Trib. Genova, sentenza 19/07/2024, n. 2136

Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
III Sezione Civile
In persona del giudice dott.ssa Paola Zampieri ha pronunciato la seguente
SENTENZA resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa iscritta al n. r.g. 2131 /2022 promossa da:
ST RD
-avv. Bongiorno Gallegra Antonino-
-ricorrente- contro
RA LE
-avv. Foppiano Alessia-
-resistente-
CONCLUSIONI:
-per parte ricorrente: “Piaccia al Tribunale Ill.mo dichiarare ed accertare che la signora LA SA, nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...]
Levante n.99/5 (C.F.: [...]), è inadempiente alle obbligazioni poste
a suo carico dal contratto di locazione del 28.02.2007 per non aver provveduto, nonostante le denunce del conduttore, alla esecuzione delle opere necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo e in modo da servire all'uso convenuto.
Dichiarare tenuta e condannare la locatrice ad eseguire tutti i lavori di straordinaria manutenzione necessari a portare l'immobile in buono stato in modo da servire all'uso convenuto e quindi, in particolare, ad eliminare le infiltrazioni di umidità provenienti dalla parete di fondo, a provvedere all'integrale rifacimento del soffitto pericolante, alla sostituzione degli infissi, al rifacimento degli intonaci esterni della facciata.
Ove alcuni dei vizi non siano eliminabili disporre ai sensi degli artt. 1578 c.c. e 1581
c.c. la riduzione del canone di locazione in misura pari al minor godimento dell'immobile. Condannare la locatrice al risarcimento dei danni che si indicano in via equitativa per il periodo dal gennaio 2019 alla data della presente domanda in € 30.000,00, pari ad un terzo dei canoni di locazione corrisposti.
Con vittoria di spese ed onorario”
-per parte resistente: “Piaccia al Tribunale adito, contrariis reiectis:
PREGIUDIZIALMENTE
Dichiarare improcedibile il presente giudizio per violazione dell'articolo 5, comma 1 bis), del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, in quanto il ricorrente non ha esperito il procedimento di mediazione obbligatorio in materia locatizia.
IN SUBORDINE , NEL MERITO
Dichiarare inammissibile, improponibile o come meglio e comunque rigettare ogni domanda proposta da NA RD, con ricorso ex art. 447 bis cpc in rinnovazione 05.07.2022 RG 2131/2022 Trib. Genova, in quanto infondata in fatto e diritto per le ragioni in narrativa dedotte.
IN VIA RICONVENZIONALE,
In principialità dichiarare risolto di diritto ex art. 1456 c.c., e in subordine dichiarare risolto ex art. 1453 c.c., il contratto di locazione 28.02.07, ex adverso prodotto sub. doc. n. 2, avente ad oggetto l'immobile in Zoagli Lungomare Canevaro 1 stipulato tra la Sig.ra LA SA e la Sig.ra AT SA, nel quale sono subentrati quale parte locatrice l'Arch. UE AN e quale parte conduttrice il Sig. NA
RD, per inadempimento di quest'ultimo ai patti 4, 7, 8 11 e 14 del ridetto contratto.
Riservati i danni.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Esposizione delle domande, eccezioni e deduzioni difensive delle parti

1.1. Il ricorrente ha chiesto la condanna di parte locatrice all'esecuzione delle opere necessarie a mantenere in buono stato conservativo l'immobile sito in Zoagli
Lungomare Canevaro 1 occupato in forza del contratto di locazione del
28.2.2007 (doc. 2 di parte ricorrente) in cui è subentrato a seguito dell'acquisto del ramo d'azienda “Sapore di Sale” avente ad oggetto l'esercizio di bar/tavola fredda (doc.1 di parte ricorrente). Si osserva fin d'ora che, nel corso del giudizio
- e nel contratto di locazione- a seguito del decesso della signora LA

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SA è subentrato in qualità di erede il figlio AN UE.

