TAR Cagliari, sez. II, sentenza 2020-11-03, n. 202000596

Pubblicato il 03/11/2020

N. 00596/2020 REG.PROV.COLL.

N. 00508/2014 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 508 del 2014, proposto da
Immobiliare San CO S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Pietro Corda, con domicilio eletto presso lo studio CO TU in Cagliari, via Dante n. 69;

contro

Comune di Sassari, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Marco Russo, Simonetta Pagliazzo, Anna Piredda, Maria Ida Rinaldi, con domicilio eletto presso lo studio Raffaele Di Tucci in Cagliari, via Tuveri n. 47;

per la condanna

del Comune di Sassari al risarcimento dei danni subiti dalla ricorrente a causa dell'illegittimo rifiuto di convenzionamento del piano di lottizzazione approvato con deliberazione consiliare 25.10.1993 n. 169 - come definitivamente accertato e dichiarato dalla sentenza 7.6.2013 n. 467, passata in giudicato il 21.1.2014, della Sezione Seconda del Tribunale Amministrativo della Sardegna - nonché dei danni che in tale rifiuto di convenzionamento hanno il loro presupposto, giuridico e/o di fatto, o che ne costituiscano la conseguenza o siano comunque ad esso in qualsiasi modo collegati.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Sassari;

visti tutti gli atti della causa;

relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 febbraio 2020 il dott. Gianluca Rovelli e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Espone la ricorrente che il Consiglio Comunale di Sassari ha formalmente adottato (con deliberazione 18 dicembre 1992 n. 321) e poi definitivamente approvato (con deliberazione 25 ottobre 1993 n. 169) il piano di lottizzazione proposto dalla S.A.L.I.S. S.p.a. per la sottozona D8-S3 dell'ambito 2, di mq. 15.927,37 di superficie.

La potenzialità edificatoria complessiva era di mc 111.491 con destinazione commerciale (esercizi commerciali al minuto e grandi superfici di vendita), ricettiva e terziaria (uffici, studi professionali, ristoranti, circoli privati, etc.).

Con sentenza 5 gennaio 2000 n. 1 il Tribunale di Sassari ha dichiarato il fallimento della S.A.L.I.S. S.p.a.

Il curatore del Fallimento S.A.L.I.S. S.p.a., previa autorizzazione del Giudice Delegato, ha chiesto al Comune di stipulare la convenzione.

In risposta, con atto 21 ottobre 2003, il Dirigente del Settore Gestione del Territorio- Servizio Urbanistica- del Comune di Sassari ha respinto l'istanza del Fallimento perché, "a norma dell'art. 28 L. 1150 del 17.8.1942 e successive modifiche ed integrazioni, ed agli artt. 16 e 17 della stessa norma", "il termine temporale per l'ultimazione delle opere di urbanizzazione relativamente alle lottizzazioni è stabilito in non oltre dieci anni e tale termine non è prorogabile".

Afferma la ricorrente che il provvedimento era manifestamente illegittimo - e dunque adottato con colpa grave - perché il termine di dieci anni per realizzare le opere di urbanizzazione decorre, a norma dell'inequivocabile art. 28 L. 1150/1942, dalla stipula della convenzione e, dunque, neppure inizia a decorrere quando la convenzione non sia stata stipulata.

Con ricorso 16 dicembre 2003, iscritto al n. 52/2004 R.G. ed assegnato alla Sezione Seconda di questo Tribunale Amministrativo, il Fallimento S.A.L.I.S. S.p.a. ha impugnato il citato provvedimento dirigenziale del 21 ottobre 2003.

Anche dopo la notifica del ricorso, il Comune di Sassari non solo ha continuato a negare il convenzionamento ma ha resistito al ricorso stesso.

Intanto, con sentenza del 24 luglio 2006, il Tribunale di Sassari ha omologato il concordato fallimentare proposto dalla S.A.L.I.S. S.p.a. e dall'assuntore Serendipity S.r.l.

In seguito al passaggio in giudicato della sentenza di omologazione del concordato e all'adempimento delle obbligazioni poste a carico dell'assuntore, con decreto 9 maggio 2007 il Giudice delegato ha trasferito alla Serendipity tutti i beni immobili già di proprietà della S.A.L.I.S. S.p.a. e, in particolare, per il corrispettivo di € 5.498.446,13, le aree edificabili oggetto del citato piano di lottizzazione.

Con atto pubblico rogato dal Notaio Manlio Pitzorno di Sassari i1 18 dicembre 2008, registrato a Sassari i1 22 dicembre 2008 al n. 13499, la Serendipity ha venduto alla Immobiliare San CO, per il prezzo di € 5.760.000,00, le aree edificabili oggetto del citato piano di lottizzazione.

Nel determinare le condizioni del concordato - e del conseguente corrispettivo della cessione delle aree oggetto del piano di lottizzazione, all'assuntore Serendipity S.r.l. l'Amministrazione fallimentare e l'assuntore hanno, riferisce la ricorrente, tenuto conto della natura edificabile delle aree, della loro potenzialità edificatoria, del fatto che esse fossero oggetto di un Piano già approvato, di quanto per tali aree era già stato pagato al Comune, a titolo di ICI, tenendo anche conto, prosegue la ricorrente, del probabile esito favorevole del ricorso al T.a.r. avverso il diniego di convenzionamento e dunque anche del conseguente "credito risarcitorio" nei confronti del Comune.

