Art. 2923. (Locazioni). Le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. In ogni caso l'acquirente non e' tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore e' anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non e' tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Se nel contratto di locazione e' convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l'acquirente puo' intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell'art. 1603.

Articolo 2923 del Codice civile

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Cass. civ., sez. I, sentenza 31/10/2018, n. 27938

Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in    locazione, il locatore - proprietario perde la legittimazione         sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni    sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al  custode, fino al decreto di trasferimento del bene, per effetto del   quale la proprietà del bene e dei frutti si trasferisce          all'aggiudicatario. Pertanto qualora il locatore venga nominato       custode dell'immobile pignorato, mutando il titolo del possesso del   bene, può richiedere il pagamento dei canoni solo                nell'esercizio del potere di amministrazione e gestione del bene. A   tal fine, intrapresa dal locatore, dopo il pignoramento, azione per   il pagamento dei canoni, per economia dei giudizi e in forza del      principio di conservazione degli atti processuali, gli è         consentito dichiarare in sede di appello, modificando la veste        assunta, di agire in qualità di custode, ufficio comunicato al   conduttore all'atto della notifica  del pignoramento contenente la    relativa nomina. Per l'esercizio di tale potere processuale non       è necessaria l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione,       trattandosi di esplicazione di compiti di ordinaria amministrazione   nella gestione dell'immobile pignorato, ai cui frutti si estende il   pignoramento.

Cass. civ., sez. III, sentenza 03/10/2005, n. 19323

Affinché il fallimento (e per esso il curatore) e gli            acquirenti di beni facenti parte della massa fallimentare possano     considerarsi terzi rispetto alla scrittura privata redatta dal        fallito nell'esercizio della sua attività negoziale              anteriormente all'instaurazione della procedura concorsuale occorre   che la scrittura stessa risulti pregiudizievole agli interessi della  massa dei creditori, venendosi altrimenti il fallimento a trovare     nella stessa posizione sostanziale e processuale del fallito, e       conseguentemente onerato a disconoscere formalmente le scritture      private redatte dal fallito e prodotte in giudizio dalla              controparte, per evitare che producano effetti pregiudizievoli nei    suoi confronti.

In base al terzo comma dell'art. 2923 cod. civ., l'acquirente della   cosa pignorata può liberarsi dall'obbligo di rispettare la       locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che    il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a  quello risultante da precedenti locazioni; a questo scopo egli        può avvalersi di presunzioni, ed il giudice può ritenere    notorio il giusto canone, sollevando in tale evenienza l'acquirente   da qualsiasi onere probatorio al riguardo: il ricorso o meno al       notorio costituisce esercizio di un potere discrezionale del giudice  di merito, insindacabile in sede di legittimità.

Cass. civ., sez. III, sentenza 03/08/2005, n. 16243

La norma di cui all'art. 41 della legge n. 203 del 1982, relativa ai  contratti ultranovennali di affitto di fondi rustici a coltivatore    diretto, dei quali stabilisce la validità e l'efficacia anche    nei confronti dei terzi pur se stipulati in forma verbale e non       trascritti, modifica la precedente disciplina - costituita dagli      art. 1350, n.8, e 2643, n. 8 cod. civ., secondo la quale tutti i      contratti di locazione immobiliari ultranovennali (e quindi anche     quelli agrari) debbono farsi per atto pubblico o scrittura privata,   sotto pena di nullità. Nessuna incompatibilità è       invece ravvisabile tra l'art. 41 suddetto ed altre norme anteriori,   l'art. 2923 cod. civ. e l'art. 560 cod. proc. civ., che disciplinano  l'ipotesi del pignoramento del bene oggetto del rapporto agrario; ne  consegue che, in tal caso, il contratto di affitto agrario            ultranovennale è opponibile all'aggiudicatario d'asta solo se    recante data certa anteriore al pignoramento, e, se non trascritto,   solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

Articolo 2923 del Codice civile

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