Pubblicato il 02/01/2024

N. 00006/2024REG.PROV.COLL.

N. 05732/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5732 del 2022, proposto da
Guffanti Commerciale s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato B B, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio, in Roma, via Vittoria Colonna n. 40;

contro

Comune di Grandate, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato G C, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio G C, in Roma, via Cicerone n. 44;

nei confronti

Piazza Italia s.p.a., non costituita in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Prima) n.13/2022, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Grandate;

Viste le memorie delle parti;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 28 settembre 2023 il Cons. A F e preso atto delle richieste di passaggio in decisione, senza preventiva discussione, depositate in atti da parte degli Avvocati Bianchi e Corbyons;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. In data 9 ottobre 2014, la società GIF s.r.l. sottoscriveva con Piazza Italia s.p.a. un contratto preliminare di locazione, nel quale in seguito subentrava la Guffanti Commerciale s.p.a. in qualità di promissaria locatrice; il contratto aveva ad oggetto un immobile commerciale sito nel Comune di Grandate, per una superficie di mq. 800, ove la società Piazza Italia s.p.a. intendeva aprire un proprio punto vendita. L’immobile era ricompreso all’interno del Piano di Governo del Territorio (PGT) vigente nel Comune di Grandate, nel comparto attuativo denominato RFR3. In data 22 maggio 2014, a seguito dell’approvazione del Piano di Attuazione (PA) dell’ambito con la deliberazione del Consiglio Comunale di Grandate del 28 aprile 2014, veniva sottoscritta la relativa convenzione urbanistica tra il Comune e la Guffanti s.p.a.

Il comparto immobiliare, all’atto della stipula della convenzione urbanistica, veniva alienato ad altre due società con uguale compagine sociale della cedente, ed in particolare il terreno sul quale veniva eretta la palazzina C, oggetto della vicenda in esame, veniva ceduto alla G.F.I. s.r.l. che, a sua volta, in data 18 ottobre 2016, lo trasferiva alla società Guffanti Commerciale s.r.l.

Il comparto RFR3 prevedeva la realizzazione di più edifici, con una volumetria massima pari a mc 40.000, con destinazione residenziale e commerciale ovvero funzionale ad altri servizi di carattere generale. In particolare mc. 35.000 erano destinati ad uso residenziale, mentre i rimanenti mc 5000 ad uso commerciale o a servizi di carattere generale, escluse le attività terziarie intese come medie strutture di vendita eccedenti mq 400 e le grandi strutture di vendita. Invero, il PGT e l’art. 4 del Regolamento per le medie strutture di vendita stabilivano il suddetto vincolo, con cui, in sostanza, si escludeva, nell’ambito del RFR3, le destinazioni terziarie ‘intese come medie eccedenti mq 400 e grandi strutture di vendita’.

Nel contratto preliminare di locazione tra Piazza Italia s.p.a. e la società proprietaria del terreno, nonché nelle successive integrazioni al predetto accordo sottoscritte dalle parti, era stata prevista la stipula del contratto definitivo contestualmente al verbale di consegna dell’immobile (art. 3.6) e, per l’apertura dei due punti vendita di 400 mq ciascuno, veniva pattuito un canone complessivo ‘pari all’8% del fatturato annuo netto IVA sviluppato nel punto vendita’, e a partire del secondo anno di decorrenza economica contrattuale, ferma la previsione del corrispettivo pari all’8% del fatturato annuo netto IVA sviluppato nel punto vendita, veniva previsto un importo minimo garantito di canone annuo pari ad euro 100.000 netti IVA, con limite massimo progressivamente al rialzo per gli anni successivi.

In data 22 dicembre 2016, la società Guffanti Commerciale s.r.l. subentrava nel contratto preliminare di locazione all’originaria locatrice, la società G.I.F. s.r.l.

In ragione della connessione causale tra il contratto di locazione e l’apertura del punto vendita, negli accordi veniva inserita un’apposita clausola, con la quale le parti avevano pattuito la risoluzione del contratto di locazione in caso di mancato rilascio delle autorizzazioni commerciali da parte del Comune di Grandate. In particolare, l’art. 8.1. testualmente prevedeva: “ le parti concordano che l’inizio dei lavori e quindi l’efficacia del contratto è subordinata al verificarsi delle seguenti condizioni: a. rilascio dell’autorizzazione commerciale per l’esercizio di attività di vendita al pubblico su una superficie di almeno mq 800 del permesso di costruire entro il 31.3.2015…o entro il 30.6.2015 qualora necessitasse variante al piano attuativo”. All’atto del subentro della Guffanti Commerciale s.r.l. nella posizione contrattuale della G.I.F. s.r.l., veniva sottoscritta con Piazza Italia s.p.a. una scrittura privata integrativa, con cui le parti convenivano che, qualora l’Amministrazione Comunale non avesse rilasciato le due autorizzazioni commerciali di mq 400 ciascuna (o, in alternativa, un’unica autorizzazione di mq 800) entro la data del 15 dicembre 2017, il contratto si sarebbe risolto senza conseguenze economiche. In data 5 dicembre 2017, le parti sottoscrivevano un’ulteriore scrittura privata integrativa, con cui si precisava ‘ che alla data odierna seppur sarebbe possibile richiedere le autorizzazioni commerciali di Piazza Italia con un lay out con due distinte attività commerciali le parti convengono che non si potrà procedere con questa soluzione finchè non sarà individuata ed autorizzata un’accessibilità e suddivisione dei parcheggi che non costituisca un’importante limitazione.” . Nella scrittura, le parti posticipavano al 15 dicembre 2018 il termine collegato alla condizione risolutiva del contratto.

La società locatrice formulava diverse istanze volte ad ottenere le autorizzazioni commerciali, che il Comune di Grandate non rilasciava. In seguito alla richiesta formulata dalla Piazza Italia s.p.a. in data 11 settembre 2018, il Comune di Grandate, con provvedimento del 18 gennaio 2019, negava definitivamente il rilascio delle autorizzazioni.

I provvedimenti di diniego venivano impugnati dinanzi al Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia, che respingeva il ricorso con la sentenza n. 2539 del 2019.

La società Piazza Italia s.p.a. appellava la pronuncia dinanzi a questa Sezione del Consiglio di Stato che, con sentenza n. 10648 del 2023, respingeva il gravame.

2. La società Guffanti Commerciale s.r.l.