Sulla base degli stessi presupposti e di analoghe valutazioni, la Immobiliare San CO S.r.l. si è indotta ad acquistare dalla Serendipity S.r.l. l'area oggetto del Piano per il prezzo di € 5.760.000,00.

In pendenza del citato ricorso n. 52/2004 (nel quale la ricorrente si è costituita quale avente causa in tutti i relativi diritti e rapporti), con deliberazione consiliare 27 luglio 2011 n. 52 il Comune di Sassari ha adottato un PUC che ha reso impossibile la realizzazione del Piano di lottizzazione del 1993 ed ha incluso l'area che ne era oggetto in una più vasta area alla quale è stata attribuita una potenzialità edificatoria complessiva di mc 62.970, dei quali mc 30.245 da trasferire e realizzare altrove, nonostante la superficie del "comparto" fosse idonea ad accogliere gli ipotizzati "trasferimenti di volumetria” e dunque a realizzare sul posto l'intera volumetria che il PUC adottato aveva attribuito a tale nuovo "comparto".

In particolare, all'area di mq 15.927,37 oggetto del Piano di lottizzazione è stata attribuita una potenzialità edificatoria di mc 57.521, dei quali mc 24.795 da trasferire e realizzare altrove.

Con osservazioni del 20 ottobre 2011, la Immobiliare San CO S.r.l. - tenuto anche conto che per gli abitanti insediabili sarebbero occorse aree standard e che l'area interessata si configurava naturalmente come un comparto edificatorio precostituito e completo - ha proposto una parziale diversa classificazione delle aree oggetto del citato comparto di mq. 37.850 nel quale erano comprese le aree del PDL del 1993.

Tali osservazioni prevedevano una potenzialità edificatoria complessiva di mc. 64.345 sull'area di mq. 37.850 (e dunque sensibilmente inferiore alla potenzialità edificatoria di mc. 111.491 dell'area di mq. 15.927 oggetto del PDL del 1993), applicando all'intero comparto un indice territoriale di 1,7 mc/mq.

Il PUC definitivamente approvato con deliberazione consiliare 26 luglio 2012 n. 43 ha, secondo la ricorrente, immotivatamente modificato (rispetto al PUC adottato) la classificazione del citato "nuovo comparto" di mq. 37.850 (creato dal PUC adottato) attribuendogli una potenzialità edificatoria complessiva di mc. 55.198, di cui mc. 46.053 da trasferire e realizzare altrove.

In particolare, all'area di mq.15.927,37 oggetto del Piano di lottizzazione è stata attribuita una potenzialità edificatoria di mc. 44.237, di cui mc. 35.092 da trasferire e realizzare altrove.

Poiché il Consiglio comunale ha respinto tale osservazione, l'area, secondo la ricorrente, avrebbe dovuto conservare le caratteristiche urbanistiche stabilite dal PUC adottato.

Inoltre, l'area è stata gravata da due vincoli, secondo la ricorrente assolutamente ingiustificati e comunque immotivati che rendono, in concreto, totalmente inedificabile l'intera area.

Si tratta, secondo la ricorrente, di vincoli illegittimi, non solo per violazione del procedimento di formazione dello strumento urbanistico generale ma anche per violazione del procedimento previsto per l'apposizione di vincoli dal D.Lgs. 42/2004.

Tali vincoli, di fatto, hanno privato l'area oggetto del Piano di lottizzazione del 1993 di ogni concreta potenzialità e possibilità edificatoria.

Con determinazione dirigenziale 21 novembre 2013 n. 3859 prot. 56134 la Regione ha concesso la positiva "verifica di coerenza" del PUC subordinandolo al recepimento di numerosissime prescrizioni che, in pratica, rendono inattuabile tale strumento urbanistico generale.

Intanto, con sentenza 7 giugno 2013 n. 467- passata in giudicato il 21 gennaio 2014 - la Sezione Seconda di questo T.a.r. ha accolto il ricorso n. 52/2004 e, per l'effetto, ha annullato l'impugnato atto 21 ottobre 2003 col quale era stato illegittimamente negato il convenzionamento del piano di lottizzazione.

Afferma la ricorrente, anche quale avente causa della Serendipity S.r.l. e, mediatamente, del Fallimento della S.A.L.I.S. S.p.a., nei cui diritti, aspettative e pretese e succeduta – di avere subito, a causa degli illegittimi atti e comportamenti del Comune di Sassari, i seguenti danni, a decorrere dal settembre 2003, quando il Comune ha illegittimamente negato al Curatore del Fallimento S.A.L.I.S. Spa il convenzionamento del PdL:

Occorre tener conto, preliminarmente che nel 2003 e fino al 2009 il mercato immobiliare in genere (cioè a livello nazionale), e a Sassari in particolare, era in piena crescita e consentiva ottimi profitti agli imprenditori del settore e che l'area interessata dal PDL era ubicata in una zona urbanisticamente di gran pregio e di elevato valore economico.

Con