Cass. civ., SS.UU., sentenza 31/05/2022, n. 17616

1 76 16-22 PUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI Oggetto Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: RIC.

CONTRO

ADELAIDE AMENDOLA - Primo Presidente f.f. DECISIONI DI GIUDICI SPECIALI BIAGIO VIRGILIO - Presidente di Sezione - Ud. 14/12/2021 - PU - Consigliere -DANILO SESTINI R.G.N. 4826/2021 LUCIO NAPOLITANO - Consigliere - Cron 17616 Rep. MASSIMO FERRO - Consigliere - FABRIZIA GARRI - Consigliere - M D MIO - Consigliere - A GTI - Consigliere - A C Rel. Consigliere - ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 4826-2021 proposto da: INVESTIRE SGR S.P.A. (già Investire Immobiliare SGR s.p.a.), in proprio e nella sua qualità di società di gestione del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato "Fondo Immobili Pubblici", in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA XXIV MAGGIO 43 presso lo 5 2 6 1 STUDIO LEGALE CHIOMENTI, rappresentata e difesa dagli avvocati A C, F BETTI e S MI;

- ricorrente -

contro

ATLANTICA PROPERTIES S.P.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 15, presso lo studio dell'avvocato STEFANO PICCOLO, che la rappresenta e difende;
GENERALI REAL ESTATE SGR S.P.A. SGR, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati MICHELE DI MICHELE, LIDIA SCANTAMBURLO e ROBERTO USAI;
L'ORIGINALE ALFREDO ALL'AUGUSTEO S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VITTORIA COLONNA 32, presso lo studio dell'avvocato FABIO CINTIOLI, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIORGIO ORSONI;
MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE, MINISTERO DEI BENI E DELLE ATTIVITA' CULTURALI E DEL TURISMO, in persona dei rispettivi Ministri pro tempore, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO;

- controricorrenti -

MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE, MINISTERO DEI BENI E DELLE ATTIVITA' CULTURALI E DEL TURISMO, in persona dei rispettivi Ministri pro tempore, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO;
- ricorrenti successivi - contro 2 ATLANTICA PROPERTIES S.P.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 15, presso lo studio dell'avvocato S P, che la rappresenta e difende;
INVESTIRE SGR S.P.A. (già Investire Immobiliare SGR s.p.a.), in proprio e nella sua qualità di società di gestione del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato "Fondo Immobili Pubblici", in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA XXIV MAGGIO 43 presso lo STUDIO LEGALE CHIOMENTI, rappresentata e difesa dagli avvocati A C, F BETTI e S MI;
L'ORIGINALE ALFREDO ALL'AUGUSTEO S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VITTORIA COLONNA 32, presso lo studio dell'avvocato FABIO CINTIOLI, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIORGIO ORSONI;

- controricorrenti -

nonché

contro

AGENZIA DEL DEMANIO, REGIONE LAZIO, AUTORITA' NAZIONALE ANTICORRUZIONE, ROMA CAPITALE, EDIZIONE PROPERTY S.R.A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 7413/2020 del CONSIGLIO DI STATO, depositata il 25/11/2020. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/12/2021 dal Consigliere A C;
udito il Pubblico Ministero, in persona dell'Avvocato Generale F S, che ha concluso per l'accoglimento dei ricorsi e la declaratoria della giurisdizione del giudice ordinario;
3 ♡ uditi gli avvocati F B, L S, P M per l'Avvocatura Generale dello Stato, F C e G O. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. Nel 2017 la società L'Originale Alfredo All'Augusteo s.r.l. (da ora: L'Originale Alfredo) propose ricorso avanti al Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio, sede di Roma, esponendo: - di essere proprietaria dell'azienda "il Vero Alfredo", ristorante storico di Roma, fondato nel 1908 e, dal 1950, avente sede in locali facenti parte di uno stabile di proprietà dell'INPS, in piazza Augusto Imperatore;
di aver stipulato nel 2003 con IGEI S.p.A., società incaricata della gestione del patrimonio immobiliare dell'INPS, un contratto di locazione ad uso commerciale, della durata di sei anni, avente ad oggetto i locali adibiti all'esercizio del ristorante;
- di essere stata informata, con nota del 19 maggio 2005, del fatto che il Ministero dell'Economia e delle Finanze aveva trasferito l'intero stabile in questione ad un fondo comune di investimento immobiliare, denominato Fondo Immobili Pubblici (nel prosieguo, anche FIP), gestito dalla Società di Gestione del Risparmio Investire Immobiliare, poi divenuta Investire S.G.R. S.p.A., con gestione amministrativa e contabile del contratto di locazione dell'unità immobiliare de qua da parte della società Generali Properties Asset Management S.p.A. (SGPAM);
di aver visto attribuire alla propria attività di ristorazione il riconoscimento di "Attività Storica di Eccellenza" da parte del Comune di Roma (provvedimento del 30 maggio 2012, ai sensi della Deliberazione n. 10/2010), con conseguente iscrizione nell'Albo dei Negozi Storici e di Eccellenza cittadini;