1.2. Ove i vizi dedotti non siano eliminabili, il ricorrente ha chiesto la riduzione dei canoni ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c.
A sostegno del ricorso ha dedotto che gli intonaci esterni e gli infissi esterni dell'immobile sarebbero gravemente ammalorati, la facciata esterna presenterebbe vistose crepe e cadute di intonaco, i locali sarebbero interessati da allagamenti frequenti e rilevanti infiltrazioni d'acqua e che il soffitto sarebbe pericolante. A tal ultimo proposito ha fatto altresì presente che in data
27.2.2021 sarebbe avvenuto un parziale crollo del soffitto.
Ha dedotto di avere richiesto più volte l'intervento della locatrice e di essersi anche offerto di eseguire personalmente i lavori anticipandone le spese, ma che la locatrice non si è mai attivata.

1.3. Si è costituita parte locatrice eccependo che lo stato di ammaloramento dei locali sarebbe imputabile al conduttore per mancata manutenzione ordinaria in particolare per aver realizzato adeguata areazione e per scarsa igiene dei locali, nonché per la continua apertura della lavastoviglie e il conseguente aumento del grado di umidità presente nell'immobile.
Ha contestato quanto dedotto dalla ricorrente in merito alla sua mancata attivazione per la manutenzione dei locali, facendo presente di avere fissato, a seguito delle lamentele del conduttore, un appuntamento per il giorno
12.2.2020 con un architetto per la verifica dello stato dei luoghi, ma che il conduttore non si era presentato, e di essersi attivata tempestivamente anche in occasione del crollo parziale del soffitto. Ha dedotto di avere eseguito la pulizia dell'intercapedine sostenendone costi per 1.100,00 euro e altri lavori, per un costo totale di 15.000,00 euro.
Con riferimento al crollo del soffitto, ha fatto presente altresì che la zona interessata dall'evento era solo una piccola porzione del soffitto e che il locale era rimasto agibile e l'attività era stata portata avanti. Inoltre, ha dedotto di aver concesso al conduttore di omettere il pagamento del canone di marzo 2021.
Con riguardo alla domanda di condanna al risarcimento dei danni ha fatto presente che il locale è sempre rimasto agibile e che l'attività del conduttore è sempre continuata.

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Ha chiesto, quindi, il rigetto delle domande di parte ricorrente.

1.4. In via riconvenzionale, ha eccepito:

1.4.1. il mancato pagamento della somma dovuta a titolo di adeguamento
ISTAT, richiesta con pec del 22.12.2021 e del 8.2.2022;

1.4.2. la violazione del divieto contrattuale di somministrare piatti caldi assimilabili alla ristorazione (clausola n. 7);

1.4.3. la violazione del divieto contrattuale di cui alla clausola n. 8 di eseguire innovazioni, migliorie, addizioni o la sostituzione di impianti senza il consenso scritto del locatore, deducendo che il conduttore avrebbe realizzato l'impianto di condizionamento;

1.4.4. la violazione dell'obbligo contrattuale di cui alla clausola n. 11 di eseguire opere di miglioria a cui si era impegnata;

1.4.5. il mancato rimborso della quota di spese di registrazione del contratto, come risultante dalla clausola n. 14 del contratto.
Ha fatto valere, pertanto, la clausola risolutiva espressa di cui al n. 14 del contratto, chiedendo la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. o, in subordine, ex art. 1453 c.c.
2. In via preliminare, si osserva che accertata la violazione dell'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all'inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto e il maggior danno da inadempimento (in questo senso
Cassazione civile , sez. III , 28/06/2010 , n. 15372).
La domanda di parte ricorrente alla condanna della locatrice all'esecuzione delle opere necessarie a mantenere il locale in buono stato manutentivo è, dunque, ammissibile.
Il ricorrente ha lamentato la presenza di diversi vizi nell'immobile locato.

2.1 In primo luogo, il ricorrente ha lamentato la presenza di copiose e reiterate infiltrazioni.
Deve osservarsi, tuttavia, che tale problematica è stata risolta dal locatore in corso di causa.

2.2 Sotto un diverso profilo, il conduttore ha eccepito che gli infissi presenti nel locale
sarebbero gravemente ammalorati.

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Sul punto il CTU ha accertato quanto segue: “I serramenti in materiale ligneo e vetro a servizio dell'immobile oggetto del ricorso, versano in pessime condizioni conservative. Gli stessi, oltre la normale