Trib. Grosseto, sentenza 09/01/2025, n. 20

R.G. n. 831/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GROSSETO
Il Tribunale di Grosseto, in composizione monocratica, in persona del
Giudice Dott. Valerio Medaglia ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 831/2022 R.G., promossa da
UL TA (C.F. [...]) rappresentato e difeso dall'Avv. BALESTRA ALESSANDRO e dall'Avv. TORLONE UL;

ATTORE contro
CONDOMINIO “LE ANCORE” DI PORTO ERCOLE sito in
Lungomare A. Doria n. 101 e n. 103 in Porto Ercole - Monte Argentario
(GR) (C.F. 82005210537) rappresentato e difeso dall'Avv. FERRARI
RENATA;

CONVENUTO
Oggetto: impugnazione di delibera condominiale.
Conclusioni: all'udienza di precisazione delle conclusioni del 01.10.2024, sostituita dalla trattazione scritta, le parti precisavano le conclusioni come in atti. MOTIVAZIONE IN FATTO E IN DIRITTO
In via preliminare deve darsi atto che con decreto presidenziale n. 51/2022 del
15.06.2022 il presente fascicolo è stato riassegnato a questo Giudice.
Ancora in via preliminare, va confermato il rigetto dell'eccezione di nullità della procura alle liti rilasciata dal condominio convenuto, proposta da parte attrice all'udienza del 28.09.2022, in ragione del regime di prorogatio dei poteri in cui operava il precedente amministratore GI DE, come da motivazioni addotte nell'ordinanza del 14.02.2023, da intendersi richiamate, ordinanza che si conferma in questa sede.
Ciò posto, l'odierno attore ha impugnato la delibera assunta dall'assemblea del condominio convenuto in data 29.07.2021, relativamente al punto 5) dell'ordine del giorno, “richiesta del IG. AM per la realizzazione di un balconcino nella facciata interna, delibera in merito”, con cui ha deliberato: “Al quinto punto posto all'Ordine del Giorno, si analizza nei dettagli la richiesta del IG. AM e con i voti contrari della IG.ra YA e del IG. AT, l'Assemblea delibera a maggioranza di autorizzare il balconcino, fatte salve tutte le autorizzazioni necessarie per legge”, chiedendone di “dichiarare la nullità, ovvero annullare la delibera impugnata, con riferimento a quanto deliberato al punto 5 all'Ordine del Giorno, per i vizi ed i motivi di merito gradatamente esposti nel presente atto”.
A sostegno della propria domanda l'attore ha evidenziato che la delibera ha un oggetto indeterminabile, non essendo chiaro in cosa consisterebbe esattamente l'opera autorizzata, sicché la stessa sarebbe nulla o, in subordine, annullabile perché alcuna preventiva informativa è stata data ai condomini;
inoltre, la delibera avrebbe oggetto impossibile materialmente, in quanto è inattuabile, stante il difetto di progetti esecutivi e delle autorizzazioni di legge,
e giuridicamente, in quanto la delibera non inciderebbe su parti comuni dell'edificio, bensì su una proprietà individuale di un condomino e in violazione del proprio diritto di proprietà sulla porzione esclusiva;
inoltre,