4 - di aver ricevuto, nel 2014, da parte di SGPAM, la comunicazione di disdetta del contratto di locazione, con termine 31 ottobre 2015;
di aver ottenuto, ciononostante, una proroga sino al 31 ottobre 2017;
di aver prima ricevuto, in data 7 dicembre 2016, intimazione di sfratto per finita locazione da parte di Atlantica Properties S.p.A., che asseriva essere divenuta proprietaria dell'intero stabile sito in Piazza Augusto Imperatore;
di aver poi ricevuto, con nota datata 21 dicembre 2016, da parte di Generali Real Estate S.G.R. S.p.A., subentrata a SGPAM, la comunicazione del fatto che in data 28 settembre 2016, aveva venduto l'intero stabile (inclusa l'unità immobiliare locata) alla società intimante lo sfratto;
- di aver appreso soltanto dall'esame del contratto di compravendita del 2016, depositato nel giudizio di sfratto, che l'intero stabile nel 2004 era stato conferito nel Fondo Immobili Pubblici e, contestualmente, locato all'Agenzia del Demanio e, nel 2016, era stato venduto dal gestore del Fondo, la menzionata società Investire S.G.R., ad Atlantica Properties.

2. Sulla scorta di tali premesse, la società ricorrente deduceva l'illegittimità della procedura che aveva portato all'alienazione dell'immobile di cui sopra, articolando sette motivi di ricorso al giudice amministrativo. In sintesi, essa lamentava: - per un verso, il mancato svolgimento di procedure comparative propedeutiche all'alienazione dell'immobile in questione e la mancanza di qualsiasi forma di pubblicità connessa alla vendita medesima, cosicché essa si era vista preclusa la possibilità di presentare offerte volte all'acquisto dell'intero stabile o dell'unità immobiliare condotta in locazione;
5 per altro verso, l'omessa considerazione della peculiarità dell'attività di ristorazione svolta nell'unità immobiliare (specificamente tutelata con provvedimento del Comune di Roma del 2012, poi seguito dal decreto n. 50/2018 del Ministero dei Beni, delle Attività Culturali e del Turismo, di simile contenuto, emanato ai sensi del d.lgs. 42/2004).

3. Ai fini della migliore intelligenza della controversia, è opportuno riportare i motivi proposti da L'Originale Alfredo nel ricorso davanti al TAR, come sunteggiati nel paragrafo 4 della sentenza di primo grado, testualmente trascritto nelle pagg.

5-8 della sentenza del Consiglio di Stato impugnata in questa sede;
I) Violazione degli articoli 3 e 4 del decreto legge n. 351 del 2001, dei decreti del Ministero dell'economia e delle finanze 21 novembre 2002 e 7 novembre 2003, nonché del principio di trasparenza, difetto di motivazione, carenza di istruttoria, violazione del giusto procedimento e ingiustizia manifesta;
ciò in quanto l'articolo 4, comma 2, del decreto legge n. 351 del 2001, in base al quale "Le disposizioni di cui agli articoli da 1 a 3 si applicano, per quanto compatibili, ai trasferimenti dei beni immobili ai fondi comuni di investimento di cui al comma 1'", comporterebbe l'applicazione anche ai beni conferiti nei fondi comuni di investimento immobiliare della disciplina stabilita in materia di attribuzione di beni alle società pubbliche di cui all'articolo 2 e alle modalità di alienazione di tali ultimi beni;
la vendita del compendio immobiliare sarebbe quindi dovuta avvenire nel rispetto delle previsioni del decreti del Ministero dell'Economia e delle Finanze 21 novembre 2002 e 7 novembre 2003, i quali prevedono, in attuazione della disposizione di cui all'articolo 3 del decreto legge n. 351 del 2001, le modalità di alienazione dei beni immobili trasferiti alla società di cartolarizzazione;
da ciò dovrebbe trarsi la conseguenza che Investire S.G.R., incaricata della vendita del compendio conferito al FIP, avrebbe dovuto offrire in opzione l'unità immobiliare alla 6 conduttrice L'Originale Alfredo all'Augusteo e successivamente cedere immobile a quest'ultima società, ove a seguito di apposita asta - il prezzo di aggiudicazione fosse risultato inferiore a quello di esercizio dell'opzione;
questo modus operandi, tuttavia, non sarebbe stato seguito, atteso che Investire S.G.R. non avrebbe mai dato corso ad alcuna asta e, inoltre, avrebbe disconosciuto il diritto di prelazione spettante alla società L'Originale Alfredo all'Augusteo, avendo comunicato invece l'intenzione di procedere alla vendita all' Agenzia del demanio, del tutto estranea al rapporto di locazione con la ricorrente;
II) violazione degli articoli 3 e 4 del decreto legge n. 351 del 2001, dell'articolo 97 della Costituzione, dell'articolo 1 della legge n. 241 del 7 agosto 1990, dei dd.mm. 21 novembre 2002 e 7 novembre 2003, dell'articolo 38 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, nonché difetto di motivazione, carenza di