Art. 25.(Adeguamento del canone)<br><br> Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetusta' che si applica al momento del rinnovo contrattuale.<br> L'adeguamento del canone avra' effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata. ((25))---------------AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4) l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni abitative".

(adeguamento del canone)

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Cass. civ., sez. III, sentenza 12/10/2021, n. 27806

Ai contratti di locazione conclusi anteriormente all'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998 e rinnovatisi dopo questa, ma non assoggettati, al momento della stipulazione, alla disciplina di cui al capo I della l. n. 392 del 1978, si applica l'art. 13 della citata l. n. 431 del 1998, con conseguente diritto del conduttore, a far data dalla prima rinnovazione successiva all'entrata in vigore dello "ius superveniens", a ripetere il canone di locazione versato in misura superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Il termine semestrale di decadenza, previsto dall'art. 79, secondo   
comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("ratione temporis"        
applicabile), per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme 
sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei   
limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, fa sì che, se 
l'azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore é 
esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i  
quali essa é già maturata, mentre il rispetto del termine  
di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente   
é stato corrisposto fino al momento del rilascio dell'immobile  
locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia  
eccezione di prescrizione.

In tema di locazione soggetta, "ratione temporis", alla disciplina   
dell'equo canone di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392,           
l'adeguamento del canone alla scadenza quadriennale in base al       
coefficiente di vetustà di cui all'art. 25 della detta legge (o 
l'aggiornamento del canone ex art. 24 della medesima legge) é   
subordinato alla richiesta della parte soltanto quando il canone sia 
stato determinato nella misura legale, non quando, viceversa, sia    
stato fissato o preteso in misura maggiore, poiché in tal caso  
locatore e locatario assumono nel corso del rapporto, con riguardo   
all'aggiornamento ed adeguamento del canone, un comportamento che    
tiene conto della non legalità dello stesso. Insorta tuttavia   
controversia giudiziaria, ed essendo chiamato il giudice a decidere  
quale sia l'equo canone, i computi in questione vanno eseguiti -     
salvo che venga data la prova di una volontà contraria della    
parte della cui richiesta si tratta - considerando non il            
comportamento che le parti hanno in concreto tenuto, in base al      
canone effettivamente pagato, ma quello che avrebbero tenuto         
nell'ambito di un rapporto giuridico conforme a legge sin            
dall'inizio.

Cass. civ., sez. III, sentenza 07/07/2010, n. 16009

Cass. civ., sez. III, sentenza 26/03/2004, n. 6058

In tema di locazione di immobili urbani, affinché l'autorimessa (o posto macchina) locata, con contratto distinto e successivo, al conduttore di un appartamento sito nello stesso stabile possa essere attratta nella disciplina concernente la locazione della abitazione, con conseguente adeguamento del canone ai sensi del combinato disposto degli artt. 25 e 13 lett. B) e C) della legge n. 392 del 1978, occorre accertare se fra i due beni sia configurabile un vincolo pertinenziale ex art. 817 cod. civ., non escluso dall'esistenza di contratti autonomi e/o successivi. ( Conf 3365/87, mass n 452409; ( Conf 264/87, mass n 450014; ( Conf 1728/85, mass n 439685; ( Conf 2026/85, mass n 439936; ( Conf 5859/83, mass n 430708).*

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