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secondo l'attore, la delibera è stata assunta in violazione degli artt. 2, 3 e 7 del
Reg. Condominiale e degli artt. 1120 e 1122 c.c., pregiudicando l'opera autorizzata la stabilità e il decoro dell'edificio, e dell'art. 1102 c.c., alterando la destinazione della facciata e il pari uso di essa ad opera dell'attore, e comunque in violazione del proprio diritto di luce e di aria rispetto all'appartamento sottostante a quello del condomino auto AM;
infine, la delibera sarebbe viziata per mancato raggiungimento del quorum costitutivo previsto dall'art. 7 del Reg. Cond. ovvero dei quorum stabiliti per le innovazioni dall'art. 1120 c.c.
Va rilevato innanzi tutto che il condominio convenuto ha eccepito il difetto di interesse dell'attore rispetto all'invalidazione della delibera, in quanto il condomino AM avrebbe diritto a costruire il balcone a prescindere dall'autorizzazione dell'assemblea, avendo lo stesso semplicemente informato la stessa della sua intenzione e comunque ha contestato la fondatezza della domanda attorea.
L'eccezione è infondata.
Sul punto va rilevato che secondo l'art. 1120 comma 1 c.c., l'assemblea, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136 c.c., può disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, ferma restando la necessità della maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. in caso di innovazione rientrante nelle ipotesi previste dal secondo comma dell'art. 1120
c.c.
Da notare che, in base al terzo comma dell'art. 1120 c.c., “L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni”.
In ogni caso, “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino” (art.
1120 comma 4 c.c.).
Analogamente, l'art. 1122 c.c., in relazione alle opere da eseguirsi sulle porzioni di proprietà esclusiva del condomino, stabilisce che “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”.
Come si desume dalle disposizioni enunciate, le innovazioni in materia condominiale sono sempre escluse se arrecano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Con specifico riferimento alle opere eseguite dal condomino sulla propria unità esclusiva, va osservato che il compimento di un'opera, laddove destinata
a incidere sull'integrità dell'edificio condominiale o comunque su una parte comune dell'edificio condominiale, impone l'intervento dell'assemblea la quale deve autorizzare specificamente l'esecuzione dell'opera voluta dal condomino
e ciò al fine di verificare il rispetto del limite legale sopra richiamato.
Tale principio è stato affermato altresì dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui deve escludersi un potere generale di modificazione a proprio piacimento della propria unità esclusiva da parte del condomino, “perchè il decoro architettonico attiene a tutto ciò che dell'edificio è visibile e apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura
e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Ne consegue che - a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà dei muri perimetrali, che l'art. 1117, n.
1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni - il proprietario della singola unità immobiliare non può mai - senza autorizzazione del condominio-esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso” (Cass. Civ. n.
17398/2004).
Tale principio è stato affermato anche dalla giurisprudenza amministrativa, secondo cui “Il condomino che intende realizzare o sanare opere che modifichino la facciata dell'edificio necessita del consenso del condominio. Questo principio ha una portata generale e si applica anche quando l'interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica, non essendo rimesso allo stesso considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico, qualora sia verificata la loro incidenza sostanziale sulla facciata dell'edificio condominiale” (Cons. Stato n. 219/2022;
Tar
Campania n. 5253/2020).
Del resto, la giurisprudenza ha chiarito che il limite della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale costituisce limite anche all'uso della cosa comune da parte del condomino, stabilendo che “In tema di condominio, è illegittimo l'uso particolare o più intenso del bene comune, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., ove si arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio condominiale” (Cass. Civ. n.
14607/2012).
Ciò chiarito, nel caso di specie, la delibera contestata ha autorizzato un condomino a realizzare un balconcino sulla facciata interna dell'edificio condominiale, facciata che è pacificamente un bene condominiale, essendo il muro perimetrale funzionale alla sussistenza dell'edificio e dunque alla fruizione delle porzioni esclusive (art. 1117 c.c.).
Poiché l'apertura di un balcone costituisce di certo un'opera particolarmente invasiva per la facciata condominiale, implicando un aumento delle aperture

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esistenti nonché la realizzazione di elementi decorativi che possono avere incidenza sul decoro architettonico dell'edificio, il condomino che intende procedere all'apertura sulla facciata condominiale di un balcone nuovo deve necessariamente sottoporre il proprio progetto all'assemblea dei condomini, la quale provvederà all'autorizzazione dell'opera se la stessa non incida sulla stabilità e sul decoro architettonico dell'edificio.
Del resto, va osservato che il balcone, per quanto costituisca un prolungamento dell'appartamento del singolo condomino, contiene elementi decorativi che, incidendo sulla facciata condominiale, diventano beni comuni, sulla cui conservazione è competente il condominio.
Invero, è stato osservato che “In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti,