Art. 61.(Acquirente dell'immobile locato) La facolta' di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell'articolo 59 non puo' essere esercitata da chi ha acquistato l'immobile per atto tra vivi finche' non siano decorsi almeno due anni dalla data dell'acquisto. Il termine e' ridotto ad un anno se nei confronti dell'acquirente e' in corso un procedimento di rilascio non dovuto a morosita' ovvero se l'acquirente e' cittadino emigrato in un paese straniero in qualita' di lavoratore e intenda rientrare in Italia per risiedervi stabilmente. Quando l'immobile e' stato donato a causa di matrimonio o costituito in fondo patrimoniale e il matrimonio sia stato celebrato, il termine di cui al primo comma si computa dal giorno in cui il dante causa ha acquistato il diritto sull'immobile.

(acquirente dell'immobile locato)

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Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 2014-02-04, n. 201400505

In tema di locazioni abitative, il termine biennale previsto dallo art. 61, primo comma, della legge n. 392 del 1978 (od annuale, nelle ipotesi di cui al secondo comma) per l'Esercizio della facoltà di recesso per necessità del nuovo proprietario-locatore, configura non un presupposto processuale, che deve sussistere al momento della proposizione della domanda, bensì una condizione dell'Azione che, per il principio dell'economia dei giudizi, può utilmente decorrere fino alla pronuncia di merito di secondo grado, restando precluso alla Corte di Cassazione l'accertamento di fatti nuovi, posteriori alla sentenza impugnata, ancorché costitutivi del diritto dedotto in giudizio. ( V 6079/84, mass n 437731; ( V 4664/84, mass n 436569; ( V 1520/84, mass n 433606; ( V 16/59).*

Con riguardo alla compravendita immobiliare con riserva della proprietà a favore del venditore sino al pagamento dell'intero prezzo, pattuito in rate da pagarsi in termine differito (cosiddetta vendita a rate), l'effetto traslativo della proprietà opera ex nunc con il pagamento integrale del prezzo al momento del pagamento dell'ultima rata di esso. Ne consegue che solo da tale momento inizia a decorrere il termine di due anni (o di uno) dalla data dell'acquisto per atto tra vivi dell'immobile locato, al quale l'art. 61 della legge n. 392 del 1978 subordina l'Esercizio, da parte del nuovo locatore, della facoltà di recesso prevista dal precedente art. 59 n. 1. ( V 2167/80, mass n 405833).*

Cass. civ., sez. III, sentenza 15/04/1988, n. 2975

L'atto od il fatto volontario che preclude al locatore il diritto di recesso per necessità è solo quello che dallo stesso sia stato maliziosamente preordinato a creare lo stato di necessità, ovvero si concreti in un comportamento inescusabile del locatore stesso. Non può quindi ritenersi tale la condotta del locatore il quale, convenuto in giudizio per il rilascio dell'alloggio a sua volta occupato e subita la sentenza di rilascio, ometta la proposizione del relativo gravame. ( V 7237/83, mass n 431834, sulla seconda parte; ( Conf 5616/83, mass n 430560, sulla prima parte).*

In tema di recesso dal contratto di locazione d'immobile urbano destinato ad abitazione per necessità del locatore, l'art. 61 della legge 27 luglio 1978 n. 392 - in forza del quale tale facoltà non può essere esercitata da chi ha acquistato l'immobile per atto tra vivi finché non siano decorsi due anni dalla data dell'acquisto - riproponendo l'espressione già adoperata dall'art. 7 della legge 23 maggio 1950 n. 253 ed innovando rispetto alla previsione di cui all'art. 2 - quater del d.l. 19 giugno 1974 n. 236 - il quale, stabilendo che la domanda non era proponibile, configurava un presupposto processuale - si pone come condizione dell'Azione che, per il principio generale dell'economia dei giudizi, può utilmente decorrere in corso di causa. ( V 6752/87, mass n 454959; ( V 4664/84, mass n 436569; ( Conf 6229/87, mass n 454519; ( Conf 6079/84, mass n 437731; ( Conf 1520/84, mass n 433606; ( Conf 4255/83, mass n 429187; ( Conf 1784/82, mass n 419638; ( Conf 5170/81, mass n 415964).*

In tema di Esercizio della facoltà di recesso dal contratto di locazione d'immobile urbano adibito ad abitazione, da parte del locatore acquirente dell'immobile locato nel ridotto termine di un anno, l'art. 61 della legge 27 luglio 1978 n. 392, adoperando l'espressione "se nei confronti dell'acquirente è in corso un procedimento di rilascio" - laddove l'art. 1 quinquies della legge 31 luglio 1975 n. 363 usava la dizione provvedimento di sfratto - consente l'esperimento dell'Azione anche quando il procedimento non sia ancora culminato in una pronuncia di condanna al rilascio dell'immobile locato, avendo voluto la nuova legge tenere in maggior conto la necessità dell'acquirente, evitandone l'aggravamento nell'attesa della sentenza definitiva o, comunque, esecutiva. ( Conf 1784/82, mass n 419639).*

Cass. civ., sez. III, sentenza 18/01/1988, n. 329

In tema di procedura di rilascio di immobili urbani, l'ordinanza di rilascio a definizione del giudizio è prevista dall'art. 30, quarto comma, della legge 27 luglio 1978 n. 392, per la sola ipotesi in cui il convenuto compaia in udienza e dichiari di non opporsi alla domanda; pertanto, allorché il convenuto rimanga contumace, il giudice è tenuto a proseguire il giudizio, verificando la sussistenza della fondatezza della domanda e pronunciando sentenza, salva la possibilità di emettere, su istanza di parte e nell'Esercizio del proprio potere discrezionale di valutazione dell'opportunità ordinanza provvisoria in corso di causa, a norma dell'art. 30 ultimo comma della norma citata; (ordinanza per sua natura suscettibile di conferma o di revoca in occasione della pronuncia della sentenza). ( V 6595/84, mass n 438141; ( V 1777/83, mass n 426625; ( V 1124/82, mass n 419001; ( V 6440/81, mass n 417259).*

L'emigrato che intenda trasferirsi in patria, ovvero che si è trasferito in patria, in base al disposto dell'art. 61 legge 27 luglio 1978 n. 392 può far valere la propria necessità di disporre per propria abitazione dell'immobile locato, ed il termine relativo all'Esercizio del recesso è ridotto ad un anno dalla data dell'acquisto, anche a titolo di liberalità. Detto termine di recesso si pone come condizione dell'Azione e, per il principio generale dell'economia dei giudizi, può utilmente decorrere in corso di causa. ( V 1520/84, mass n 433606; ( V 4255/83, mass n 429187).*

In tema di preavviso di recesso dal contratto di locazione, l'art. 59 della legge 27 luglio 1978 n. 392 è finalizzato unicamente a concedere al conduttore un lasso di tempo reputato dal legislatore congruo per il reperimento di altra abitazione. La norma, pertanto, non stabilisce una condizione di procedibilità o di ammissibilità della domanda di rilascio ed il preavviso può essere attuato anche con l'atto introduttivo del giudizio, dovendosi in tal caso disporre il rilascio per un'epoca che faccia salvo il semestre (decorrente dall'atto stesso) a favore del conduttore. ( V 4449/85, mass n 441907; ( V 7412/83, mass n 432010; ( Conf 6595/84, mass n 438142; ( Conf 7412/83, mass n 432010; ( Conf 6478/82, mass n 424115).*

Cass. civ., sez. III, sentenza 06/08/1987, n. 6752

In tema di recesso del locatore dal contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo non è sufficiente la "intenzione" di dare allo stesso determinate destinazioni (a seguito della modifica apportata dall'art. 1 bis della legge n. 93 del 1979 che ha richiesto il requisito della necessità); tuttavia, stante la mancata reiterazione dei connotati dell'urgenza e della improrogabilità di essa, la necessità medesima va intesa in senso relativo e non assoluto, ossia come seria e non pretestuosa esigenza del locatore dettata da apprezzabili ragioni di vita e di lavoro. Pertanto, ove abbia tali connotati, l'intenzione dell'emigrato di rientrare in patria integra - anche alla stregua dell'art. 61 della legge n. 392 del 1978, che considera tale situazione al fine della riduzione del termine dell'acquisto dell'immobile (per atto tra vivi), per l'inizio della facoltà di recesso - la necessità del locatore di disporre dell'immobile locato in Italia, quale che sia la ragione del rimpatrio (di ordine economico, di età, di salute o anche solo sentimentale), atteso il diritto sancito dall'art. 16 della Costituzione, di trasferire la propria residenza ove si ritenga opportuno. ( V 6608/84, mass n 438154; ( V 748/84, mass n 432998).*

(acquirente dell'immobile locato)

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