizione da parte del primo giudice, la Suprema Corte, seppure in materia di azione reale di rivendicazione della proprietà e di azione personale di restituzione di un bene immobile, ha di recente più volte ribadito il principio (cfr. Cass. Sez. II, 22.08.2022 n. 25084;
Cass. Sez.
II, 20.06.2022 n. 19872;
Cass. Sez. II, 6.12.2021 n. 38642) per cui “l'interpretazione della domanda deve essere diretta a cogliere, al di là delle espressioni letterali utilizzate, il contenuto sostanziale della
3 stessa, desumibile dalla situazione dedotta in giudizio e dallo scopo pratico perseguito dall'istante con il ricorso all'autorità giudiziaria”.
Ed ancora, in una vicenda simile a quella di cui si discute e inerente alla risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la Suprema Corte (cfr. Cass. Sez. VI,
20.03.2019 n. 7868) ha affermato che: “la circostanza che l'attore abbia erroneamente qualificato il tipo di pregiudizio non patrimoniale di cui chiede il risarcimento non è ostativa all'accoglimento della domanda, se di quel pregiudizio, intrinsecamente connesso alla situazione